Ипотечные кредиты: данные, которые удивили, но не позволяют прогнозировать оживление рынка

Если и была тема, которая вызвала бурные дискуссии в 2025 году, то это ипотечные кредиты. На фоне продолжающейся реструктуризации рынка недвижимости возможность приобрести жилье с помощью долгосрочного финансирования является основным механизмом, позволяющим людям обзавестись собственным домом. Но, несмотря на то, что итоги года показали положительные тенденции, будущее скорее неопределенно, чем определенно. «В декабре было выдано ипотечных кредитов UVA на сумму 227 миллионов долларов, как сообщила консалтинговая компания Empiria на основе данных Центрального банка Аргентинской Республики (BCRA): это небольшой рост по сравнению с ноябрем — худшим месяцем года — но ниже показателей декабря 2024 года». Ведь после нескольких месяцев положительных тенденций последний рывок 2025 года показал, что повышение ставок банковских учреждений выше 10% полностью повлияло на доступ к кредитам. «В этом смысле, по итогам года 2025-го было выделено около 3,3 млрд долларов США, что является «лучшим показателем с 2018 года, хотя и далеко от пика докризисного периода, когда объем превышал 5 млрд долларов США в год», — объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «Эта цифра дает в общей сложности около 44 000 кредитов, что эквивалентно примерно 0,4% ВВП. Для быстрого сравнения: это в три раза больше, чем было выдано в период с 2019 по 2023 год (без учета кредитов UVA), но на 30% меньше, чем в 2017 и 2018 годах (с учетом кредитов UVA)». Этот цикл уже остался в прошлом. Сейчас важно то, что данные предвещают о будущем. «В этом смысле есть два ключевых сигнала: средняя ставка по выданным кредитам снизилась до 5,8%, что является третьим месяцем снижения подряд, а средний срок начал увеличиваться после нескольких месяцев стабильности, увеличившись с 24 до почти 26 лет». Оба этих изменения имеют явного главного героя: Banco Nación. В сентябре (последний месяц, за который имеются консолидированные данные) он уже занимал не менее двух третей ипотечного рынка. К концу года «по оценкам, его доля приблизится к 80%», утверждает Гонсалес Руко. Фактически, именно государственный банк поддерживает систему. «Проблема в том, что эта поддержка также начинает показывать свои пределы. Banco Nación повысил ставку с 4,5% до 6%, и этот эффект начнет ощущаться в ближайшие месяцы, несмотря на то, что она значительно ниже, чем у большинства частных банков, которые пока остаются практически в стороне: без новых выплат и без значительного накопления портфелей. Намечается сценарий переходного периода, в котором, по мнению экономиста, «возможно, мы будем иметь спокойное первое полугодие в сфере кредитования, пока (надеюсь) не снизятся ставки и не накопятся заявки». Декабрь 2025 года окончательно подтвердил то, что уже было видно в договорах купли-продажи недвижимости в городе Буэнос-Айрес, которые, согласно последним данным, в ноябре достигли 5250 сделок. «Эта цифра представляет собой снижение на 8,8% в годовом исчислении и падение на 25,2% по сравнению с октябрем. Этот спад прерывает серию из 43 месяцев подряд годового роста. Однако аналитики уже предупреждали, что эти хорошие цифры относились к переломному периоду, отражая операции, начатые в предыдущие месяцы с кредитами, процентные ставки по которым были более низкими, и стабильность в предвыборный период». Ключ к этому обвалу в ноябре лежит в снижении ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты, которые достигли своего пика в октябре с 1501 официальными сделками, сократились вдвое в ноябре, достигнув 737 договоров. Это означает снижение на 22,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Это снижение является значительным, особенно если учесть, что октябрь был «самым высоким в этом ипотечном цикле», по словам Магдалены Тато, президента Коллегии нотариусов города Буэнос-Айрес (CECBA), которая тогда отмечала «лучший ипотечный месяц в этом новом цикле». Аналитики рынка сходятся во мнении, что определяющим фактором для развития сектора в 2026 году будет ипотечное кредитование. Если кредиты будут предоставляться в «достаточном объеме», говорят они, цены на недвижимость неизбежно вырастут, что приведет к активизации рынка; без них прогресс будет медленным и очень избирательным. Таким образом, кредиты на приобретение жилья представляются одной из ключевых переменных, хотя мнения об их масштабах и скорости все еще расходятся. Это одновременно и большая надежда, и большая неопределенность. «С учетом того, что 2025 год завершился с объемом выданных кредитов около 3,3 млрд долларов, не ожидается, что в 2026 году ситуация быстро изменится. По мнению Гонсалеса Руко, первые месяцы года будут «замороженными в плане кредитования», а улучшение наступит только во второй половине года. Ключ, предупреждает он, будет в финансировании банков: без долгосрочных ресурсов невозможны никакие ипотечные чудеса».