Аренда: решение самого большого недостатка, с которым сталкиваются арендаторы при поиске квартиры
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На фоне меняющегося и сложного контекста на рынке недвижимости Аргентины, с бумом ипотечных кредитов и ростом стоимости недвижимости, ситуация с арендой не осталась в стороне: после того как 29 декабря 2023 года президент Хавьер Милей отменил закон об аренде, приняв Указ о необходимости и срочности (DNU), правила игры были изменены: контракты стали подписываться на условиях договорной свободы, с преобладанием двухлетних соглашений, с корректировкой каждые три или четыре месяца и увеличением на инфляцию. «Несмотря на эти изменения, есть одно требование, которое, как правило, является одним из самых сложных для выполнения, когда речь идет о предоставлении необходимых документов для аренды: гарантия, необходимая для того, чтобы избежать сюрпризов в случае несоблюдения условий договора. До его отмены закон об аренде предусматривал, что арендатор должен был предложить арендодателю два варианта гарантии, а арендодатель - выбрать только один. Например, это могли быть гарантия арендодателя, квитанция о зарплате и страховое поручительство. Традиционный и наиболее распространенный способ - стать поручителем, предложив в качестве залога недвижимость, но если эта недвижимость находится под действием режима защиты жилья, более известного как «семейная собственность», от нее обычно отказываются, если только она не будет дезактивирована для подписания договора аренды. «В этой ситуации существует малоизвестная альтернатива, которая позволяет решить это неудобство: возможность использования недвижимости, которая попала под режим защиты жилья (бывшая семейная собственность), без необходимости ее дезавуировать, что выгодно для всех сторон«. „Фигура “семейной собственности» получила такое название благодаря закону 14.394 от 1954 года. Но в 2015 году он был отменен, и на смену ему пришел аналогичный режим, который был включен в Гражданский и торговый кодекс страны под названием «защита жилья»», - объясняет Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости. »Что означает, что это повлияло на режим защиты жилья? Это ключевой инструмент, когда речь идет о защите имущества от возможного обращения взыскания на него». Иными словами, если человек владеет семейной недвижимостью, она не может быть отобрана в случае непогашенных долгов. Однако для того, чтобы недвижимость попала под действие этого закона, она должна отвечать ряду требований: она должна быть предназначена для семейного дома, то есть не может использоваться в коммерческих или арендных целях; кроме того, на одного человека может приходиться только одна недвижимость, и она должна быть основным домом. Однако есть случаи, в которых эта защита не действует, например: долги, которые непосредственно влияют на собственность, такие как налоги и сборы, расходы на строительство, ипотека или строительные кредиты». Но также необходимо уточнить, что в случае, если у владельца есть долги по алиментам на содержание детей, ему придется отвечать по этим долгам имуществом. Это заявление владельца имущества, на которое распространяется защита, в виде акта, где он указывает, что не будет возражать против этой защиты против любого иска, судебного или внесудебного, по договору аренды, который гарантирует», - объясняет Магдалена Тато, секретарь Нотариальной ассоциации города Буэнос-Айрес. «Иными словами, необходимо составить акт о непротивлении арендодателя, чтобы освободить его от ареста за долги, так что «только он сам может на него напасть». Это означает, что защита не аннулируется, но становится недействительной в отношении определенных лиц, в данном случае арендодателя. «Хотя такое заявление может быть сделано и в самом договоре аренды, - добавляет нотариус Николас Чеханович, - когда недвижимость предлагается в качестве обеспечения аренды, всегда лучше, чтобы она была свободна от всех обременений и ограничений и не была затронута жилищным режимом», - говорит Эспер. Но в случае, если недвижимость, как представляется, затронута жилищным режимом, «мы согласны с Чеяновичем, что стороны (арендодатель и гарант) могут включить в договор пункт о том, что передача недвижимости в жилищный режим не затрагивает арендодателя», - добавляет он. Другими словами, «имущество продолжает числиться в списке объектов, на которые распространяется жилищный режим, но на арендодателя этот режим не распространяется». Эта альтернатива распространяется на случаи, когда человек хочет быть гарантом, но принадлежащее ему имущество подпадает под режим защиты жилья. «Очень часто ребенок хочет жить один, и единственной гарантией, которую он может предложить, является дом его родителей, что создает проблему, поскольку для этого необходимо, чтобы имущество было лишено защиты, а оно не защищено», - говорит Ванеса Сеплиарски, нотариус. Таким образом, при таком варианте «нет необходимости отменять режим защиты жилья». «Нотариусы согласны, что есть несколько преимуществ, например: „Согласно данным, предоставленным Ассоциацией нотариусов, требования для использования недвижимости, которая является “семейной собственностью», в качестве гарантии арендной платы следующие:»