Экономист предсказывает, что произойдет с ценами на недвижимость и кредитами

Почему ипотечное кредитование в Аргентине до сих пор не развивается? Что должно произойти, чтобы семья снова начала задумываться о покупке жилья с привлечением финансирования? Экономист отвечает на эти вопросы и анализирует три ключевых фактора, которые в настоящее время определяют состояние рынка недвижимости: ситуация со стоимостью строительства - дорогое оно или дешевое; структурные трудности ипотечного кредитования, условия которого все еще недоступны для многих; и влияние экономической стабилизации, которая представляется необходимым условием для того, чтобы сектор снова встал на ноги. «В беседе, организованной Lugaren - фирмой, предоставляющей ликвидность поставщикам сектора, рассчитывающимся квадратными метрами, - в рамках выставки Expo Construir, собравшей за два дня более 30 тысяч участников, экономист Эстебан Домек поделился своим мнением о текущей ситуации на рынке недвижимости». В диалоге с LA NACION он оставил ключевые определения относительного несоответствия цен, напряженности в цепочке создания стоимости и проблем, стоящих на пути восстановления долгосрочного кредитования. «- Мы находимся в рамках мероприятия, в котором различные застройщики имеют общую точку зрения: что цена строительства в Аргентине сегодня высока. Согласны ли вы с этим?"- Прежде всего, необходимо понимать, что стоимость строительства состоит из трех основных компонентов: материалов, рабочей силы и накладных расходов. В период с 2022 по 2023 год, в условиях ускорения инфляции и подавления относительных цен, особенно на официальный доллар, материалы - которые следует брать за эталон обменный курс - начали маркироваться к свободному доллару. Это означало, что, как и другие активы, такие как автомобили и продукты питания, они резко подорожали в официальных долларах. Но то, что выглядело как дешевое строительство, на самом деле было очень дорогим долларом в крайне деформированной экономике. После стабилизации, начавшейся в декабре 2023 года, параллельный доллар стабилизировался, и это привело к удорожанию многих товаров в этой валюте. Это результат роста стоимости строительства или резкого снижения обменного курса?"- Вероятно, это сочетание обоих факторов. Стоимость строительства в долларах за полтора года удвоилась. Сегодня это не дорого, это ниже среднего в долларовом выражении. Подобный процесс уже наблюдался в другие периоды стабилизации в Аргентине, например, во время конвертируемости или после 2001 года. В тех случаях расходы даже увеличивались в четыре раза. Когда экономика стабилизируется, расходы, как правило, растут. На данный момент, если посмотреть на три основные статьи расходов на строительство, материалы выбиваются из общего ряда: как в 2023 году их начали помечать синим долларом, так и сейчас они не могут вернуться к тем темпам, на которые упал обменный курс, и именно здесь возникают перекосы.«- Они могут продолжать расти?»- Да. Я придерживаюсь мнения, что стоимость строительства, хотя она и выросла быстро, внезапно и значительно, очевидно, что она еще не находится в средней зоне, которой собирается достичь. Она будет продолжать расти, потому что экономика продолжает стабилизироваться и нормализоваться. Сейчас, после резкого скачка, который мы наблюдали, следует ожидать паузы.«- Почему?»- «Потому что он вышел за рамки». В то время как квадратный метр недвижимости за последний год подорожал примерно на 10 %, стоимость строительства выросла на 100 %. И это порождает развязку скоростей. Сегодня мы имеем восстанавливающийся рынок недвижимости и строительный сектор, который ощущает на себе негативное влияние этого дисбаланса. Квадратный метр, который строится, стоит дороже, чем квадратный метр подержанной недвижимости, но при этом поговаривают, что запасы в какой-то момент закончатся. Как это отразится на паузе, о которой вы говорите? «Это правда. Цена на подержанную недвижимость уже начала расти, хотя и медленно. Рынок недвижимости неэластичен, велик и движется медленно. Стоимость строительства упала на 60-70 % в период с 2018 по 2023 год, причем с огромной скоростью, она была на исторических минимумах, и этот процесс происходил с огромной скоростью и в очень важном, очень значительном масштабе. Параллельно рынок недвижимости скорректировался лишь частично и более медленно: цены на недвижимость упали лишь на 30-35 % за тот же период. Сейчас, когда стоимость удвоилась, рынок начинает отыгрывать эту разницу. И по мере возобновления активности, оформления документов и ипотеки цена за квадратный метр будет продолжать расти. Цена за квадратный метр в Аргентине будет продолжать восстанавливаться. Рано или поздно цены, затраты и продукты найдут новое равновесие, и именно здесь в игру вступает ипотечное кредитование. Но даже в этом случае мы все еще имеем очень небольшие объемы кредитования по сравнению с 2018 годом. Что, по вашему мнению, должно произойти, чтобы кредитование оживилось? «Прежде всего, необходимо завершить процесс стабилизации и ликвидировать инфляцию, а на это потребуется время. В первые месяцы года у нас был новый эпизод нестабильности, который привел к повышению ставок. Мы должны добиться устойчивого низкого уровня инфляции - от 2-3 % в месяц до нуля, - чтобы ипотечные кредиты могли взлететь, чтобы не было волатильности, чтобы не было инфляционных скачков, потому что все это имеет прямое влияние. Но и со стороны страхователя важна перекомпоновка доходов. В доходах семьи по-прежнему значительная часть приходится на постоянные расходы, такие как коммунальные услуги, предоплата, образование и транспорт, которые уже сократились; следовательно, постоянные компоненты домохозяйства теперь больше, и это напрямую конкурирует с рассрочкой. Как только эти доходы восстановятся, соотношение рассрочки к доходу станет больше, что приведет к росту спроса. «Но также должно произойти снижение банковских ставок...» - Безусловно. Если инфляция продолжит снижаться, то и ставки тоже. В связи с соглашением с МВФ уже произошли изменения в монетарной стратегии: мы перешли к широкой денежной базе, что оказало давление на ставку, но сейчас это давление начинает ослабевать. Если инфляция снизится и экономика стабилизируется, процентная ставка также снизится. Мы должны двигаться к ипотечным ставкам на уровне 5-8%, как это было полгода назад.«- А какую роль играет вторичный ипотечный рынок?»- Он играет ключевую роль. Его нужно развивать вместе с увеличением объема сбережений в песо. Сегодня мы выходим из зоны турбулентности и нестабильности. Я с оптимизмом смотрю на кредиты. Когда и как« - вопрос спорный, и, возможно, у меня могут быть иные мнения, чем у правительства, но с этими макроэкономическими ориентирами, при которых государственные счета закрыты и сбалансированы, фискальный дефицит сохраняется, фискальная стена сохраняется, а благоразумие и монетарная дисциплина сохраняются, это вопрос времени.»- От чего зависит это время?"- Будет ли это через один или три года, зависит от множества факторов: политической ситуации после выборов, того, что происходит в мире, действий экономической политики..... Так что, возможно, я не столь оптимистичен, что это будет линейный процесс, наоборот. Трудно представить себе линейный путь, в котором инфляция снижается, ставки снижаются, а кредитование ускоряется в линейном формате, я надеюсь на это, но это не так просто.«- Как это повлияет на рынок недвижимости в долгосрочной перспективе?»- Очень положительно.«- Почему?»- Потому что покупательная способность в долларах вернулась к спросу на рынке недвижимости. Рынок недвижимости - это долларовый рынок. В 2023 году люди не могли купить недвижимость. У них не было покупательной способности, не было кредитов. Сегодня, с таким обменным курсом и рынком, который становится более гибким для людей, что вернулось? Настоящий спрос на недвижимость, поэтому рынок недвижимости уже находится в положительной фазе».