Рост арендной платы ниже инфляции: сколько стоит аренда в каждом районе Буэнос-Айреса
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Цены на аренду жилья в Буэнос-Айресе продолжают расти, но признаки замедления роста становятся все более скрытыми: в ноябре стоимость выросла на 2,6% после 3,4%, зафиксированных в предыдущем месяце, согласно последнему отчету Zonaprop, и, кроме того, этот рост ниже уровня инфляции в городе, который составил 3,2% в октябре. «Таким образом, рост цен на публикацию накапливает увеличение на 61% до сих пор в этом году, 61,1 процентных пункта ниже накопленной инфляции CABA за первые 10 месяцев года (122,1%), с момента отмены закона об аренде, воплощенного в DNU Хавьера Милея 29 декабря 2023 года. «Следует иметь в виду, что новые контракты, заключенные в соответствии с этими значениями, согласованы в условиях договорной свободы, после отмены закона; в то время как контракты, заключенные в соответствии с тем же законом, остаются в силе: те, которые ежегодно обновляются Индексом договоров аренды (ICL), и те, которые увеличиваются каждые шесть месяцев Casa Propia. Последние были закрыты после обновления закона в конце октября прошлого года и до его отмены в декабре. «Наибольший рост цен наблюдается на небольшие квартиры: за последний месяц однокомнатные подорожали на 3,12%, двухкомнатные - на 2,56% и трехкомнатные - на 2,54%. »В последние годы и до декабря у нас были контракты, которые корректировались каждый год на основе LCI, что вызывало автоматическую реакцию владельца, пытающегося подстраховаться и, следовательно, сильно завысить первоначальные цены. Сегодня эта схема более соответствует экономическим реалиям Аргентины: более регулярные обновления означают, что необходимость хеджировать, вкладывать деньги в неопределенность, отпала», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «В конкретных цифрах: двухкомнатная квартира в ноябре стоила около 538 324 песо в месяц, студия - 454 375 песо, а трехкомнатная - 725 189 песо в месяц». Ключевой фактор в цифрах, показанных в публикации стабильного роста цен на аренду, напрямую связан с предложением недвижимости. Уже восемь месяцев подряд уровень предложения в три раза выше, чем до отмены DNU, и ноябрь не отстает: в десятом месяце года предложение аренды снова выросло: на 3,2%, «особенно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир», говорит Руко. «В декабре будут обновлены одновременно три типа договоров аренды: те, которые были подписаны в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL) отмененного закона, те, которые были закрыты с изменением закона в соответствии с коэффициентом Casa Propia, и те, которые были согласованы на основе свободы договора после отмены закона об аренде. Согласно данным Центрального банка Аргентины (BCRA), в декабре контракты, подписанные в том же месяце 2022 года, претерпят второй и окончательный рост в годовом исчислении - 208,67%, что почти на 20 пунктов меньше, чем в ноябре (227,14%). «В конкретных цифрах, если арендатор платит за жилье 200 000 песо, то со следующего месяца и в течение следующих 12 месяцев ему придется платить 617 339 песо, а тот, кто платит 400 000 песо, будет платить 1 234 679 песо в месяц. Следует иметь в виду, что LCI меняется ежедневно, поэтому увеличение будет зависеть от дня месяца, в котором был подписан договор, чтобы применить соответствующую корректировку. «Следует отметить, что в следующем месяце договоры аренды, которые были согласованы в рамках обновления закона в 2023 году - с 17 октября по 29 декабря 2023 года действовал этот индекс - также будут скорректированы. Например, в декабре 2023 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в городе Буэнос-Айрес составляла в среднем 290 000 песо. Если бы этот арендатор заключил договор 1 декабря 2023 года в соответствии с обновленным законом, то 1 июня 2024 года он начал бы платить по первой корректировке Casa Propia в размере 453 839 песо, а по второй корректировке - 757 755 песо. «Отдельный анализ необходим для тех, кто заключил договор аренды после отмены постановления, то есть после 29 декабря 2023 года. В этих случаях ситуация иная: между сторонами была установлена свобода при определении индекса, срока действия договора и корректировки. В любом случае, большинство переговоров были завершены с ежеквартальными обновлениями на основе индекса потребительских цен (CPI), который напрямую корректируется с учетом инфляции: в этом случае повышение в декабре составит 10,69%. «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, для аренды в размере 400 000 песо, начатой в сентябре 2024 года, которая должна быть скорректирована в декабре, последний индекс, опубликованный Indec, - октябрь 2024 года, поэтому стоимость, подлежащая оплате, станет 442 750 песо».