Регулирование, больше жилья и инвестиции: основные направления, определяющие год на рынке недвижимости и его развитие

Рынок недвижимости и строительства переживает период важных изменений, связанных с изменениями в регулировании, структурными проблемами доступа к жилью, административными препятствиями и ожиданиями в области инвестиций в среднесрочной перспективе. С различных точек зрения частного сектора — рынка недвижимости, развития и продвижения проектов — выделяются диагнозы и приоритеты, которые определяют повестку дня на 2026 год. По мнению Матиаса Медины, вице-президента Уругвайской палаты недвижимости (CIU), одним из первых направлений работы является упорядочение самого сектора. «В первую очередь, в сфере недвижимости ведется очень хорошая работа по регулированию закона (о риэлторской деятельности, который уже одобрен законодательным органом, но еще не вступил в силу, поскольку требует утверждения исполнительной властью)», — отметил он и пояснил, что этот процесс включает в себя введение реестра и обучение участников рынка. «Здесь начинает действовать вопрос регистрации, но не только регистрации, а и того, что люди начинают проходить обучение и наводить порядок в том беспорядке, который мы имеем сегодня в сфере недвижимости», — заявил он. По словам Медины, этот процесс будет иметь прямое влияние на неформальный сектор: «Это напрямую влияет на снижение неформального сектора, что также является положительным моментом». В то же время предприниматель подчеркнул необходимость поддержания динамики рынка. «В рамках чистого сектора идея заключается в том, чтобы расти и поддерживать текущую динамику рынка, как в сфере продаж, так и в сфере аренды», — сказал он, хотя и уточнил, что эта цель зависит от общей ситуации. «Для этого необходимо, чтобы страна в целом развивалась, экономика росла, люди сохраняли работу и имели возможность покупать недвижимость или снимать жилье», — пояснил он. В сфере аренды Медина подчеркнул роль гарантий. «У нас есть вопрос гарантий, который очень доступен и очень хорош», — отметил он. В то же время, что касается доступа к покупке жилья, он указал на постоянное ограничение: «У нас есть больший доступ к кредитам, но мы не охватываем всех людей, потому что только 10-11 % покупают жилье в кредит». С более структурной точки зрения он сосредоточил внимание на государственной политике в области жилья. «Несмотря на то, что планы (Министерства жилищного строительства и территориального планирования) были реализованы, я считаю, что необходимо провести двойную оценку: как мы продвигаемся с различными существующими механизмами, сколько жилья было предоставлено, сколько находится в процессе строительства, сколько еще предстоит предоставить», — сказал он и подчеркнул, что внимание не должно быть сосредоточено только на инвесторах. «Мы должны опираться не только на публичных инвесторов, но и на уругвайцев, которые должны иметь доступ к жилью. Я считаю, что подход должен быть комплексным, а не частичным». Еще одним фактором, который, по мнению Медины, влияет на решения в сфере жилья, является городская среда. «Когда мы говорим о доступе к жилью, мы должны также учитывать влияние фактора безопасности в разных районах», — отметил он, добавив к этому тяжесть налогового бремени: «Что получают уругвайцы в обмен на высокие налоги, например, на имущество? Какие общественные места? Какую чистоту? Какие услуги?». «Налогоплательщики жалуются, что платят много и получают мало», — заявил он и пояснил, что это напрямую влияет на рынок: «Окружающая среда часто играет большую роль в принятии решений людьми. Красивый дом в неподходящем месте не востребован и не продается», — уверен он. Медина также упомянул о территориальных диспропорциях в Монтевидео и других городах. «Есть районы, которые пользуются большим спросом и имеют очень высокую плотность населения, а с другой стороны, есть районы, которые менее оживлены», — сказал он и привел в качестве примера исторический центр города. «Необходимо сделать так, чтобы исторический центр, такой как Старый город, засиял», — сказал он, указав на проблемы сохранения, динамики торговли и влияния удаленной работы на опустение офисов. В этом смысле он высказал необходимость объединения усилий. «Можно создать группу, которая будет объединять разных людей, и реализовывать пилотные проекты в определенных галереях», — предложил он с целью возрождения районов с потенциалом. «Есть помещения, которые долгое время пустуют, а сегодня, благодаря технологиям, продажи осуществляются через Интернет, и товары забираются в другое место», — пояснил он. В заключение Медина назвал привлечение новых жителей стратегической задачей. «Главная задача — привлечь сюда больше людей», — заявил он. «Больше людей означает больше потребления, больше расходов и омоложение», — отметил он, связав эту цель с изменениями в сфере удаленной работы и миграционными потоками. «Многие люди, работающие удаленно, могут приехать сюда и жить здесь постоянно или шесть месяцев в году», — сказал он, хотя и предупредил, что эти процессы необходимо отслеживать с учетом международного контекста. С точки зрения развития недвижимости, Фабиан Копель, основатель девелоперской компании Kopel Sánchez, сделал акцент на планировании проектов и административных трудностях при начале строительства. «По крайней мере, в нашем случае мы очень хорошо подготовились и спланировали все, что будет в этом году, и запуски, которые у нас будут», — пояснил он. Копель отметил, что 2025 год был годом работы над проектами и получением разрешений. «Мы работаем над несколькими проектами и несколькими разрешениями, многие из которых еще находятся в процессе, и мы ждем, пока различные органы завершат их утверждение», — сказал он и подчеркнул важность сроков. «Ускорение процедур является фундаментальным вопросом». В этой связи он утверждал, что задержка с получением разрешений имеет прямые последствия для деятельности. «Сегодня у нас почти нет объектов, находящихся на стадии железобетонных работ», — пояснил он. «Мы почти все закончили, но из-за разрешений не смогли начать новые работы», — добавил он и подчеркнул, что это серьезная проблема, учитывая объем проектов в портфеле. Что касается местоположения, Копел подробно рассказал об основных направлениях инвестиций. «В Монтевидео особо выделяются традиционные районы Кордон, Ла-Бланкеада, Трес-Крусес и крупный проект Sky на проспекте Италия», — сказал он, упомянув также Карраско и Карраско-Нуэво. По словам Копела, местоположение по-прежнему остается решающим фактором. «Многие в первую очередь будут думать о выборе местоположения», — заявил он и подчеркнул, что такое позиционирование оставляет его проекты «довольно одинокими в этом плане». Что касается иностранного спроса, он отметил, что бразильский рынок все еще требует работы по позиционированию. «Нужно поработать с бразильцами, чтобы позиционировать этот тип продуктов как альтернативный вариант инвестиций», — сказал он. Что касается аргентинцев, он считает, что здесь есть потенциал для роста. «Альтернатива инвестирования в район Карраско интересна для аргентинцев, которые до сих пор не полностью открыли для себя этот район», — сказал он. Копель утверждает, что Монтевидео имеет потенциал, превышающий текущий уровень продаж. «Монтевидео имеет гораздо больший потенциал продаж, чем тот, который он имел до сих пор», — сказал он, сравнив с другими рынками: «Часто аргентинцы в конечном итоге ищут инвестиции в Майами (США) или даже в Парагвае, когда у них есть возможность инвестировать в Монтевидео с очень надежными инвестициями». В этом контексте он подчеркнул стабильность рынка аренды. «Все сдается в аренду очень хорошо и очень быстро», — сказал он. «Люди хотят продолжать жить в новых зданиях, они ищут их и быстро занимают», — добавил он и перечислил тенденции, которые стимулируют этот спрос: удобства, технологии и общие пространства. Что касается профиля проектов, Копел был ясен: «Мы строим для жителей, а не для инвесторов». Однако он признал, что в Монтевидео покупателями в основном были инвесторы. «В конечном итоге конечной целью являются люди», — сказал он и описал конечных пользователей как «средний класс, студентов и работников различных отраслей, которым нужно жить рядом с местом работы». С точки зрения частных застройщиков, Анибал Дуран, основатель Ассоциации частных застройщиков Уругвая (APPCU), упомянул об изменениях в режиме мегапроектов и минимальных инвестициях, требуемых правительством. «Хорошая новость заключается в том, что (правительство Яманду Орси) сохраняет минимальную сумму до декабря 2027 года», — пояснил он, имея в виду порог инвестиций в мегапроекты. По его словам, эта сумма, выраженная в UI, сегодня составляет около 4,5 миллионов долларов США. «Это очень хорошо, потому что цель большинства частных застройщиков находится в пределах этой суммы инвестиций», — сказал он. «Если бы она была слишком высокой, это было бы малореально для большинства застройщиков», — добавил он. Дуран отметил, что уже приобретены земельные участки для крупных проектов. «Нам известно, что есть земля, купленная для мегапроектов, в основном на востоке, но не обязательно на востоке, а также в Монтевидео», — сказал он и пояснил, что во многих случаях речь не идет о жилищном строительстве. По его мнению, отсрочка декрета дает положительный эффект. «Это будет очень динамичный механизм», — сказал он. По его словам, указ о мегапроектах инвестиций, срок действия которого истекал в конце прошлого года, будет отложен до окончания следующего срока полномочий правительства. «По крайней мере, нам так сказали, что он будет действовать до конца 2031 года», — пояснил он и высоко оценил то, что у нового правительства будет возможность определить свою стратегию. Дуран также упомянул, что в будущем будут добавлены дополнительные критерии. «Будут учитываться экологические аспекты, качество почвы и используемая рабочая сила, с целью получения дополнительных налоговых льгот», — заявил он, хотя и уточнил, что эта информация получена «из закулисных источников». Говоря о будущем, он отметил, что с 2028 года минимальный размер инвестиций увеличится до 10 миллионов долларов США. «Это уже немного превышает целевой показатель большинства частных застройщиков Уругвая», — предупредил он, хотя и не исключил, что некоторые участники рынка смогут адаптироваться к такой ситуации. В заключение он подчеркнул важность диалога с экономическими властями. «В Министерстве экономики (MEF) нас очень хорошо поняли», — заявил он и подчеркнул ожидания, которые существуют в секторе. «Есть большие ожидания в отношении мегапроектов, помимо жилищного строительства, и я считаю, что то, что они сделали, — это очень хорошо», — заключил он.