10 ключей к новым ипотечным кредитам UVA, предлагаемым более чем 20 банками

Ипотечное кредитование в Аргентине составляет всего 0,2% от валового внутреннего продукта (ВВП), согласно данным, предоставленным консалтинговой компанией Empiria. Это означает, что в этом отношении страна переживает худший момент за последние 80 лет. Эта местная панорама еще более критична по сравнению с другими странами. В Чили этот показатель составляет от 27 до 28 % ВВП, а в США - от 75 до 80 %. "Этому кризису способствовали несколько факторов. Годовая инфляция, составившая 271,5 % по состоянию на июнь (последние данные, опубликованные Indec), высокие процентные ставки и общая экономическая нестабильность заставили финансовые учреждения ограничить предложение ипотечных кредитов. В результате мечта о собственном жилье становилась все более далекой для многих аргентинских семей. "В 2016 году, во время правления Маурисио Макри, на рынок вышел новый игрок: ипотечный кредит UVA (Acquisitive Value Unit), который корректируется с учетом инфляции. Это вызвало бум кредитов в течение двух лет, с помощью которых более 100 000 человек сейчас платят за свое жилье. До этого момента кредиты выдавались по фиксированной ставке, что немыслимо в условиях инфляции, подобной нынешней. Всего три месяца назад повторное появление ипотечных кредитов удивило специалистов. Менее чем за 60 дней 21 банк - в среднем один раз в три дня - запустил свои кредитные линии. "Аргентина, пожалуй, единственная страна в мире, где большинство людей покупают футболку в рассрочку, а квартиру - за наличные", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист из Empiria Consultores и автор книги El sueño de la casa propia. В Аргентине очень трудно делать сбережения, а те, кому это удается, часто хранят свои деньги вне финансовой системы. "Банки занимают промежуточное положение между теми, кто берет в долг, и теми, кто вкладывает свои деньги. Если люди не будут вкладывать деньги в местный финансовый рынок, то не будет и кредитов на покупку жилья", - говорит Гонсалес Руко. Исторически в Аргентине не было ипотечного кредитования, потому что очень трудно поддерживать долгосрочное видение, как это необходимо на рынке жилья. "Даже с учетом большего предложения, которое сейчас существует, нового бума ипотечного кредитования в краткосрочной перспективе не ожидается, поскольку доходы в долларах находятся на уровне, вдвое меньшем, чем в период с 2016 по 2018 год, когда произошел взрыв ультравысоких цен. Более того, уровень бедности в стране сейчас на 20 процентных пунктов выше, чем тогда. Однако стоимость продажи недвижимости все еще низкая, так что тот, кто покупает сейчас, может оказаться в выигрыше. "Главная проблема, - отмечает Гонсалес Руко, - в том, что доходы очень низкие. "Это будет ограничивающим фактором для развития кредитного рынка; мы сможем увидеть массовое ипотечное кредитование только в том случае, если уровень заработной платы будет расти быстрее, чем стоимость квадратного метра", - говорит он. Пока инфляция корректируется быстрее, чем зарплата, поэтому у нас меньше кредитных заемщиков", - анализирует Карлос Спина, партнер компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier. Решение взять долгосрочный кредит в стране с инфляцией дается нелегко", - говорит он. Вот ответы на десять ключевых вопросов по этой теме: "Процентные ставки по новым ипотечным кредитам UVA (которые могут обновляться в зависимости от индекса инфляции) составляют от 3 до 9,5 % годовых. Максимальные суммы выдаваемых кредитов могут достигать 250 миллионов песо, хотя некоторые учреждения не устанавливают такого потолка. Как правило, по этим кредитам финансируется от 75 % до 80 % стоимости недвижимости, за исключением Банка Кордовы (Bancor), который предлагает 100 %-ное финансирование. Сроки финансирования варьируются от 5 до 30 лет, а платежи, поскольку кредит выражен в у.е., корректируются с учетом инфляции. Кроме того, платежи, которые берет на себя заемщик, должны составлять не более 20-30 % его ежемесячного дохода. Платежи по ипотечным кредитам рассчитываются с использованием вышеупомянутой Единицы Приобретаемой Стоимости (UVA), стоимость которой корректируется в зависимости от инфляции. Инструментом, используемым для корректировки, является эталонный стабилизационный коэффициент (CER). Сумма кредита делится на котировку UVA на момент оформления ипотеки, и как остаток долга, так и ежемесячный платеж измеряются в этой единице стоимости. "Выбор между покупкой и арендой зависит не только от первоначальной стоимости выплачиваемых взносов, но и от других факторов. Необходимо учитывать уровень стабильности работы, первоначальную сумму, необходимую для получения кредита (она составляет от 20 до 35 % от стоимости недвижимости в зависимости от банка), и долгосрочный прогноз (20 или 30 лет) того, что вы хотите приобрести в качестве жилья. В конкретном случае, если взять, с одной стороны, ипотечный кредит UVA - со средней ставкой 5,5 % и сроком на 30 лет - и, с другой стороны, арендную плату в городе Буэнос-Айрес, пример может быть следующим. Семья приобрела кредит UVA в размере 100 000 000 песо для покупки двухкомнатной квартиры площадью 40 кв. м в Палермо стоимостью 125 000 долларов США, для чего ей пришлось накопить 25 000 долларов США (25 % от стоимости жилья) для первоначального взноса. Стоимость первого взноса составит 681 346 песо и будет ежемесячно корректироваться с учетом инфляции. "Средняя стоимость аренды квартиры с такими же характеристиками в Палермо (второй по дороговизне район города) предполагает сумму около 530 763 песо, то есть на 22,1% меньше кредитного взноса. В этом случае, при котором, разумеется, не происходит сдачи недвижимости в аренду, корректировка суммы также будет производиться с учетом инфляции и с периодичностью в три или четыре месяца, в зависимости от условий договора. Очень важно определить не видимые невооруженным глазом расходы, которые добавляются к стоимости квоты, ставке и первоначальному взносу. Эти расходы, включенные финансовыми учреждениями, могут сделать операцию более дорогой, причем человек об этом даже не подозревает. Это, например, плата за административные расходы, страхование от огня и жизни, которые являются частью общих финансовых затрат (ОФЗ) по кредиту. Чтобы понять, какой кредит лучше взять, важно обратить внимание на ОФЗ. Эта переменная, устанавливаемая Центральным банком Аргентинской Республики (BCRA) как регулирующим органом, включает в себя все расходы по операции, начиная со страховки и заканчивая самими ежемесячными платежами. "В принципе, все объекты недвижимости подходят, но есть и исключения. Однако без индексируемой единицы в экономике с высокой инфляцией не будет и кредита. "Так называемый доллар MEP доступен путем покупки облигаций за песо, затем их продажи и получения долларов. До недавнего времени этот процесс во всех случаях требовал 24-часовой парковки (период между покупкой и продажей). На рынке недвижимости это означало, что в день совершения сделки иностранная валюта не была доступна сразу. "Поскольку лидеры рынка недвижимости увидели в этом проблему, правительство приняло решение отменить плату за парковку в случаях, когда сделка совершается в рамках получения ипотечного кредита. Пока эта мера не стала официальной, тот, кто брал кредит, должен был "договариваться" об оплате недвижимости в песо, а продавцу приходилось ждать не менее 24 часов, чтобы получить доступ к долларам", - объясняет Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával Propiedades. Теперь покупка и продажа доллара MEP может осуществляться через финансовых посредников или непосредственно через домашние банки некоторых банков. "Рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления, цены на недвижимость растут с середины 2023 года. За первые семь месяцев этого года опубликованные данные о стоимости продаж увеличились на 5 %. "Кроме того, с января 85 % районов Буэнос-Айреса зафиксировали рост стоимости", - говорит Леандро Молина, директор Zonaprop. "В июле средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Буэнос-Айресе составляла 2286 долларов США, что на 6,3% выше минимума, зафиксированного в июне 2023 года, и в то же время на 18,4% ниже максимума, достигнутого в марте 2019 года, согласно индексу Zonaprop. "Сегодня квадратный метр стоит дороже, чем год назад; другими словами, стоимость замещения выросла. Это еще один показатель, который может предвосхитить рост стоимости продаж", - добавляет Джерман Гомес Пикассо, директор Reporte Inmobiliario. "Гонсало де ла Серна, генеральный директор компании Consultatio, разработчика Nordelta, создателя Эдуардо Костантини, говорит: "Финансовые переменные предвосхищают поведение недвижимости. За последний год фондовый индекс Merval вырос в долларовом выражении на 40%, облигации также подорожали. Все указывает на то, что стоимость продажи будет продолжать расти", - говорит он. Гонсалес Руко выступает за предоставление кредитов UVA со сроком погашения 20 лет и более, сопровождаемых компенсационным фондом. Этот фонд, объясняет он, позволит должникам выплачивать взнос, скорректированный в соответствии с изменением заработной платы (в отличие от нынешней системы, в которой за основу берется индекс цен), а кредитору - взимать взнос, проиндексированный на инфляцию. Такое решение позволит кредитору не терять на инфляции, гарантируя, что должник сможет расплатиться, не находясь постоянно на крючке, в условиях, когда инфляция может быть очень высокой, а зарплата не успевает за ней. "Но как этого добиться? Компенсационный фонд будет работать динамично: если в каком-то месяце квота, скорректированная на зарплату, повышается больше, чем квота, скорректированная на инфляцию, то эта сумма поступает в фонд; если же зарплата повышается ниже инфляции и должник недоплачивает, то недостающая сумма изымается из фонда. "Кроме того, экономист предлагает, чтобы заемщик ежемесячно отчислял в фонд дополнительно 1%, и в случае очень плохого периода, когда зарплата растет значительно ниже инфляции, этот взнос мог бы компенсировать разницу. "