Аренда жилья: как будут проходить «экспресс-выселения», если новый закон будет принят

Устанавливается, что дело о выселении, как в отношении городской, так и сельской недвижимости, будет рассматриваться в рамках ускоренного производства — самого быстрого процедурного порядка в аргентинской судебной системе. Для этого будет внесены изменения в статью 679 Гражданско-процессуального кодекса. «Разница здесь существенная. «В то время как обычное судебное разбирательство может затянуться на срок от полутора до двух лет, ускоренная процедура значительно сокращает сроки — дело может быть разрешено примерно за шесть месяцев», — пояснил Энрике Абатти, президент Палаты собственников Аргентинской Республики. В договорах аренды жилья, когда арендатор задерживает оплату, арендодатель должен предварительно направить ему предупреждение и предоставить срок не менее десяти календарных дней, исчисляемых с момента получения уведомления. «Этот пункт вызвал путаницу, поскольку первоначальная версия, направленная исполнительной властью, сокращала срок предупреждения до трёх дней. Однако в резолюции, принятой Сенатом, был сохранен минимальный срок в десять дней. «По истечении этого срока, если задолженность не будет погашена, арендатор обязан освободить жилье. Если он этого не сделает, владелец получит право инициировать судебное разбирательство о выселении». То есть эти десять дней относятся к предварительному уведомлению и не означают, что полное выселение состоится именно в течение этого срока. «Если иск направлен против самовольных жильцов или лиц, занимающих недвижимость на нестабильных правах, судья может распорядиться о немедленной сдаче недвижимости до вынесения окончательного решения». Для принятия такой меры судья должен счесть обоснованным право, на которое ссылается собственник, и потребовать предоставления залога под присягой. Этот залог заключается в юридическом обязательстве истца возместить ущерб, который может быть причинен в результате данной меры, если впоследствии будет установлено, что он не имел права на её применение. «Ходатайство может быть подано после официального вручения искового заявления и должно быть рассмотрено судьёй в течение пяти дней. Судебное разбирательство будет продолжаться даже в том случае, если недвижимость была возвращена досрочно. «Если основанием для иска является неуплата или истечение срока действия договора, истец может добиться немедленного освобождения помещения под залог под присягой в соответствии с процедурой и сроками, предусмотренными сторонами». Как и в случаях незаконного проникновения, истец (собственник) может ходатайствовать и добиться досрочной передачи недвижимости — до вынесения окончательного решения — в связи с неуплатой или истечением срока действия договора. Для этого вам необходимо предоставить письменное заверение под присягой (юридическое обязательство взять на себя ответственность за возможный ущерб, то есть в том состоянии, в котором вы получили имущество), и рассмотрение дела будет проходить в ускоренном порядке в рамках упрощенного судебного разбирательства». В качестве меры сбалансирования, если будет доказано, что владелец потребовал немедленного освобождения помещения, скрыв факт оплаты аренды арендатором или утаив действительный договор аренды, судья наложит на него штраф в размере до 10-кратной суммы последней арендной платы в пользу арендатора. Следует уточнить, что в любом случае, если будет установлено, что в жилом помещении проживают несовершеннолетние, инвалиды или пожилые люди, находящиеся в бедственном положении, судья должен будет выполнить предварительную процедуру перед осуществлением выселения. «В таких случаях будет обязательным вмешательство соответствующих органов по защите прав детей и Прокуратуры по делам опеки и попечительства. Кроме того, будет предоставлен срок до десяти дней для поиска временного жилья. «Параллельно с этим в судебных разбирательствах, основанных конкретно на неуплате или истечении срока аренды, будут допускаться только документальные доказательства и заключения экспертов с целью предотвращения задержек, связанных с другими средствами доказывания». Цель состоит в том, чтобы избежать задержек, которые обычно вызывают другие средства доказывания, такие как показания многочисленных свидетелей. «С практической точки зрения, договор, квитанции об оплате, направленные требования и экспертные заключения займут центральное место в деле». Данная инициатива также способствует модернизации системы уведомлений, позволяя использовать электронный адрес (если он был указан в договоре) в качестве законного канала как для вручения искового заявления, так и для направления требований об оплате по договорам аренды жилья. «Еще одно важное изменение — введение процедуры раннего судебного осмотра. В случае порчи имущества, неправомерного использования, неуплаты или незаконного проникновения судья должен назначить осмотр в течение 72 часов с момента вынесения первого судебного постановления. Цель состоит в том, чтобы установить личность жильцов с указанием имени, фамилии и номера удостоверения личности при участии государственного защитника. «Кроме того, текст усиливает заключительную стадию процесса. Постановление о выселении будет прямо содержать разрешение на применение сил правопорядка, проведение обыска и вскрытие замков, даже если объект недвижимости, по-видимому, пустует. Также судебному приставу предоставляется право назначать хранителей (физическое или юридическое лицо) для движимого имущества, находящегося на территории объекта недвижимости».