Перепродажа недвижимости в Аргентине: инвестиционный тренд, набирающий популярность среди тех, кто покупает, ремонтирует и продает недвижимость менее чем за год

В нынешних экономических условиях, когда аргентинский рынок недвижимости демонстрирует признаки постепенного восстановления, «недвижимостный цикл» становится привлекательной стратегией для инвесторов, стремящихся к краткосрочной прибыли. «Эрнан Сивацки, генеральный директор Capital Brokers, утверждает, что это явление возникло совсем недавно, когда появилось много покупателей, интересовавшихся объектами для ремонта. То есть объекты для ремонта и перепродажи, расположенные в хороших районах, где находятся старые здания или квартиры в плохом состоянии, которые могут получить дополнительную ценность при качественном ремонте». По мнению Сивацки, это порождает ожидания роста цен. «В период стагнации или падения цен никто не будет заниматься перепродажей, потому что нет ожиданий роста цен. Здесь есть ожидание, что квартире придадут дополнительную ценность и, в то же время, цены на недвижимость вырастут», — объясняет он. И он указывает на ключевой фактор, стоящий за этой тенденцией: ипотечный кредит. «Многие люди видят, что рынок подержанных квартир постепенно исчерпывается, и остаются только те объекты, которые подходят для получения кредита в сегменте подержанного жилья. «В этом и заключается главное преимущество этого сегмента: флиппинг активизируется за счет подержанного жилья, а рынок подержанного жилья — за счет ипотечных кредитов, чего не происходит с новым жильем». «Именно там растет спрос», — отмечает он. Что касается «флиппинга», Мариано Гарсия Мальбран, президент Палаты компаний по оказанию риэлторских услуг, поясняет, что эта практика заключается в приобретении недвижимости по цене ниже рыночной, проведении стратегических улучшений для повышения ее привлекательности и последующей продаже в короткие сроки — как правило, от трех месяцев до года — с целью получения чистой прибыли. «В Аргентине эта операция стала популярной в периоды валютной нестабильности, то есть когда цены на вторичное жилье снижаются из-за избыточного предложения, а затраты на строительные материалы и рабочую силу находятся ниже среднего уровня, что позволяет воспользоваться пробелами на рынке», — утверждает он. Однако он предупреждает, что речь идет не о чистой спекуляции, а о добавлении реальной стоимости за счет ремонта, отвечающего текущему спросу, такого как модернизация кухонь или ванных комнат и обновление отделки и интерьера в целом. «Для успешной операции в срок менее года необходимо тщательное планирование». Гарсия Мальбран утверждает, что в первую очередь необходимо выявить объекты с потенциалом: «Рекомендуется искать недвижимость в районах с высоким спросом, таких как устоявшиеся кварталы Буэнос-Айреса или пригороды Буэнос-Айреса, где идеально подходят многоквартирные дома без высоких коммунальных расходов. Затем необходимо приобрести объект по цене, оставляющей маржу на ремонт, по крайней мере на 20–30 % ниже стоимости после ремонта», — поясняет он. «Он подчеркивает, что на этапе ремонта крайне важно уделять приоритетное внимание быстрым и высокоэффективным работам: обновлению ванной комнаты и кухни, покраске и укладке полов, при этом предполагаемый срок составляет от пяти до семи месяцев. Президент Палаты компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости рекомендует привлекать профессиональные бригады, чтобы избежать задержек. «Наконец, при продаже необходимо установить конкурентоспособную цену, основанную на недавних аналогах, и использовать цифровой маркетинг для ускорения процесса. Ключ — в скорости: каждый дополнительный месяц снижает рентабельность из-за затрат на обслуживание и упущенной выгоды», — предупреждает он. «Среди факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости, Гарсия Мальбран утверждает, что следует начинать с местоположения и отдавать приоритет районам с хорошей транспортной доступностью, стабильным спросом и потенциалом роста. «Затем необходимо проверить состояние конструкции, в частности влажность, электропроводку, газовые и водопроводные трубы, а также проконсультироваться с архитектором, чтобы оценить расходы на скрытые затраты», — добавляет он. Не следует забывать о здании: в этом случае необходимо оценить такие аспекты, как коммунальные платежи, незавершенные работы в консорциуме и ограничения по времени проведения ремонтных работ. «Необходимо учитывать юридические аспекты, такие как правоустанавливающие документы и муниципальные нормы. Полезным инструментом для предотвращения дополнительных расходов является договор купли-продажи, заверенный подписью о безотзывном полномочии на продажу в пользу покупателя», — говорит он. «Среди наиболее частых ошибок самой распространенной является недооценка бюджета: поэтому необходимо добавить от 10% до 20% на непредвиденные расходы». Кроме того, он утверждает, что, хотя перепродажа недвижимости (house flipping), также известная как «недвижимостный ролл», и является прибыльным делом, она не лишена рисков. «К основным относятся непредвиденные расходы во время ремонта, такие как обнаружение структурных проблем, которые могут увеличить затраты на 20–30%», — предупреждает Гарсия Мальбран. Хотя он также отмечает, что необходимо учитывать колебания рынка: если спрос падает или цены не растут, как ожидалось, продажа затягивается, что увеличивает затраты на финансирование и услуги. «Или юридические риски, такие как, например, подписание договора купли-продажи, которое сопряжено с рисками в связи с наложением обеспечительных мер или смертью продавца, а также с нарушением нормативных требований или спорами с соседями. «Это также может привести к остановке строительных работ», — поясняет он. «Наконец, чрезмерные инвестиции в улучшения, которые не оцениваются рынком, снижают маржу. Чтобы их снизить, целесообразно диверсифицировать и ограничить каждую операцию контролируемым бюджетом». По мнению специалиста, успешный ремонт основан на четырех столпах: детальном планировании, фокусе на добавленной стоимости, качестве материалов и эффективном выполнении. И он признает, что превышение запланированных сроков является одной из главных проблем в таких операциях. «Каждый дополнительный месяц влечет за собой дополнительные расходы на финансирование — если есть кредиты, — а также коммунальные платежи, налоги и услуги, что снижает рентабельность на 5–10 % за период. Кроме того, это увеличивает подверженность рыночным рискам, таким как изменение процентных ставок или падение спроса. В крайних случаях это может привести к продаже ниже целевой цены для возврата капитала», — отмечает он. Он признает, что для предотвращения этого необходимо установить строгие цели и сроки, а также учитывать непредвиденные обстоятельства при работе с подрядчиками. «В условиях восстановления рынка, которое выражается в росте цен на 5–10 % в годовом исчислении в долларах и стимулировании спроса за счет ипотечного кредитования, Гарсия Мальбран считает, что это выгодные сделки для инвесторов, располагающих свободным капиталом и знаниями в данной сфере». В заключение Гарсия Мальбран отмечает, что «недвижимостный цикл» представляет собой разумный способ извлечь выгоду из подъема в секторе, но требует дисциплины и опыта. «Я рекомендую проконсультироваться со специалистами, прежде чем приступать к действиям, поскольку успех зависит от точного и стратегического выполнения процесса покупки, ремонта и продажи», — заключает он.