Разделимые ипотечные кредиты и договоры купли-продажи недвижимости в стадии строительства: реальное влияние этих двух мер

Недавно правительство, посредством Совместного постановления 2 2025 министерств экономики и юстиции, регулирующего операции с делимыми ипотеками, и Технического положения о регистрации 11 2025, разрешающего в городе Буэнос-Айрес регистрацию договоров купли-продажи строящихся объектов, вновь вынесло на обсуждение два важных инструмента, которые позволят упростить доступ к кредитам и сократить дефицит жилья. Мы приветствуем эти меры и комментируем их ниже. «Эти нормы представляют собой правильное развитие Декрета 1017 2024, принятого в ноябре прошлого года, в котором были введены меры, направленные на стимулирование развития рынка ипотечных кредитов и, таким образом, на расширение финансирования для приобретения первого жилья. Как человек, активно участвовавший в обсуждении Декрета 962 2018, который позволял регистрировать договоры купли-продажи, я приветствую признание этой проблемы, но предупреждаю, что эти меры будут иметь эффект только в том случае, если они будут частью твердой и последовательной жилищной политики». Новое постановление 2 2025 продолжает этот путь с более амбициозной целью: позволить, чтобы проект недвижимости, находящийся в стадии строительства, мог составлять «глобальную» ипотеку, которая затем будет разделена, когда речь пойдет о горизонтальной собственности или комплексах недвижимости. Норма объясняет, что делимые ипотеки могут быть установлены с момента оформления проекта, и что после разделения недвижимости кредит и гарантия могут быть пропорционально разделены, а потоки даже секьюритизированы. Правительство защищает эту меру, argumentando que la falta de hipotecas divisibles reducía la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas y limitaba la financiación de futuras obras, lo cual es plenamente acertado. «Параллельно с этим, Положение 11 2025 регулирует в CABA регистрацию договоров купли-продажи строящихся объектов и устанавливает требования: договоры должны содержать данные сторон, указывать проект и объект, подтверждать минимальный аванс (указ требует внесения залога в размере не менее 25% от цены) и иметь сертификат профессионала. Идея состоит в том, чтобы обеспечить правовую безопасность и подготовить почву для раздельных ипотечных кредитов». Эти инструменты ценны, потому что позволяют финансировать строительство и покупки в комплексе. В колонке от ноября 2024 года для газеты LA NACION я подчеркнул, что в свете декретов 1017 и 1018 2024 года ипотечный кредит должен быть основным инструментом жилищной политики. В той статье я подчеркнул, что в Аргентине, где объем ипотечного кредитования составляет менее 1 % ВВП, строительство финансируется за счет предварительной продажи объектов «в стадии строительства» через трастовые фонды. Эта схема работает только для тех, кто имеет сбережения в долларах, что исключает подавляющее большинство семей в нашей стране. Поэтому я настаивал на том, что мы должны принять законы, такие как ипотека будущего имущества в Перу или письменное обещание о продаже в Уругвае, которые облегчают доступ для семей и финансируют крупные проекты в сфере недвижимости. Дело в том, что делимые ипотеки, оформленные на реальные права на землю или будущие права, являются отличными инструментами для финансирования большего числа предприятий, приближения ипотечного кредита к источнику и снижения стоимости, создавая рынок «кредитоспособных» единиц, которого сегодня не существует. Но мы также должны спросить себя, достаточно ли этих норм? И чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть новые инструменты в текущем контексте, где с 2017 года индекс затрат на строительство, измеряемый Аргентинской палатой строительства (CAC), вырос в 95 раз, что значительно превышает общий уровень инфляции. Кроме того, согласно отчету Фонда Tejido Urbano, более 40% строительных компаний в 2025 году заявили, что не будут брать кредиты, что на 15 пунктов выше среднего показателя за период с 2018 по 2023 год. «В этой ситуации логично, что отсутствие финансирования ограничивает предложение и приводит к росту цен. Дефицит жилья отражается на домохозяйствах: в 2024 году, также по данным Tejido Urbano, около 2 265 000 молодых людей в возрасте от 25 до 35 лет жили со своими родителями или дедушками и бабушками, что составляет 36,7 % этой возрастной группы. Эти данные ясно показывают, что существует поколение, которое откладывает обретение независимости, потому что не может получить кредит или стабильную аренду. В этом смысле важно отметить, что делимые ипотеки могут быть мощным инструментом, если их правильно использовать. Это связано с тем, что они облегчают семьям доступ к финансированию для покупки нового жилья, а также позволяют финансировать строительство недвижимости с самого начала. Покупка на стадии строительства снижает стоимость недвижимости примерно на 30%. Путь длинный, меры направлены на стимулирование развития рынка ипотечного кредитования, который является основным инструментом для борьбы с дефицитом жилья, но также требует стабильной экономики, низкой инфляции и финансовой системы, готовой предоставлять долгосрочные кредиты, которая может расширяться только при более активном участии рынка капитала. Здесь я возвращаюсь к концепции, которую я отстаивал со времени моей работы в Министерстве жилищного строительства: «Структура следует за стратегией», в том смысле, что конкретные нормы необходимы, но если нет активной жилищной политики с надежными институтами и стабильным финансированием, они становятся лишь временными мерами. В 2024 году, согласно отчету Фонда Tejido Urbano, который собрал данные от финансовых учреждений и Центрального банка, Аргентина выдала около 11 000 ипотечных кредитов. Это число минимально, оно составляло всего 0,2 % валового внутреннего продукта, что значительно ниже региональных стандартов, и многие семьи по-прежнему не могут позволить себе оплатить жилье. «Поэтому, если делать ставку только на индивидуальные кредиты, не сопровождая их субсидиями и программами по производству городских земель, мы будем по-прежнему наблюдать сегментированный рынок, который не может удовлетворить дефицитный спрос. Во многих странах региона жилищная политика сочетает доступ к ипотечным кредитам с прогрессивными субсидиями и программами предварительного сбережения или гарантийными фондами, что позволяет расширить предложение и обслуживать различные группы с разным уровнем дохода». Кроме того, мы не можем игнорировать закрытие Министерства жилищного строительства и ликвидацию программ доступа к первому жилью, которые нынешнее правительство объявило в конце 2024 года, что означает отказ государства от роли руководящего органа в этой области. «Недавние решения идут в правильном направлении, но ликвидация специализированных институтов снижает способность координировать землю, инфраструктуру, кредиты, субсидии и сбережения. Нам нужен орган по жилищному строительству, который будет заниматься долгосрочным планированием, взаимодействовать с провинциями и муниципалитетами и обеспечивать, чтобы такие инструменты, как делимые ипотечные кредиты, не оставались исключительно в руках нестабильного рынка. Таким образом, Резолюция 2 2025 и Постановление 11 2025 вносят улучшения, а делимые ипотечные кредиты являются отличным инструментом для финансирования проектов и создания рынка кредитоспособных объектов. Однако для того, чтобы эти меры действительно облегчили доступ к жилью, необходимо срочно восстановить институциональную структуру, занимающуюся вопросами жилья и среды обитания, потому что тысячи молодых людей будут продолжать жить с родителями, а миллионы семей останутся в неформальном секторе, если проблема не будет решена комплексно. Возможность есть, и теперь все зависит от нас, сможем ли мы превратить эти нормы в реальный путь к собственному дому».