Что делать, если родственник подарил вам недвижимость? Все, что говорит закон о претензиях

На протяжении десятилетий получение дома или квартиры в дар в Аргентине означало наличие «титула с оговорками». Это юридическое препятствие создавало проблемы при продаже недвижимости или использовании её в качестве банковского обеспечения. Однако с принятием в 2020 году Закона № 27.587 правовая база претерпела решающие изменения, что восстановило динамику рынка недвижимости и обеспечило полную правовую определенность тем, кто решает заранее спланировать наследование при жизни. «Прежде всего, важно понимать, о чем идет речь, когда мы говорим о дарении недвижимости. В связи с этим Коллегия нотариусов города Буэнос-Айреса поясняет, что дарение — это совершение юридического акта, посредством которого одно лицо (даритель) решает передать имущество (или несколько объектов) другому лицу (одаряемому) на безвозмездной основе. Поскольку это сделка, совершаемая при жизни обеих сторон, даримое имущество немедленно становится частью имущества одаряемого, который должен принять дарение. «В Аргентине закон устанавливает, что в случае с недвижимым имуществом дарение должно оформляться нотариальным актом. Для этого даритель должен обратиться к нотариусу, который проконсультирует его и составит нотариальный акт о дарении». Принятие Закона № 27.587 внесло изменения в четыре ключевые статьи Гражданского и коммерческого кодекса страны, окончательно отменив статус «подлежащих проверке», который налагался на правоустанавливающие документы с историей дарения. Благодаря этому обновлению передача собственности таким образом вновь стала абсолютно безопасной процедурой, позволяющей избежать снижения рыночной стоимости недвижимости или риска возможных исков со стороны родственников. «До введения данного изменения, если законный наследник считал, что дарение ущемляет его долю в наследстве, он имел право подать иск о сокращении доли непосредственно в отношении данного объекта недвижимости, независимо от того, была ли она уже передана новому владельцу. В рамках действующей системы защищаются интересы добросовестных покупателей, а любые споры между наследниками переносятся в плоскость финансовой компенсации — например, в рамках иска о выравнивании наследства — без вмешательства в отношении самого объекта недвижимости. «Да, хотя процедура теперь регулируется иными правилами. Несмотря на то что законные наследники сохраняют право требовать свою соответствующую долю, они утратили возможность предъявлять иск непосредственно в отношении объекта недвижимости, если он уже был продан. «После реформы иск заключается в требовании финансовой компенсации от прямого получателя дарения. Кроме того, законодательство сохраняет 10-летний срок с момента совершения дарения, в течение которого наследники могут подать иск, если считают, что их законная доля ущемлена. Основное отличие заключается в том, что в случае продажи имущества иск должен предъявляться исключительно к первоначальному одаряемому и ни в коем случае не к последующему приобретателю. Представители нотариальной палаты подчеркивают, что это изменение «положило конец запутанной правовой системе, которая препятствовала обращению имущества». «В то же время эта мера оказала положительное влияние на организации гражданского общества, такие как ЮНИСЕФ, Аргентинский Красный Крест и «Каритас», деятельность которых в значительной степени зависит от подобных пожертвований. Таким образом, хотя законная доля наследства по-прежнему находится под защитой, пожертвованное имущество больше не подвергается коммерческому замораживанию и не теряет в стоимости. Это обеспечивает гораздо большую уверенность как владельцам, которые решают передать своё имущество при жизни, так и покупателям недвижимости с подобной предысторией». Действительно, пожертвование может быть аннулировано путем подачи судебного иска исключительно в следующих ситуациях: «В любом из этих случаев необходимо обратиться в суд, официально сославшись на эти основания — так называемые «причины неблагодарности», — при этом судья определяет, уместно ли аннулирование и каков его объем».