Ипотечный кредит: в мае было зафиксировано самое значительное годовое снижение с момента возвращения индекса UVA, но недвижимость по-прежнему продается

«Уже пять месяцев подряд количество ипотечных кредитов на 37 % ниже, чем за тот же период 2025 года. Спрос на жилье существует — об этом свидетельствуют более 23 000 нотариальных актов, оформленных за год, — но для того, чтобы он превратился в конкретные сделки, необходимо доступное финансирование», — отметила Магдалена Тато, председатель Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса. Более того, эти данные подтверждают падение, о котором стало известно ещё несколькими днями ранее: в мае по всей стране было выделено 116 млн долларов США, что на 62 % меньше, чем в том же месяце 2025 года. «Эта цифра соответствует примерно 1500 кредитам. Это немного меньше, чем в апреле (122 млн аргентинских песо), но представляет собой значительное снижение по сравнению с предыдущим годом», — добавил Федерико Гонсалес Руко, экономист консалтинговой компании Empiria. «Макроэкономическая ситуация отчасти помогает объяснить текущее явление. За последний год официальный курс доллара вырос примерно на 21 %, индекс UVA — на 33 %, а курс контанто с ликвидацией поднялся почти на 25 %. В этих условиях средняя стоимость оформления сделок в долларах снизилась почти на 8 %. То есть, в то время как большая часть экономических показателей продолжала меняться, цены на вторичное жилье отставали от общего тренда. «С статистической точки зрения мы находимся почти на том же уровне, что и в прошлом году, с той разницей, что 2025 год завершился как отличный год. Дело в том, что эта динамика наблюдается без ипотечных кредитов», — отметил Фабиан Ачаваль из одноимённой риэлторской компании. По его мнению, динамика рынка подтверждает, что цена по-прежнему является основной движущей силой сделок. «С точки зрения брокера, нынешний спрос является более реальным и в меньшей степени зависит от банковского кредитования. «Основным движущим фактором рынка недвижимости в Аргентине по-прежнему является цена, которая отстала от всех других активов экономики. Эта отстающая цена — сигнал к покупке», — пояснил он. «Но что же произошло? Ачаваль отмечает, что во многом объяснение кроется в реальном обменном курсе: при относительно стабильном курсе доллара и по-прежнему высокой инфляции стоимость подержанной недвижимости относительно снизилась. Покупатель, выходящий сегодня на рынок, обычно делает это за счёт собственных долларов, накопленных сбережений или посредством цепочки сделок: он продаёт одну недвижимость и покупает другую — будь то для увеличения площади, переезда в более престижный район или уменьшения жилплощади с целью получения разницы в стоимости». Дэн Обетко, менеджер по премиальному жилому сегменту компании Interwin, согласен с тем, что уровень оформления сделок по-прежнему находится на хорошем уровне. «Уровень оформления сделок остается на хорошем уровне, и это означает, что покупатели подтверждают текущие цены», — заявил он. По его словам, многие покупатели не берут ипотеку, потому что в ней не нуждаются или считают, что текущие ставки по-прежнему высоки. «Частные банки не особо продвигают ипотечные кредиты, и в целом наиболее выгодные ставки предлагают и наиболее активно работают государственные банки», — добавил он. «Наиболее заметным профилем покупателя является конечный потребитель. Значительная доля наших сделок — это цепочки операций, то есть одновременная покупка и продажа», — пояснил Обетко. «В этом плане рынок показывает, что он уже не изобилует возможностями». Период аукционных цен остался в прошлом. «Сегодня понятие выгодной сделки является относительным», — предупредил Обетко. По его словам, недвижимость, которая на первый взгляд кажется дешёвой в пересчёте на квадратный метр, может оказаться не такой выгодной, если требует капитального ремонта, особенно в условиях, когда стоимость строительных работ по-прежнему высока. «Объекты, требующие ремонта, фактически больше всего страдают при переговорах. Напротив, объекты с удачным расположением, в хорошем состоянии и с реалистичной ценой — именно они сохраняют спрос». «Во второй половине года специалисты не ожидают мгновенного скачка цен. Скорее ожидается продолжение активности на хорошем уровне, более избирательные сделки и стабилизация цен, но без общего роста в краткосрочной перспективе. Главной неизвестной остаётся кредитование». «Цены не вырастут в ближайшей перспективе, если только не появится доступное и конкурентоспособное финансирование», — заявил Обетко. «Ситуация в провинции Буэнос-Айрес была совершенно иной, чем в столице». В мае наблюдалось снижение как количества сделок купли-продажи, так и ипотечных кредитов, причем на эту ситуацию дополнительно повлиял профсоюзный конфликт в ARBA, который в течение трех месяцев напрямую сказывался на операциях с недвижимостью. «В мае в провинции Буэнос-Айрес было зарегистрировано 9 068 сделок купли-продажи недвижимости, согласно ежемесячному обзору, проводимому Коллегией нотариусов провинции Буэнос-Айрес. Этот показатель отражает снижение на 23 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда в том же месяце 2025 года было заключено 11 790 сделок». Что касается межмесячного сравнения, то наблюдалось снижение на 9 % по сравнению с апрелем, когда было зарегистрировано 9 999 договоров купли-продажи. «В то же время в случае сделок с ипотекой было подписано 910 договоров, что означало снижение на 54 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года. По сравнению с апрелем также было зафиксировано снижение на 11%. «Цифры, зафиксированные в мае, заставляют обратить на них внимание. С одной стороны, они отражают объективный факт — снижение количества ипотечных кредитов, что является ключевым показателем функционирования рынка», — отметил Гильермо Лонги, президент Коллегии нотариусов провинции Буэнос-Айрес. «Кроме того, существует важный фактор, связанный с настроением и доверием инвесторов». «Над этим аспектом должны работать все участники рынка и власти, чтобы сохранить благоприятный климат для ведения бизнеса, который наблюдался с августа 2024 года», — добавил Лонги. «Однако замедление деловой активности было вызвано не только сокращением кредитования. Данные за май отражают одну особенность: в течение примерно двух месяцев значительная часть оформления документов в провинции была затронута профсоюзным конфликтом в ARBA, который особенно сильно повлиял на работу отдела кадастра, отвечающего за проверку информации о земельных участках недвижимости. «Поскольку кадастровые планы и отчеты не выдавались и не утверждались в установленные сроки и в надлежащем порядке, нотариусы не могли продолжать оформление документов. В результате образовалось «узкое место», которое затормозило всю цепочку операций. Тем не менее, ситуация уже вернулась в привычное русло, и ожидается, что удастся ликвидировать накопившиеся задержки». «Накопилось много дел, по которым не удалось оформить договор купли-продажи», — отметил Хавьер Игарсабаль, директор компании Dic Propiedades, пояснив, что риэлторские агентства, нотариальные конторы и юридические фирмы были вынуждены посвятить значительную часть своей работы разъяснению клиентам причин задержек. В некоторых случаях сделки даже сорвались. « «Сделки с недвижимостью обычно завершаются в течение 30–45 дней, и отсутствие кадастровых свидетельств в течение 30 дней создает огромное препятствие», — пояснил Максимилиано Д’Ария, директор компании D’Aria Propiedades, и предупредил, что конфликт в конечном итоге исказил статистику и затрудняет любой линейный анализ рынка провинции Буэнос-Айрес. Очень сложно найти реальные аналоги, чтобы понять, растёт ли рынок или падает, потому что были внешние факторы, такие как конфликт в ARBA, которые исказили все показатели по провинции. «Данные не в полной мере отражают то, что на самом деле происходит на рынке», — отметил он. По словам предпринимателя, даже после полной нормализации работы системе понадобится несколько месяцев, чтобы ликвидировать накопившуюся задержку. «Пока они не наверстают упущенное и не устранят накопившиеся операции, потребуется как минимум четыре месяца», — заявил он.