Выселение за 10-дневную задержку с оплатой аренды: пошаговое руководство по новому Закону о частной собственности

Это не означает, что собственник может самостоятельно выселить арендатора или жильца. Участие судьи по-прежнему будет обязательным. Изменяются лишь порядок процедуры, сроки и инструменты, которыми будет располагать суд для вынесения решения о возвращении имущества. «Кодекс гласит, что для направления уведомления об выселении необходимо дождаться двух месяцев подряд, в течение которых арендатор не платил арендную плату, но это не является нормой общественного порядка; то есть стороны могут договориться иначе», — объясняет Энрике Абатти, адвокат, специализирующийся на недвижимости, и президент Палаты собственников Аргентинской Республики (CAPRA). «Поскольку после отмены закона об аренде договоры заключаются между сторонами и в них могут включаться различные условия, согласованные обеими сторонами, договор аренды может предусматривать, например, что уже один месяц просрочки дает владельцу право инициировать судебный процесс о выселении, или что достаточно двух последовательных или чередующихся месяцев невыполнения обязательств». Должно пройти 10 дней с момента, когда арендатор не уплатил задолженность, чтобы владелец мог инициировать судебное разбирательство о выселении, предварительно направив ему предписание с требованием уплаты просроченной задолженности. «Например, если в договоре предусмотрено, что при двухмесячной задержке платежа арендатору может быть направлено предписание, и он не уплатил арендную плату за август и сентябрь, владелец сможет уведомить его об этом в октябре». Если по истечении десяти дней с момента направления данного уведомления задолженность не будет погашена, можно будет инициировать судебное разбирательство по делу о выселении. «Одним из нововведений, которые принесет закон в случае его принятия с внесением поправок в статью 679 Гражданско-процессуального кодекса, является то, что выселение не будет осуществляться в обычном порядке, а собственник сможет инициировать ускоренное производство — самый быстрый процесс в аргентинской судебной системе. «В то время как обычное судебное разбирательство по делу о выселении может затянуться как минимум на полтора–два года, ускоренная процедура значительно сокращает сроки: дело может быть разрешено в течение четырёх–шести месяцев», — поясняет Абатти. Эксперт рекомендует, чтобы по мере приближения срока истечения договора аренды арендодатель направил заказное письмо, в котором в вежливой форме напомнил арендатору о дате и времени, когда тот должен сдать недвижимость в связи с истечением срока договора. Кроме того, он советует сообщить, что арендодатель — или назначенное им лицо — явится в этот день для приема недвижимости. «Это напоминание, а не предписание», — подчеркивает Абатти. «Проблема возникает, если наступает оговорённая дата, а арендатор не сдаёт недвижимость или отказывается это сделать». По истечении срока действия договора арендодатель должен направить арендатору предписание о возврате недвижимости. «Срок действия договора истекает 31 августа, 1 сентября я могу направить уведомление, но для начала судебного разбирательства по делу о выселении должно пройти 10 календарных дней, в течение которых арендатор не сдал недвижимость», — поясняет он. "«В таком случае необходимо немедленно направить официальное письмо с предписанием в соответствии со статьёй 1222 Гражданского и коммерческого кодекса о том, чтобы он освободил недвижимость, в противном случае будет возбуждено судебное дело о выселении», — поясняет юрист. По истечении 10 календарных дней, предусмотренных действующим законодательством (и сохраняемых в законопроекте, рассматриваемом в Конгрессе), владелец получает право подать иск. «Немаловажным моментом, на котором подчеркивает Абатти, является важность того, чтобы в договоре были точно указаны дата и время окончания срока аренды», — отмечает он. Гражданский и коммерческий кодекс предусматривает, что сроки начинаются в 00 часов и заканчиваются в 24 часов. «У меня были случаи, когда в договорах не указывалось время, и арендатор сдавал недвижимость в 23:50, имея на это полное право», — рассказывает он. Поэтому он рекомендует устанавливать дневное время, чтобы можно было должным образом проверить состояние объекта недвижимости при сдаче. «В случае истечения срока действия договора необходимо проводить различие между коммерческими помещениями и жилыми помещениями. «В случае коммерческих помещений, если договор истекает 30 августа, а арендаторы не выехали, на следующий день можно начать судебное разбирательство о выселении», — объясняет Абатти. «Если будет принят закон о неприкосновенности частной собственности, изменения в сфере выселений будут действовать в городе Буэнос-Айресе и на территориях, находящихся в национальной юрисдикции». «Глава, касающаяся выселений, для применения в провинциях должна быть одобрена каждой из них, хотя в некоторых провинциях это не потребуется, поскольку у них есть собственные провинциальные кодексы. Например, в Мендосе действует очень быстрая процедура выселения: от четырёх до шести месяцев». Эксперт положительно оценивает возможные последствия принятия законопроекта и его влияние на рынок аренды. «Сегодня существует большая правовая неопределённость: вы сдаёте жильё в аренду и не знаете, уйдёт ли арендатор по-хорошему и в соответствии с оговоренными условиями», — отмечает он. По его словам, в настоящее время судебный процесс по делу о выселении может затянуться на более чем два года, пока владелец не вернет себе недвижимость. «С новой процедурой, напротив, сроки могут сократиться значительно: «Судебное разбирательство может завершиться за три или четыре месяца. Это стало бы настоящим спасением для владельцев», — заключает он».