Он занимается строительством и утверждает, что создание тысяч домов возможно даже тогда, когда «нет денег».

За последние полтора года правительство и общество в целом преодолели бесчисленные препятствия, и сегодня мы находимся на пути к горизонту, когда ценовая стабильность рассматривается как достижимая реальность. Многие из препятствий, с которыми пришлось столкнуться за последние 18 месяцев, в то время казались непреодолимыми или что их преодоление приведет к травматическим ситуациям, подобным тем, что происходили в прошлом (Родригасо, гиперинфляция, план Bonex, перенос сроков, дефолт). «Сегодня »бомба Лелика«, »опасность путов«, »гиперинфляция у дверей" и многие другие прогнозы и страхи уступили твердой политике шока и ликвидации бюджетного дефицита, которую правительство твердо проводит с момента вступления в должность. «Хотя в макроэкономике еще предстоит пройти долгий путь, не лишенный рисков и трудностей, успехи правительства в этой области привели к тому, что в настоящее время уровень одобрения составляет более 50%». "Но на микроэкономическом уровне, то есть для бизнеса и потребителей, ситуация иная. Хотя за последние 14 месяцев ВВП рос вполне удовлетворительными темпами (5,2% в год), разница между победителями и проигравшими очень заметна. И здесь есть тревожный знак, на который следует обратить внимание: виды деятельности, которые возглавляют экономический подъем, не очень трудоемки и производятся вдали от городских центров (агропромышленный комплекс, энергетика, горнодобывающая промышленность и другие). И если в самых городских районах не будут найдены решения для создания рабочих мест и обеспечения доступа к высококачественным товарам, макроэкономические достижения могут оказаться под угрозой. "Как известно, одним из основных прямых и косвенных создателей рабочих мест является строительство. В стране, где нехватка жилья затрагивает от 2,5 до 3 миллионов семей, то есть почти 25 % населения не имеет адекватных жилищных решений, частный сектор может обеспечить важную часть ответа на эту неудовлетворенную жизненную потребность, по крайней мере для тех, кто при определенных условиях может позволить себе платить. И это достижимо без необходимости выделения правительством бюджетных средств, то есть при соблюдении аксиомы, которая является основой деятельности правительства: «Денег нет». Необходимо принять меры по регулированию, чтобы развязать узлы, которые связывают эту деятельность и которые при нынешних затратах делают ее практически нежизнеспособной". Устранение этих препятствий может способствовать очень быстрому восстановлению активности, генерированию спроса на рабочую силу и одному из самых больших ожидаемых мультипликативных эффектов для экономики в целом. Другими словами, стимулируя занятость и создавая добавленную стоимость там, где это необходимо, мы создаем дома со всеми теми огромными положительными аспектами, которые это имеет для семей и населения в целом. "Сегодня многие аргентинцы, особенно молодые люди, чувствуют, что жилье недостижимо, и это напрямую влияет на их желание создать семью, закрепиться на новом месте и планировать свою жизнь на будущее. Это справедливо даже для тех, у кого есть работа или стабильный доход, потому что если они не могут позволить себе доступный взнос, их разочаровывает не только возможность иметь собственный дом, но и их стремление создать семью и почувствовать себя частью среднего класса, который характеризует нашу страну и ее растущие культурные ценности на протяжении десятилетий. «Сегодня »мой сын дотор« в большинстве случаев не может мечтать о собственном доме, как и квалифицированные работники промышленности в пригородных коридорах или сферы услуг в городах, которые вынуждены часами добираться до своих рабочих мест, поскольку для них не представляется возможным иметь доступ к жилью, расположенному в разумной близости от места их работы». «И вот вопрос: можно ли решить эту проблему, когда у государства »нет денег"? И ответ - да, по крайней мере для одного миллиона семей (это от трети до 40% нынешнего дефицита жилья). "Во всех умеренно развитых странах жилье покупается в кредит. Только в Аргентине мы слышим старую фразу: «Кроссовки покупаются в рассрочку, а недвижимость - за наличные». И абсолютно логично, что те, кто получает доступ к собственному жилью, делают это с помощью финансирования, поскольку, как правило, те, кто делает это впервые, - молодые люди, которые будут делать это, распределяя свои будущие доходы. Они чувствуют, что капитализируются «понемногу» каждый раз, когда выплачивают взнос, в отличие от тех, кто платит за аренду, где они чувствуют, что «теряют важную часть своей зарплаты». Доля их дохода, которая используется для выплаты взноса за жилье, называется «коэффициентом усилий для приобретения жилья». При данном доходе этот коэффициент выше, если цена на недвижимость выше, количество взносов меньше или проценты по долгу выше. Чем ниже этот коэффициент, тем легче покупателям приобрести дом. И именно в этих трех переменных правительство, не имея бюджетных средств, может многое сделать, если захочет". Тогда застройщикам предстоит внести свой вклад в увеличение предложения жилья, строить там, где есть спрос, и за счет эффективности и объема производства снижать цены". "В цене, которую платят покупатели, общая налоговая нагрузка составляет от 46 до 54% от общей суммы, в зависимости от характеристик недвижимости и структуры продажи. "Другими словами, половина цены недвижимости - это налоги! Только за счет снижения этого бремени и, в частности, за счет устранения искажающих налогов, снижение стоимости недвижимости должно быть очень значительным. И если существует дефицит в 2,5-3 миллиона домов, это означает, что еще столько же домов не построено: отчасти из-за наличия этих налогов. И то, чего эти налоги в конечном итоге достигли, в значительной степени затруднило доступ многих семей к жилью, которое эти налоги не позволили построить". «Государство не только не собрало деньги, но и нанесло ущерб тем, кто сегодня не имеет своего жилья, а также десяткам тысяч рабочих, которые не смогли принять участие в его строительстве». "Правительство предлагает просто скопировать некоторые из успешных режимов освобождения от налогов в некоторых странах региона. Например, в Уругвае. Уже одно это должно значительно снизить цены на первые дома". "Второе, что может сделать правительство, - это повлиять на банки, чтобы они снизили процентные ставки и удлинили сроки погашения. И мы считаем, что это нужно делать не указом или «manu militari», а просто задействовав рыночные механизмы". "Начиная с кризиса 2001-2002 годов, банки превратились в транзакционные структуры, постепенно утрачивая свою роль посредников в структурировании кредитов, принимая депозиты и перенаправляя их в Центральный банк или государственный сектор. «Даже сегодня нелогично требовать от них обильного финансирования недвижимости на 20 или 30 лет, когда их средний депозит или финансирование составляет менее одного месяца, и у них нет рынка, на который они могли бы обратиться, чтобы »разгрузить" ипотечные кредиты. До национализации AFJP они были опорой зарождающегося рынка капитала. Их исчезновение свело на нет возможность того, что банки могли рассчитывать на большую и текучую «подушку безопасности» для секьюритизации кредитов на недвижимость, забирая средства для рециркуляции тех, что были направлены на ипотеку. Именно здесь правительство должно сделать что-то важное, не затрагивая государственные расходы". Фонд гарантирования устойчивости (FGS) был получателем средств, которыми управлял AFJP. Среди них - пакет акций, которые не приносят никакого дохода, поскольку компании-эмитенты редко выплачивают дивиденды, но которые благодаря нормализации макроэкономической ситуации сейчас стоят в три раза больше, чем пару лет назад. «Наше предложение состоит в том, чтобы правительство предложило Конгрессу закон, согласно которому эти »бабушкины драгоценности" будут продаваться постепенно и с использованием абсолютно прозрачных механизмов. Таким образом, ФГС подпишется на финансовые инструменты со старшинством (от raA+ до AAA) кредитов на недвижимость, предназначенных для финансирования нового жилья, секьюритизированных банками или компаниями-оригинаторами, которые, в свою очередь, должны будут в принципе сохранить субординированные сертификаты. «Таким образом, ФГС превратит эти »сокровищницы" в финансовые инструменты, которые будут корректироваться либо по UVA, либо по коэффициенту вариации заработной платы, в долларах или других стабильных расчетных единицах, и которые также будут иметь разумную процентную ставку. Следует ожидать, что закон такого рода будет хорошо принят в Конгрессе, поскольку он будет предусматривать, что кредиты на недвижимость, подлежащие секьюритизации, должны будут распределяться на федеральном уровне. Кроме того, в случае строительства нового жилья они потребуют рабочей силы в провинциях и частично сгладят безработицу, вызванную «безденежьем» и последующим сокращением государственных инвестиций в инфраструктуру. «Тот факт, что кредиты, подлежащие секьюритизации, как предлагается, будут предоставляться не только банками, но и компаниями, предоставляющими кредиты самим застройщикам, в рамках программ, утвержденных Национальной комиссией по ценным бумагам (CNV), создаст конкуренцию, которая приведет к снижению процентных ставок». "Отдельной главой станет возможность в будущем выдавать страховки по безработице для выплаты рассрочки, а также хеджировать изменения индекса UVA и коэффициента вариации заработной платы (CVS). Хотя уровень дефолтов по уже выданным кредитам невысок, это поможет снизить его еще больше. Отметим, что в целом для нового жилья мы имеем в виду кредиты на недвижимость, а не ипотеку, поскольку почти во всех юрисдикциях существуют задержки в оформлении прав собственности на недвижимость. По этой причине, а также в силу того, что Центральный банк несколько лет назад уполномочил учреждения (Circ. B 6250 2017) предоставлять кредиты с покрытием гарантийных трастов на условиях, эквивалентных ипотечным, речь идет о кредитах на недвижимость, включая потоки билетов купли-продажи, а не только об ипотеке«. »Если бы ФГС поэтапно продал принадлежащие ему акции по средней стоимости ипотечных кредитов, выданных банками в 2024 году, он имел бы возможность поглотить 175 000 кредитов. Если также учесть, что в связи со снижением цен на жилье, если правительство снизит налоги, взимаемые с него, то этой суммы, возможно, хватит на 300 000 единиц жилья". "Как только ФГС станет инвестором последней инстанции в эти инструменты, вполне возможно, что и другие фонды смогут направить часть своих свободных средств на те же цели (Fonarcyt, Fonsec, Fondear, Fondep, Fdo Fiduciario Federal и т. д., и даже провинциальные фонды, такие как Fogaba). «Кроме того, поскольку в эти инструменты вкладываются крупные инвесторы, вполне вероятно, что к ним присоединятся компании по страхованию жизни, отраслевые и региональные пенсионные фонды, а когда рынок стабилизируется, в него войдут даже собственные инвестиционные фонды банков, а если стабильность сохранится и рейтинг нашего суверенного долга со временем повысится, то можно ожидать привлечения финансирования из-за рубежа». «Наконец, еще один »узел, который необходимо развязать", - это согласование проектов с местными властями. Во многих случаях эти процессы занимают один, два или три года, что сказывается на стоимости и ценах на жилье. С сегодняшними технологиями (BIM и различные трехмерные цифровые модели) это должно быть подтверждено в считанные дни, как в Мадриде и многих других мегаполисах, особенно в малых и средних муниципалитетах. Автор является вице-президентом Палаты городских застройщиков (CEDU) и президентом компании-застройщика Dypsa".