Промышленные помещения и логистика: самый прибыльный бизнес на рынке недвижимости, приносящий доход до 12%

Одна из панелей десятой главы саммита по недвижимости, организованного LA NACION, была посвящена сектору промышленной и логистической недвижимости. Ее провели Алехандро Винокур, партнер и директор промышленного направления Newmark Argentina, и Кристиан Фучиле, основатель и президент IMB Naves Industriales. Оба выступили с докладами о текущей ситуации и перспективах роста сектора. Винокур заявил, что в настоящее время рынок находится в процессе полной переоценки. Два фактора, такие как резкое снижение вакантных площадей с 4,9 % до 3,2 % за квартал и практически нулевое предложение, определяют пересмотр цен, а устойчивый спрос привел к возобновлению операций. Эксперт по промышленной недвижимости Newmark Argentina утверждает, что бизнес разветвляется, с одной стороны, на крупные логистические центры премиум-класса AAA, которые лидируют по поглощению и концентрируют наибольшее количество новых разработок. С другой стороны, сегмент «последней мили», где нехватка городских земель создает возможности для перепрофилирования участков, как в случае с Plaza Logística Maza (в Маза и Кочабамба, КАБА). Винокур пояснил, что «это происходит в контексте снижения инфляции, повышения стабильности валютного курса и введения новых правил для импортеров, что способствует привлечению инвестиций и укрепляет позиции Аргентины как регионального логистического хаба на глобальном рынке, где компании стремятся расширить свое присутствие за пределами традиционных рынков». Фучиле добавил, что «инвесторы вернулись, потому что сегодня мы имеем исторические цены в 300 долларов за квадратный метр, и, следовательно, арендная плата выросла; кроме того, заполняемость хорошая, особенно в престижных районах, где средняя арендная плата составляет 6,5 доллара в месяц», — сказал он. Основатель IMB отмечает, что это «отличная альтернатива для инвестиций в недвижимость, поскольку строительство здания занимает четыре года, а промышленного ангара — всего несколько месяцев, и предложение становится все меньше». Снижение стоимости строительства, о котором говорит Фучиле, происходит за счет значительного снижения стоимости сырья, во главе с компанией Ternium, поставщиком стали, которая является частью его цепочки создания стоимости. Это позволяет получить более чем интересные цены. Другим фактором является индустриализация и технологии, применяемые в каждом из процессов, отметил он. Винокур предсказал цикл, в котором предложение будет низким, а новые объекты будут отличаться тщательно спланированными спекулятивными проектами. Этот анализ основан на данных Newmark, которые показывают, что уровень вакантных площадей составляет 3,2%, средняя арендная плата — 7,2 доллара США за м² в месяц, чистый квартальный объем поглощения — 90 800 м², что является самым высоким показателем за последние годы, площадь в стадии строительства — 179 300 м² (75% которой уже сдано в аренду) и 121 500 м² площади в стадии строительства, уже сданной в аренду, а также высокой концентрацией активности в северной части города. Доходность составляет от 7% до 8% и в некоторых случаях до 12%. Что касается того, как рынок может развиваться в ближайшие годы, он заверил, что «если макроэкономическая стабильность сохранится, рынок может вступить в новую фазу роста, характеризующуюся высоким, но более избирательным и стратегическим спросом». Он пояснил, что спрос лидируют компании из сферы логистики, массового потребления и электронной коммерции, операторы, которые ищут эффективность и стратегическое расположение, а также фирмы, которые отдают приоритет долгосрочным контрактам на высококачественные помещения. «Высокий спрос на логистические услуги, особенно в сфере электронной коммерции, низкая доступность готовых к заселению площадей и улучшение макроэкономической и валютной стабильности», — указал он. «В то же время Кристиан Фучиле подчеркнул, что промышленные и логистические склады вновь становятся привлекательной инвестиционной альтернативой благодаря постоянному росту спроса, снижению затрат в долларах и росту арендных ставок. «Будущие инвестиции будут определяться качеством продукта, местоположением и операционной эффективностью», — сказал Винокур. Кроме того, Винокур отметил, что, хотя на рынке пока нет новых игроков, Аргентина вновь становится объектом внимания. Это напрямую связано с большим объемом предварительной аренды и скоростью поглощения доступных площадей, что свидетельствует о растущем интересе со стороны институциональных девелоперов и инвестиционных фондов. «В контексте высокого поглощения и ограниченного будущего предложения конкуренция больше не сводится только к цене, но в игру вступают и другие факторы, такие как местоположение, качество строительства, операционная эффективность. В то же время он подчеркнул, что «крупные логистические центры являются основой рынка, поскольку они концентрируют поглощение, а новые разработки позволяют осуществлять операции в больших масштабах, с региональной связью и поддерживать относительно стабильные цены, даже в более жестких циклах», — заявил Винокур. «Чтобы удовлетворить большой спрос, Фучиле отметил, что в настоящее время они работают с готовыми к эксплуатации зданиями класса AAA, которые он называет «мини-парками»: «Речь идет о большом складе с разделяемыми площадями до 250 м², стоимость которого составляет около 250 000 долларов США и который предлагает двузначную доходность, что делает его очень привлекательной альтернативой для инвестиций под ключ с точки зрения стоимости и доходности», — заверил он. Он предсказал, что такие районы, как Пилар и Эскобар, останутся ключевыми центрами, и добавил, что западная часть города также демонстрирует признаки будущего роста. В то же время он заявил, что не будет игнорировать южный коридор, который имеет огромный потенциал развития, где практически нет предложений, но который благодаря своему расположению, транспортной доступности и близости к городу является более чем привлекательным местом. Фучиле, со своей стороны, подчеркнул, что одним из ключей к успеху в этом секторе является близость к транспортным развязкам. «Сегодня близость к автомагистрали ценится больше, чем когда-либо», — утверждает он. Две крупнейшие сделки на рынке в первом полугодии составили 55 000 м² в Пиларе и 33 000 м² в Эскобаре, что объясняется текущим валовым поглощением, высоким предпочтением долгосрочных контрактов, бумом складов AAA и поиском стратегических мест для региональных операций. С другой стороны, Винокур отметил растущий интерес к логистическим центрам за пределами AMBA, что обусловлено необходимостью регионализации операций, оптимизации затрат и использования местных льгот. «Кроме того, Аргентина имеет потенциал для привлечения иностранных инвестиций, позиционируя себя как региональный логистический хаб в глобальном контексте, где безопасность цепочек поставок становится все более приоритетной», — отметил он. «Что касается проблем для небольших складов и складов последней мили, представитель Newmark пояснил, что, несмотря на их бурное развитие, они сталкиваются с серьезным препятствием: нехваткой городских земель. «Этот сегмент станет еще более стратегическим в ближайшие годы, но потребует творческого подхода к использованию земельных ресурсов, перепрофилирования старых зданий и высокой операционной эффективности», — предупредил он. Он подчеркнул, что возможности, которые предлагает развитие «последней мили», связаны с оптимизацией времени и затрат на городскую доставку, снижением загруженности дорог в городах, высокой эффективностью для электронной коммерции и розничной торговли, а также возможностями перепрофилирования существующих помещений ввиду нехватки доступных земельных участков. Фучиле также выделил электронную коммерцию как одного из главных игроков. В этом смысле он утверждал, что логистика продолжает расширяться в окрестностях крупных городов и, все чаще, также в глубинке. Он уточнил, что «сектор переживает настоящий бум, вызванный ростом электронной коммерции после пандемии. Каждая покупка, сделанная в Интернете с доставкой на дом, запускает длинную цепочку. От супермаркетов до модных брендов, включая глобальных гигантов цифровой торговли, которые продают любые товары, которые только можно вообразить, — все они стремятся удовлетворить потребности клиентов как можно быстрее». А это означает наличие хорошо оборудованных помещений для этой цели. «Что касается конкурентоспособности в промышленности, президент и основатель IMB Naves Industriales заверил, что открытие экономики принесло с собой новую парадигму для промышленников, и подчеркнул, что сейчас самое время стать более конкурентоспособными в промышленной сфере, оптимизируя процессы и инвестируя в производственные средства с использованием лучших доступных технологий». В ходе беседы он также упомянул о ресурсе импортируемых из Китая ангаров и предупредил, что они только кажутся более дешевыми. «Я считаю, что у нас есть шанс побороться, потому что Китай находится далеко, нужно платить пошлины, а потом кто-то должен их здесь собрать. Не всегда все получается», — заверил он. Он также подчеркнул, что добавленная стоимость, которую предлагает IBM Naves Industriales, «заключается в знаниях и консультациях, которые мы предоставляем промышленникам, именно потому, что мы сами являемся промышленниками, а также в послепродажном обслуживании. Мы дополняем друг друга и помогаем им принять правильное решение при планировании своей промышленности», — сказал он. Наконец, Винокур перечислил вызовы, с которыми в настоящее время сталкивается сектор: «В конце дискуссии оба эксперта высказали свое мнение о будущем сектора. Винокур заявил: «Если показатели, которые мы видим ежедневно, в конечном итоге подтвердятся, а макроэкономика стабилизируется или продолжит стабилизироваться, я не сомневаюсь, что в сфере логистики, будь то крупные помещения, крупные логистические центры или электронная коммерция последней мили, будет наблюдаться очень активное движение». Со своей стороны, Фучиле проанализировал: «Я считаю, что отрасль также находится в процессе трансформации, понимая, что для обеспечения производительности необходимы площади, предназначенные для этих целей, поэтому мы помогаем клиентам быть конкурентоспособными в контексте, в котором мы живем», — заключил он. «.»