Ипотечные кредиты: банки, которые не повысили ставки, и причины такого решения

Возвращение ипотечных кредитов UVA в апреле 2024 года воодушевило не только сектор, но и всех, кто мечтал о собственном доме, поскольку в течение почти пяти лет эта возможность была практически недоступна для среднего класса. Однако повышение ставок, наблюдаемое с ноября прошлого года, привело к тому, что все меньше людей могут воспользоваться возможностью финансирования. Это связано с тем, что банки требуют, чтобы первоначальный взнос по запрошенному кредиту составлял не менее 25-30% от дохода заявителя. Таким образом, повышение ставок напрямую влияет на доход, необходимый для получения кредита, который не вырос в той же степени. Более высокие ставки, более высокий доход, больше людей, которые остаются за бортом — такова нынешняя логика. «Важно уточнить, что кредиты выдаются в течение трех-четырех месяцев после подачи заявки. Таким образом, средства, выданные в прошлом месяце — около 319 миллионов долларов в июле — относятся к кредитным линиям, которые еще не подверглись значительному повышению. Однако можно было заметить, что «потолок кредитов» уже дает о себе знать, особенно в данных о сделках с недвижимостью в Буэнос-Айресе за июнь — последний месяц, за который имеются данные: они снизились на 6,46 % по сравнению с предыдущим месяцем. Это падение уже было заметно в провинции Буэнос-Айрес с мая. «Речь идет о стагнации, о том, что рынок достиг своего предела, хотя это незначительное падение, от месяца к месяцу, и уровень остается выше 1200, поэтому это не так важно», — поделился Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, который работает в консалтинговой компании Empiria. В то время как средняя согласованная ставка в июле составила 6,2% (в июне она была 6,05%). Возникает вопрос: почему 6%, если большинство банков сегодня показывают 9% или 10%? Гонсалес Руко указывает, что ключ к разгадке кроется в составе и времени: средняя согласованная ставка отражает ставку по кредитам, которые фактически выплачиваются в этом месяце, а эти кредиты были согласованы — и обработаны — несколькими месяцами ранее, когда условия были более благоприятными. Кроме того, статистика взвешена по объему: учреждения, которые концентрируют много выплат с низкими ставками (такие как Banco Nación и некоторые провинциальные или муниципальные банки), снижают средний показатель; а многие частные банки, которые сегодня повысили свои ставки, частично уходят с рынка и сокращают свою долю в фактических выплатах. Вкратце: то, что было согласовано три или четыре месяца назад, сейчас погашается; полный эффект от повышений проявится в ближайшие месяцы, когда будут погашены операции, возникшие после резких повышений. «В этом контексте два банка сегодня выделяются на карте ипотечного кредитования Аргентины, потому что, вопреки общей тенденции, они не повышали ставку с момента ее введения». Banco Nación сохраняет TNA на уровне 4,5%; а Banco Municipal de Rosario предлагает самую низкую ставку на рынке — 3% для клиентов с зарплатным счетом и 4,2% для тех, кто не получает зарплату в этом банке. По словам представителей Banco Nación, «был определен спред по UVA, основанный на долгосрочной перспективе стимулирования ипотечного кредитования жилья». Таким образом, они заверили, что банк «избегает изменения условий определенных кредитных линий на основе конъюнктурных вопросов, несмотря на то, что в многолетнем стратегическом плане учреждения предусмотрена финансовая устойчивость текущего предложения». То есть они сохраняют ставку для поддержания объема и доступа в соответствии с многолетней стратегией. В конкретных цифрах, с момента запуска в мае 2024 года программа «+Hogares con BNA» предоставила 10 185 ипотечных кредитов на общую сумму 845 млрд песо, что эквивалентно 605 млн долларов США. В свою очередь, было получено 192 600 заявок на ипотечные кредиты, которые в настоящее время находятся на рассмотрении. «В случае кредитов NIDO от Муниципального банка Росарио Лукас Кривелли, секретарь по жилищному строительству и городскому развитию Санта-Фе, пояснил, что банк располагал депозитными средствами, которые не мог предоставить в кредит из-за недостатка акционерного капитала. Таким образом, перерыв в ставках обусловлен капитализацией учреждения на сумму 8 миллиардов песо, которая, по его словам, высвободила 60 миллиардов песо для кредитования. Из этих средств около 15 миллиардов песо уже были распределены, и еще 45 миллиардов песо остаются доступными». Кривелли добавил оперативные данные: 40% кредитов выдается в Росарио, максимальный возраст для получения кредита составляет около 65 лет (в некоторых случаях до 75), программа стартовала с очень быстрым распределением, но сегодня она застряла на отметке 40 000 зарегистрированных, с 400 людьми в месяц, из которых 25% действительно получают кредит. В то время как сроки одобрения составляют от 90 до 120 дней, с минимум 30 днями на подготовку кредитного досье. То, что Banco Nación и Municipal de Rosario пока не повысили свои ставки, является новостью — и облегчением для тех, кто подал заявку, — но не решает макроэкономическую проблему: без роста доходов, без стабильного финансирования и без более гибких процессов собственное жилье будет оставаться привилегией для все меньшего числа людей. Другие банки, которые не изменили свои ставки, согласно информации, опубликованной на их веб-сайтах, это: Banco de Neuquén (сохраняет свою TNA на уровне 3,5% и 4,5%) и Banco de Corrientes (сохраняет на уровне 5%). «Чтобы понять повышение ставок, важно знать текущую ситуацию на рынке: спрос превышает предложение средств. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (обычно менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на 20 или даже 30 лет. Эта разница создает напряженность: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты на 30 дней», — анализируют различные специалисты. Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда увеличивается объем выданных кредитов, банкам приходится привлекать более дорогие средства для поддержания запасов. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (TNA) с целью ограничения доступа. «Существует большой спрос, который очень быстро вырос, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку речь идет о кредитах с очень высокими суммами», — отмечает экономист. «Таким образом, кредиты становятся дороже, и сокращается круг людей, которые могут приобрести собственное жилье». Таким образом, ситуация указывает на то, что этот рынок переживает период зрелости, который требует новых инструментов для восстановления: источников долгосрочного финансирования, более конкурентоспособных ставок, государственной политики, стимулирующей секьюритизацию, и макроэкономической программы стабильности. В мае 2024 года Федерико Гонсалес Руко говорил о «хорошем моменте»: дешевая недвижимость и разумные ставки для тех, кто планирует стать владельцем. Сегодня, в условиях роста ставок и увеличения разрыва между доходами и платежами, возникает вопрос: это по-прежнему хороший момент?