Эдуардо Эльцстайн: почему он инвестировал в неблагоприятных условиях, что будет с ценами на недвижимость

Эдуардо Эльцстайн является генеральным директором группы IRSA. Он предпочитает не афишировать свою деятельность, но согласился на личную встречу, в которой приняли участие более 200 предпринимателей, возглавляющих как крупные компании, так и малые и средние предприятия. Это было третье ежегодное мероприятие Hogar, организуемое Banco Hipotecario, одной из компаний, входящих в группу, которой он руководит. В беседе один на один предприниматель, который первым запустил ипотечные кредиты в апреле прошлого года, говорил обо всем: о секторах с потенциалом, о том, куда движется Аргентина, и давал советы тем, кто мечтает начать свой бизнес. Как вы считаете, Аргентина имеет все шансы забить гол? «Мне нравится то, что происходит, предсказуемость, четкие правила и долгосрочная перспектива позволяют нам рисковать и предпринимать. Аргентина имеет потенциал и человеческий талант, способный выжить. Но мы всегда были более готовы к повторению кризиса, чем к предпринимательству. Понимание долгосрочной перспективы, когда все живые силы начинают добиваться того, чтобы каждый делал то, что умеет, дает стране уникальную возможность. Политическая часть для меня была очень ценной, выход из кризиса был необходимостью, и возвращение на мировой рынок развивающихся стран позволяет нам получать реальный инвестиционный капитал и иметь очень важную долгосрочную перспективу. «Считаете ли вы, что сейчас есть четкие правила?» Я думаю, что есть условия для продолжения изменений, но я бы не стал говорить, что все ясно. Когда инвестиции делает частный сектор, он знает, на какой риск идет, сколько может выиграть или потерять. Когда бизнес ведет только государство, то в случае убытков мы об этом не узнаем. Таким образом, четкие правила будут появляться по мере продвижения реформ: налоговой и трудовой. То есть, есть много шагов, которые пока никому не ясны, но я думаю, что будет создан контекст, в котором больше людей будут готовы что-то делать. Для меня, как для предпринимателя, это более сложный момент, потому что больше людей готовы рисковать, и это хорошо. «В каких секторах вы видите наибольшие возможности?» «Возможности есть во всем, но самое важное — это аргентинский талант. Это нужно раскрыть. Меня всегда беспокоит, когда мы говорим, что у нас есть активы, которые существуют уже 100 лет, но они были заблокированы, а активы, которые находятся под землей, не имеют ценности, если нет профессиональной команды, которая их задействует. Сегодня мы довольны развитием проекта Vaca Muerta, мы говорим о добыче полезных ископаемых, о литии, о развитии сельского хозяйства — все это потенциальные активы, которые по мере роста доверия капитала увеличивают предпринимательский риск и позволяют умножить талант. Я вижу, например, бразильский феномен, который утроил сельскохозяйственное производство за последние 15 лет. Нет сомнений, что все эти активы, которые у нас есть, будут стоить гораздо больше, когда они начнут работать. Задача не в том, чтобы сказать, что у нас как у страны есть активы, а в том, что мы движемся вперед. Для меня гораздо важнее слово «предпринимать», «делать», «добавлять», «инвестировать» и «пробовать», чем «актив». «Но... повседневная жизнь тяжела, когда микроэкономика не сопутствует: слабый потребление, налоговое давление... Какой совет вы можете дать, чтобы двигаться вперед? Лучший совет для предпринимателя — не ждать, пока контекст станет идеальным во всех аспектах. Что я имею в виду под идеальным контекстом? Я думаю, что если ждать, пока доллар, кредиты, политика, регулирование, налогообложение, трудовое законодательство достигнут желаемого уровня, то ничего никогда не будет сделано. Это все равно что отдать власть другому». Начать действовать — это уже энергия, которая позволяет вам двигаться вперед. Мой совет тем, у кого есть идея, — поделиться ею с кем-то, кто имеет больше финансовых возможностей, чем вы, потому что, если вы его убедите, у вас уже будет партнер, и вам не нужно будет брать кредит. Когда вы берете кредит, у вас уже половина проблемы. С другой стороны, если у вас есть партнер, он уже заботится о вас в своих собственных интересах. Итак, сначала идея, затем смелость, рассказ о ней и убеждение кого-то, кто готов рисковать больше, чем вы. И понимание того, что для долгосрочной перспективы нужно долго ждать, особенно в сфере недвижимости. Никто не строит здание за 24 часа, никто не развивает район за 24 часа, никто не создает ни офисы, ни поля. «В начале я говорил с теми, кто меня слушал. После того, как вы достигаете небольшого успеха, вы переходите к следующему. Это ступеньки. То есть история бизнеса зависит от успеха предыдущего шага. И мой совет таков: рассказывайте, старайтесь использовать как можно меньше долгов и всегда ищите профессионалов, творческих людей и хороших партнеров. «Вы были удивлены тем, как быстро вы продали земли в Рамблас, проект, который у вас есть на юге Буэнос-Айреса?» Я не был удивлен, потому что мы ждали этого 28 лет. Мы купили этот проект в 1997 году, а разрешения на него были получены менее года назад. Таким образом, мы ждали почти три десятилетия. И я думаю, что мне доставило большое удовольствие, большую удовлетворенность, увидеть, что видение, возникшее так давно, было поддержано рынком. Наш первоначальный бюджет предполагал начало строительства четырех зданий, а мы уже подписали контракты на пятнадцать. Что такого особенного в этом районе, почему вы решили остановиться на юге города? Это долгосрочная перспектива, это новый район с уникальной набережной, единственным местом, выходящим к реке, с парком, который станет одним из крупнейших в городе, с доступом менее чем за полчаса от аэропорта Эсейса, прямо к реке и в нескольких минутах ходьбы от центра. Одно дело — увидеть это и сказать, что такая возможность не повторится в Буэнос-Айресе, и другое — увидеть, что лучшие строительные компании хотят быть там. Это произошло быстрее, чем ожидалось, и работать с командой из пятнадцати человек гораздо лучше, чем в одиночку». Как вы оцениваете потенциал рынка недвижимости в стране? «Мы привыкли работать на рынке недвижимости в стране, где ликвидность находится вне финансовой системы, что лишает нас кредитов, а из-за отсутствия финансирования операции в этом секторе осуществляются наличными, и пока это так, цены будут ниже по сравнению с рынком, где есть кредиты. Поэтому для меня аргентинский сектор недвижимости является самым перспективным на континенте, а может быть, и на всей планете. Дело в том, что все население решило укрыться за границей, неважно, в банке, на матрасе, в сейфе, в Мадриде или в любой другой стране мира, и это привело к отсутствию кредитов: в Аргентине они составляют всего 0,5% ВВП, тогда как средний мировой показатель в разы выше. «Банк Hipotecario был первым, кто начал выдавать кредиты, когда никто этого не ожидал. Почему вы решились? Послушайте, лучшие сделки я всегда заключал, испытывая страх, и признаю, что когда я сказал, что мы будем выдавать долгосрочные кредиты, мне было страшно, но когда я увидел, что все банки последовали нашему примеру, я успокоился. Кредит — это доверие. Если я кому-то не доверяю, я не могу продать ему в 100 рассрочку. В стране было разрушено доверие. Доверие разрушается за 30 секунд, а восстановить его займет много времени. Я вижу большой потенциал в том, чтобы использовать наши силы для укрепления доверия, потому что мы его разрушили и теперь даже в позитивных ситуациях продолжаем говорить: «Это правда? Ощущение такое, что мы иммунизированы и всегда готовы к чему-то более сложному. Если мы возглавим этот процесс, я думаю, что рынок кредитования будет расти благодаря доверию населения, а не банков. «И ты решился на модель коворкинга, офисы с комнатой для сна, кортами для паддл-тенниса, игровой комнатой... Не могу представить, как ты одобрил этот проект...» Коворкинг — это идея моего сына, и я не хочу присваивать себе эту заслугу. Мы сделали это в DOT, в районе, где мы проводили реконструкцию жилого квартала. Это была одна из первых покупок, сделанных компанией в 1991 году, то есть почти 35 лет назад, это был аукцион, без наличных денег. Я купил землю, мы не собирались строить торговый центр, мы обсуждали это 10 лет, у нас не было финансирования, мы продали ее, оставили в качестве залога при покупке здания, они воспользовались опционом, потом его купила испанская группа, мы снова профинансировали развитие торгового центра, снова стали партнерами с испанцами, купили здание Philips 15 лет спустя, переоборудовали его, и сегодня это район, где находится центральный офис Mercado Libre, самой важной компании в стране». Тогда у нас осталось главное здание, построенное много десятилетий назад, с фасадом, выходящим на General Paz и Panamericana, которые являются главными магистралями страны, и мой сын сказал мне: «Я могу начать сдавать его в аренду для коворкинга», и сегодня это вызывает ажиотаж, который я до конца не понимаю. Что такое инновации в контексте стремительных изменений и большой неопределенности, вызванной развитием искусственного интеллекта? «Инновации должны создаваться теми, кто умеет инновации. Когда человек начинает заниматься инновациями, а ему за 40 или за 30, он ошибается. Я не хочу называть себя пожилым человеком, но еще в 2000 году, когда начался интернет-бум, я сказал всем компаниям: «Станьте интернет-компаниями», и в течение пяти лет мы вложили огромные деньги в людей, которые не понимали языка, и большая часть наших инвестиций оказалась убыточной. Теперь у нас был 20-летний предприниматель, с которым мы нашли общий язык в Cresud, мы инвестировали в него, и сегодня он является одним из самых важных инвесторов в агропромышленности Аргентины, основателем FyO. Таким образом, я понял, что инновации — это не просто красивое слово: это талант того, кто их реализует, это сотрудничество с молодым человеком, который говорит на современном языке. Вот в чем заключается инновация. Поэтому коворкинг полон инновационных компаний, которые также были созданы молодыми людьми. Вероятно, если бы я сам его спроектировал, вы бы сказали, что это скучный офис. Поэтому для меня инновации — это инвестиции в молодых людей. «Вы рассматриваете другие секторы помимо недвижимости?» В течение последних 45 лет основным направлением деятельности компании была недвижимость: жилье, торговые помещения, офисы, сельскохозяйственные угодья. 90 процентов нашей деятельности — это инвестиции и финансирование в недвижимость. Но во время кризиса 2000 года мне, как и всем, пришлось пережить драматические события: закрытие банков, «кораллито», невозможность снимать наличные. Помню, один друг сказал мне, что Banco Ciudad выставляет на аукцион золотую монету весом 8 граммов, выпущенную президентом Рокой в 1881 году, и я ее купил. Для меня было интересным экономическим упражнением подсчитать, что эта монета стоила пять песо из первоначальных, сегодня эта монета весом восемь граммов и стоимостью в долларах стоит 1000 долларов в песо 1 400 000 1 500 000 песо, но за последние 44 года с момента выпуска этой монеты мы убрали тринадцать нулей, поэтому я должен посчитать эту сумму в песо плюс тринадцать нулей, чтобы оценить эквивалентность, которую определил президент Рока, и посмотреть, что мы сделали. Эту историю я рассказал в этом году в Канаде, когда меня попросили выступить, потому что я был единственным аргентинским предпринимателем, который инвестировал в горнодобывающую промышленность. Мне было стыдно говорить перед столькими предпринимателями, которые уже много лет инвестировали в этот сектор, и я рассказал эту историю о монетке, показав, сколько она стоит сегодня, а затем продемонстрировал график, отражающий денежную эмиссию пяти ведущих стран мира. Что я хочу этим сказать? В Аргентине у нас есть очень ценный реальный актив, и все мы знаем, что когда он выпускается, всегда наступает инфляция. Не все усвоили этот урок. Когда я закончил презентацию, все начали задавать мне вопросы, и у меня сложилось впечатление, что наша ситуация была очень драматичной, но мы уже прошли через это, а мир хочет ежемесячно выпускать триллионы долларов, снижать ставку и не допускать инфляции. Я считаю, что этот аргентинский актив — экономические знания всего населения — очень ценен. И после того опыта 2000 года я начал инвестировать в аргентинские компании-новички, которым не хватало финансирования для следующего шага, а десять лет назад мы также купили шахту в Сан-Хуане у иностранной группы, и чтобы выжить, мы закрыли ее и перевели в режим «обслуживания и ухода» с небольшим штатом людей, которые за ней ухаживали, и теперь, через два месяца, если Бог даст, мы снова начнем производство. Поэтому я всегда повторяю, что важен не актив, а актив в движении. Поэтому иногда бывают компании, у которых нет ничего, но они начинают производить и делают великие вещи, а есть другие, у которых есть все, но они застревают. Мы должны выйти из ловушки «мы говорим, мы делаем». «10 лет назад страна была другой, экономическая модель тоже, почему ты продолжал инвестировать?» «Потому что, если у тебя есть идея и ты ждешь идеальных условий, ты никогда ее не реализуешь. Пару недель назад я был в Уругвае, где мы с партнером построили башни вокруг лагуны, и я спросил его, когда мы закрыли этот бизнес, потому что не помнил. Он знал только, что это было в драматический момент, и сказал, что мы закрыли сделку за неделю до Lehman Brothers и поссорились в день подписания контракта, потому что я хотел отменить сделку, а ты сказал мне: «Давай все равно сделаем это». Я считаю, что когда появляется возможность и ты чувствуешь, что должен это сделать, но ждешь идеальных условий, ты никогда этого не сделаешь. Правда, что многие проекты, которые, как мы думали, займут у нас пять или семь лет, заняли три десятилетия. Но если человек не предпринимает, не рискует, ждет всего извне и винит в этом обстоятельства, он никогда ничего не сделает, а если человек не делает, он не растет. И я закончу этой мыслью о предпринимательстве: команда важнее видения, потому что без профессиональной команды, которая воплотит идею в жизнь, она бесполезна. Перед нами открывается возможность: если каждый будет делать то, что может и умеет, это приведет к более реальному росту экономики. Ключ — делать то, что мы умеем делать хорошо».