Мигель Кигель, экономист: «Рынок ипотечного кредитования может быстро набрать обороты — для этого нужны лишь политическая воля и деньги»

«Ипотечный кредит — это социальная справедливость», — повторяют все участники рынка недвижимости. Но главная проблема заключается в том, что в Аргентине этот рынок так и не может набрать обороты. Дело не в спросе и не в ставках: узкое место носит структурный характер. Банки не могут выдавать кредиты на 20 или 30 лет, когда их финансирование зависит от 30-дневных депозитов. «В этой ситуации, когда рынок недвижимости стремится пересмотреть свои цены продажи, а строительство демонстрирует убыточность, кредитование по-прежнему остается маргинальным и далеко не становится реальной движущей силой доступа к жилью и оживления, на которое надеется сектор». Это была центральная проблема, обсуждавшаяся во время беседы между экономистом Мигелем Кигелем и Дамианом Табакманом, президентом Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU), на открытии десятого Строительного конгресса в эту среду на выставке Expo Construir. «Табакман отметил, что частное строительство сталкивается с феноменальным ростом затрат в долларах, который не сопровождался ростом цен на квадратный метр, что сказывается на рентабельности». «Поэтому Кигель выдвинул идею, которая начинает набирать обороты в секторе: проблема не нова, но и решение тоже. И, по его мнению, ее можно реализовать быстрее, чем кажется: использовать Фонд гарантий устойчивости (FGS) в качестве финансиста системы. «Аргентина страдает от структурного дефицита в своей ипотечной системе. Недвижимость продается за доллары, но доходы поступают в песо, а действующие кредиты выдаются в UVA (единицах покупательной способности). В этой ситуации кредитование в твердой валюте оказывается ограниченным, и система не может масштабироваться. «Альтернатива, по мнению Кигеля, очевидна: развивать рынок в национальной валюте. «Рынок функционирует в песо, и чтобы ипотечный рынок также работал в этой валюте, он должен быть в ней. Кроме того, нельзя думать о рынке с фиксированной ставкой. Единственное жизнеспособное решение — это система UVA. Мы не должны бояться быть рынком в UVA», — заявил он. «Большая проблема заключается в том, что этот инструмент пострадал после скачка инфляции несколько лет назад, но экономист считает, что ситуация изменилась. С инфляцией, которая стремится стабилизироваться на более низких уровнях, индексированный кредит вновь становится возможным инструментом для восстановления рынка. «Но даже с более укрепленной схемой UVA система сталкивается с более серьезным ограничением: финансированием». По мнению Кигеля, решение не требует особых усилий, а лишь политического решения в отношении уже существующих активов. По словам экономиста, FGS располагает активами на сумму около 70 млрд долларов США. Из этой суммы около 11 млрд долларов США приходятся на акции компаний, котирующихся на бирже. «Сегодня эти деньги просто лежат в акциях, и вместо того, чтобы они просто лежали, их можно задействовать в экономике», — заявил специалист. Его предложение заключается в том, чтобы FGS выступал в качестве кредитора последней инстанции: банки выдают кредиты в соответствии с общими стандартами, а затем продают их Фонду, чтобы восстановить ликвидность и продолжить кредитование. По его расчетам, вливание всего 1% ВВП (около 7 млрд долларов США) в ипотечный рынок может привести, благодаря мультипликативному эффекту строительства, к росту экономической активности на 2–3%. «Технически это будет работать по схеме, при которой банки или финансовые учреждения выступают в качестве «инициаторов», выдавая кредиты на стандартизированных условиях и с использованием стандартизированной документации. После выдачи ипотечного кредита банк продавал бы его FGS, чтобы восстановить свою ликвидность и таким образом продолжать кредитование, позволяя Фонду удерживать актив в долгосрочной перспективе». «Не нужно ничего придумывать», — подчеркнул Кигель. Более того, он утверждал, что этот процесс технически прост и банки могли бы согласовать необходимую документацию всего за две недели, при условии наличия политической воли и правовой защиты для чиновников, которые должны мобилизовать эти средства. «Один из наиболее привлекательных моментов для нынешнего экономического управления заключается в том, что эта мера не приводит к бюджетному дефициту. «Позитивный имидж и доверие к правительству упали, поэтому я задаюсь вопросом: «Что можно сделать?». И тут появляется FGS, у которого куча денег, и все они просто лежат без дела». «Это не государственные расходы, это финансирование государственных расходов, строительства. «Это предоставление долгосрочных кредитов за счет использования акций, которые просто лежат без дела, с целью привлечения ликвидности и последующего кредитования», — пояснил Кигель. Кроме того, он заверил, что это соответствует идеологии правительства: «Для меня это идеальный инструмент. Нужно выйти из летаргии, начать что-то делать». «Ипотечный кредит не только стимулирует покупку жилья: он запускает цепочку, которая влияет на всю экономику, потому что идея FGS заключается в ипотеке, но также могут быть кредиты на строительство объектов общественного назначения». «Вместо того чтобы обращаться за кредитом во Всемирный банк, мы обращаемся в FGS, и денег хватает на оба сектора», — заверил он. Кигель подчеркнул, что, в отличие от отраслей, страдающих от конкуренции со стороны импорта, строительство является «чисто внутренним» сектором, в котором активно задействована местная рабочая сила. Его оживление имело бы немедленный эффект на федеральном уровне, затронув такие районы, как Пригород, Большой Росарио или Большой Кордова, где сегодня рост не ощущается так же сильно, как в горнодобывающих или энергетических провинциях. «Помимо финансового решения, предлагаемого Кигелем, Дамиан Табакман предупредил, что сектор частного строительства сталкивается с неотложной критической ситуацией. Он отметил, что отрасль страдает от «колоссального роста затрат в долларах», который не сопровождался ростом цен на квадратный метр, что еще больше осложнило рентабельность проектов. «В этой ситуации Табакман подчеркнул, что восстановление зависит не только от внешних или макроэкономических факторов, но и от тщательной работы застройщиков. По словам президента CEDU, сейчас самое время сосредоточиться на задачах «внутри компании», чтобы «сократить расходы, повысить производительность и стать более эффективными». «Беседа завершилась рассмотрением социального воздействия. Кигель подчеркнул, что сегодня существует неудовлетворенный спрос со стороны молодых людей, которые в состоянии взять ипотеку, но просто не находят подходящего продукта на рынке. Существующая система, при которой банки выдают кредиты лишь в незначительных объемах за счет собственного капитала, является недостаточной. «Рынок мог бы работать. Учреждения есть, потребительские трастовые фонды уже существуют в CNV. Нужны только политическая воля и деньги», — заключил экономист, дав понять, что именно государство имеет власть для того, чтобы ипотечное кредитование начало развиваться. «Несмотря на то, что эта схема кажется решением, Кигель предупредил, что главным препятствием является не финансовый фактор, а страх судебных разбирательств. По мнению экономиста, для того чтобы чиновники решились задействовать эти активы FGS, необходима четкая правовая база. «Нужна политическая воля, и, вероятно, чиновники будут просить принять закон, который их защитит, что вполне разумно», — пояснил он. «Без денег это невозможно, но деньги есть», — заключил он.