Новость, которую никто не хотел слышать о ипотечных кредитах

В стране, где более трех миллионов домохозяйств испытывают потребность в жилье, а ипотечные кредиты составляют всего 0,2% валового внутреннего продукта (ВВП), любая новинка, обещающая облегчить доступ к жилью, вызывает ожидания. «Именно это и произошло с делимыми ипотеками: новым юридическим понятием в Аргентине, которое позволяет приобретать недвижимость на стадии строительства с долгосрочным финансированием, даже до того, как здание построено или разделено на участки». Эта мера была опубликована в Официальном вестнике в середине июля в Резолюции 2 2025. Разделимые ипотечные кредиты позволяют застройщику оформить общую ипотеку на земельный участок или строящийся проект, а затем каждый покупатель берет на себя свою часть кредита по мере продвижения строительства. Это объявление было встречено с восторгом не только конечными потребителями как инновационный шаг, приближающий аргентинцев к мечте о собственном доме на ранних этапах развития недвижимости, что до сих пор было вне поля зрения финансовой системы, но и застройщиками как стимул для поощрения покупки проектов на стадии строительства. Но плохая новость не заставила себя долго ждать: основные банки страны уже заявили, что не будут предлагать кредиты по этой схеме, по крайней мере, в краткосрочной или среднесрочной перспективе. «Это не входит в наши планы, мы не будем двигаться в этом направлении», — заверили различные организации в интервью LA NACION. «Несмотря на действующее законодательство, банковские организации считают, что условия для внедрения такого рода кредитов не созданы. Сопротивление еще раз демонстрирует несоответствие между политикой, разработанной государством, и логикой, которой руководствуются ключевые игроки финансовой системы». Более того, один из банков заверил, что регулирование «может быть внедрено, когда сформируется вторичный рынок ипотечных кредитов. Это то, что нужно финансовой системе, чтобы генерировать больше кредитов». Этот инструмент позволяет застройщику оформить общую ипотеку на весь проект, а покупателям начать выплачивать свою долю еще во время строительства. После завершения строительства и разделения объектов на отдельные единицы ипотека «разделяется», и каждый покупатель берет на себя индивидуальный долг перед банком за конкретный приобретенный объект. Другими словами, как сообщил официальный сайт правительства, эта мера позволяет отныне «любому человеку получить долгосрочный кредит для финансирования покупки строящегося объекта недвижимости (обычно называемого «полом») или участка в районе, даже до разделения земельных участков». Они уверяют, что условия будут такими же, как и для готовой недвижимости, что облегчит доступ к жилью на ранних этапах проекта. «Несмотря на потенциал этой меры по облегчению доступа к жилью, банки пока не готовы запускать кредитные линии в этом формате. Главная причина? Банки не располагают необходимыми средствами, чтобы покрыть такие расходы. Кроме того, многие аналитики сходятся во мнении, что риск также является проблемой. «При покупке подержанного жилья в качестве гарантии выступает готовое жилье. В данном случае проект может провалиться, и в процедуре участвует больше сторон», — предупреждает экономист, специализирующийся на жилищном вопросе, Федерико Гонсалес Руко. То есть, организации должны полагаться не только на платежеспособность покупателя, но и на жизнеспособность проекта и способность застройщика его реализовать. К этому добавляются два структурных препятствия: повышение ставок и недостаток ликвидности в финансовой системе. В последние месяцы банки начали сокращать предложение ипотечных кредитов. Средняя ставка выросла на четыре пункта по сравнению с прошлым годом, что привело к удорожанию финансирования. И, как объясняют в секторе, нет возможности продолжать выдавать кредиты на 20 или 30 лет с депозитами, которые истекают каждые 30 или 60 дней». «Кредиты должны преодолеть напряженность, вызванную ликвидностью финансовой системы, чтобы предоставлять долгосрочные кредиты. Нельзя продолжать принимать краткосрочные депозиты и выдавать долгосрочные кредиты. Должен быть рынок капитала, который бы это поддерживал, как это происходит в странах, где ипотечный кредит является основой доступа к жилью», — анализирует Гонсалес Руко. «Со своей стороны, Иссель Киперсмид, президент девелоперской компании Dypsa, считает, что этот инструмент является положительным, но сам по себе он не решает проблему дефицита жилья в Аргентине. «Макроэкономика — это необходимое, но не достаточное условие. Должны быть кредиты по разумным ставкам, а для этого, во-первых, банки должны иметь возможность финансироваться. Сегодня этого нет», — объясняет он. Даже Эдуардо Костантини, один из лидеров аргентинского рынка недвижимости, был категоричен: «Ипотека будет зависеть от того, сможет ли финансовая система получить долгосрочное финансирование, а этого пока не видно. Макроэкономика должна укрепиться. Это не происходит за один день». Другими словами, этот инструмент был задуман как стимул с юридической точки зрения, но без конкретного обязательства или интереса со стороны банковской системы, которая в конечном итоге является тем субъектом, который должен предоставлять кредиты. По этой причине сегодня это скорее мечта, чем реальность. В ходе этой дискуссии несколько банковских ассоциаций (ABA, ABAPPRA и ADEBA) выступили с предложением сделать ипотечный рынок устойчивым: перейти к схеме секьюритизации. Как заявила Santander Argentina в недавнем сообщении, эта модель позволяет банкам выдавать кредиты и, после их предоставления, делить эту ответственность с другими инвесторами с помощью инструментов рынка капитала. «Это позволяет финансовым учреждениям продолжать кредитовать больше людей и компаний, поскольку им не нужно держать всю сумму кредита в своих балансах, что дает им необходимую ликвидность для продолжения деятельности. Эта система, уже используемая в США, Европе и многих странах региона, привлекает институциональных инвесторов, таких как паевые инвестиционные фонды, страховые компании и пенсионные фонды, тем самым умножая возможности для большего числа семей получить доступ к жилью. «В Santander Argentina мы сопровождаем рынок с помощью ипотечных кредитов, но с помощью таких инструментов, как секьюритизация, мы могли бы быстрее расширяться и охватывать больше семей», — объясняет банк. Это решение, по мнению представителей сектора, может стать ключевым для разработки структурных решений и решения проблемы социального долга в сфере жилья в стране.