Эстебан Эдельштейн Перниче, риелтор: «Рынок имеет доступ к источникам финансирования, которые выходят далеко за рамки предпродажи и собственного капитала»

На протяжении многих лет инвестиции в недвижимость в Аргентине означали покупку квартиры, земельного участка или участие в частном трасте. В последние недели ситуация начала меняться. Менее чем за двадцать дней были запущены три финансовых инструмента в сфере недвижимости, размещенных в рамках публичного предложения, которые позволяют инвестировать с очень низким минимальным вкладом и обеспечивают рыночную ликвидность. «Это не единичные случаи. Они являются частью одного и того же явления: впервые в доступной для розничного инвестора форме рынок капитала и рынок недвижимости Аргентины начинают реально интегрироваться посредством целевых и простых для понимания финансовых продуктов». До сих пор существовали исключения: такие компании, как Consultatio — застройщик, стоящий за проектами Nordelta, Puertos и множеством других проектов в Аргентине и Уругвае, — и IRSA — владелец торговых центров и офисных зданий, — которые котируются на бирже и позволяли инвесторам получать доступ к сектору через рынок капитала. Но речь шла об акциях компаний, а не об инструментах с конкретным инвестиционным планом, предсказуемым доходом и согласованным сроком окупаемости. Для инвестора эти новые продукты больше похожи на облигации, но с доходностью, зависящей от результатов деятельности недвижимостного бизнеса, который их обеспечивает. «Инвестор получает доступ к недвижимостным активам простым способом, без необходимости управления, с очень низкими минимальными суммами вложения, что позволяет участвовать гораздо большему количеству людей». В отличие от традиционной недвижимости все эти инструменты котируются на BYMA и могут торговаться на вторичном рынке, что обеспечивает более высокую ликвидность. С другой стороны, рынок получает доступ к источникам финансирования, которые выходят далеко за рамки предпродажи и собственного капитала. Масштабы капитала, которые это может привнести в сектор, значительно расширяются. «Это явление не возникает случайно. После многих лет высокой инфляции, отсутствия ипотечного кредитования и дефицита инструментов долгосрочного сбережения макроэкономическая стабилизация и восстановление рынка капитала начинают создавать условия для того, чтобы частные сбережения вновь направлялись на финансирование реальных активов». Финансовый недвижимостный траст «Espacio Añelo» под руководством Лукаса Сальваторе из IDERO — первый фонд с публичным размещением акций, ориентированный на доход от энергетической недвижимости в Аргентине. Комплекс корпоративного жилья в Аньело, провинция Неукен, предназначенный для размещения работников энергетической отрасли месторождения Вака-Муэрта. Размещение фонда, публичное предложение которого было одобрено Национальной комиссией по ценным бумагам (CNV) с минимальной суммой вложения в 1 000 долларов США, состоялось 26 мая. Инвестор приобретает поток арендных платежей, обеспеченный арендной платой, которую выплачивают нефтяные компании, работающие в Неукенском бассейне. Кроме того, сертификаты могут быть токенизированы и торговаться на вторичном рынке. «Фонд Allaria Lendar», возглавляемый Хуаном Полити, вице-президентом Allaria, — первый закрытый фонд ипотечных кредитов в Аргентине. Инвесторы вкладывают капитал, который направляется на предоставление ипотечных кредитов семьям для покупки готового жилья, получая доход от этих ипотечных кредитов. Первый выпуск привлек 3,1 млн долларов США и обеспечил финансирование более 120 ипотечных кредитов. Второй выпуск — проведённый с 8 по 12 июня — был нацелен на привлечение 7 млн долларов США и был размещён менее чем за три дня. Минимальная сумма вложения — 500 долларов США; проект регулируется CNV и котируется на BYMA. «Первый в Аргентине REIT (Real Estate Investment Trust), созданный Grupo IEB и Grupo Briones под руководством Хуана Игнасио Абучдида и Бельтрана Брионеса. Этот инвестиционный инструмент объединяет капитал множества инвесторов для приобретения и управления доходной недвижимостью в Буэнос-Айресе — квартирами, офисами и коммерческими помещениями. Инвестор получает ежеквартальный доход от аренды и извлекает выгоду из роста стоимости недвижимости с течением времени. Регулируется CNV, котируется на BYMA, с десятилетним горизонтом и минимальной суммой вложения в 1 000 песо. За два дня было привлечено 45 млн долларов США. «На протяжении десятилетий аргентинцы вкладывали сбережения в недвижимость и финансировали девелоперские проекты в основном за счет собственного капитала и предпродаж. Доступ к этому классу активов требовал высоких минимальных вложений, прямого управления и был связан с низкой ликвидностью — что лишало возможности участвовать в этом рынке значительную часть доступных сбережений. Возможность направлять эти сбережения через рынок капитала с помощью доступных и регулируемых инструментов может привлечь в аргентинский рынок недвижимости новую категорию инвесторов». Мы пока находимся на начальном этапе, но эти три сделки позволяют предположить, что для финансирования аргентинского рынка недвижимости, возможно, начинается новый этап. «Автор является партнером группы Castex»