В каких районах Росарио можно построить 120-метровые башни?

Изменится ли горизонт Росарио? Город в провинции Санта-Фе сделал решительный шаг к новому облику города. Недавно городской совет одобрил постановление, разрешающее строительство зданий высотой до 120 метров в стратегических точках города. Эта мера, направленная на привлечение инвестиций и упорядочение роста, вызвала бурные политические и градостроительные дебаты. Одновременно с этим был дан зеленый свет изменению Программы защиты городского наследия, направленной на обеспечение экономической устойчивости для сохранения его архитектурной истории. «Самым заметным изменением, без сомнения, станет новый облик города. Новое законодательство вводит понятие «башен с свободным периметром», тип зданий, которые должны оставлять пространство между зданиями и границами участка, уделяя приоритетное внимание вентиляции, освещению и озеленению. Как пояснил LA NACION Пабло Флорио, заместитель секретаря по городскому планированию, это положение означает, что «ширина участка будет определять его высоту». Кроме того, оно устанавливает экологические требования: не менее 30 % участка должно быть отведено под «поглощающие или растительные поверхности», с поощрениями для тех, кто выполняет это требование. Хотя мера «120 метров» вызывает наибольший резонанс, Флорио пояснил, что эта высота будет «исключительной» и применима «только к пяти конкретным участкам» города. В то же время на практике большинство новых зданий будут иметь высоту от 72 до 84 метров. «От чего это будет зависеть? Максимальная высота будет зависеть от расстояния между зданием и междоусобными стенами, умноженного на коэффициент, который варьируется в зависимости от зоны. То есть в центральной части и городских коридорах A, где город уже имеет более высокую морфологию, этот коэффициент равен 12. «Если расстояние составляет 6 метров, максимальная высота будет равна 6 на 12: 72 метра. Если расстояние составляет 7 метров, максимальная высота может достигать 84 метров», — пояснил заместитель министра, подчеркнув, что для более амбициозных проектов требуется расстояние по бокам около 10 метров и площадь «от 45 до 50 метров в длину, более четверти квартала». Логика, лежащая в основе этого нового градостроительного плана, направлена на рост «от центра к периферии» и вдоль основных коридоров, таких как проспекты Пеллегрини и Сан-Мартин, а также осей, соединяющих центр с прибрежной полосой и западной частью города. Чем дальше от центра, тем меньше будет разрешенная высота, с целью концентрации плотности в определенных зонах». Одним из основных принципов нового постановления является его экологический подход. На застройщиков налагается обязанность выделять не менее 30% участка под поглощающие поверхности или растительность. Эта мера не только направлена на смягчение эффекта теплового острова, но и предлагает стимулы: те, кто выберет «реальную поглощающую почву», смогут построить на 20% меньше требуемых гаражей, с одного на каждые 100 м² до одного на каждые 120 м². «Со своей стороны, Фабрицио Фьятти, председатель Комиссии по планированию, подчеркивает, что помимо высоты, основное значение имеет тип «башен с свободным периметром»: «Мы не боимся метров, а боимся того, какой тип проекта мы создаем», — заявил он, подчеркнув преимущества зданий с садами, большим количеством зеленых насаждений и «активными первыми этажами». Цель состоит в том, чтобы эти башни не были сосредоточены в одном районе, а «стали символами всего центра города». Правящая партия защищала эту инициативу как способ «упорядочить рост, оставить в прошлом исключения и обеспечить предсказуемость городского развития», а также признала строительство двигателем экономики. Фиатти объясняет, что идея заключается в «поощрении формирования участков площадью более 1000 м² с проектами, имеющими фасады с каждой стороны, садами и зелеными насаждениями, а не просто соединением стен». В свою очередь, постановление о высоте зданий связано с другим изменением: изменением системы сохранения исторического наследия. Городской совет одобрил послание, направленное исполнительной властью, о создании Плана устойчивого развития наследия (PSP), направленного на обеспечение экономической жизнеспособности 5300 объектов недвижимости, внесенных в реестр Росарио, с тем чтобы защита «не означала упадка или запустения». Фиатти объясняет, что PSP «предлагает более комплексный и устойчивый подход к сохранению, чтобы защита не была синонимом запустения». «Основным инструментом являются переносимые права застройки (DET), которые позволяют владельцам недвижимости с максимальным уровнем защиты продавать свой неиспользованный строительный потенциал. Например, если на участке разрешено строительство восьми этажей, а историческое здание занимает только два, остальные шесть этажей могут быть проданы застройщикам в качестве прав для использования в приоритетных зонах. Полученные деньги, в свою очередь, должны быть направлены на реставрацию охраняемого здания». Другим концептом нормативов является «город за городом», который позволяет строить горизонтально назад или вертикально вверх на пустующей территории, сохраняя фасад исторического здания и возводя современное здание сзади. Третьим направлением является «артикуляция», которая позволяет защитить и сохранить историческое здание, в то время как граница может расти в высоту, действуя как «мембрана» между масштабами. Анхель Сеггиаро, основатель Fundar и вице-президент Ассоциации предпринимателей в сфере жилищного строительства (AEV), выразил поддержку своего сектора в отношении этих мер. «AEV, которая активно участвовала в обсуждениях закона, одобрила его», — сказал он. Застройщик признал, что норма направлена на то, чтобы владельцы могли «взять на себя ответственность за сохранение объектов культурного наследия, что является проблемой городов». Кроме того, он считает, что новые варианты «включаются» в уже фрагментированный рынок и что нормы должны периодически пересматриваться. Что касается высоты, то хотя 120 метров «это впечатляющая цифра», реальность рынка Росарио показывает, что «не обязательно будут построены башни такого масштаба». Со своей стороны, Мариано Барлоки, коммерческий директор Pecam, приветствовал тот факт, что «всегда полезно обсуждать такие вещи» и что «Росарио был пионером в области инновационных городских инструментов, которые были внедрены в стране». Для застройщиков эти инструменты являются положительными, «потому что позволяют нам играть и не замыкаться в рамках», открывая дверь к «другой игре и созданию новых продуктов». Однако Барлоки ставит «вопрос под знак вопроса» в отношении стоимости земли. Нормативы позволяют строить в высоту, «но не обязывают это делать». Это вызывает вопрос о том, что произойдет с владельцами участков, которые, зная о потенциале высоты, могут повысить свои ожидания по цене, даже если застройщик не намеревается строить на максимальную высоту. Тем не менее, он не считает, что новые правила приведут к значительному увеличению или уменьшению стоимости квадратного метра, которая сегодня составляет от 900 до 1500 долларов США в Росарио, при средней стоимости земли 300 долларов США. Цель повторного заселения центральной части города является ключевой, и Барлоки считает, что данный закон «позволит перенести в центр предложения, которые сегодня находились за его пределами». Со своей стороны, Сеггиаро предвидит «перераспределение» стоимости земли, особенно в отношении тех участков, которые являются наследием, которые «будут иметь добавленную стоимость». Он уверен, что активизация ипотечного кредитования, как для конечного покупателя, так и в виде делимых ипотечных кредитов, приведет к «увеличению оборота и росту продаж». Спрос на жилье в Росарио демонстрирует сложную картину. По словам Сеггиаро, в течение последнего десятилетия продажи и частное строительство демонстрируют «очень низкую рентабельность», хотя и с «некоторыми признаками временного восстановления». Он подчеркнул «хронический дефицит жилья» и «увеличение количества жилья в аренду после отмены закона об аренде», что освободило запасы, что «способствует улучшению предложения». Он признает тенденцию миграции в соседние города, такие как Фунес или Ролдан, но подчеркивает, что в целом население Росарио «не сократилось, но и не выросло». «В то же время «треугольник» между проспектом Пеллегрини, Францией и рекой по-прежнему остается очень привлекательным благодаря «удобному» расстоянию до ключевых точек города».