Насколько выросло предложение недвижимости с начала 2026 года и в каких районах оно по-прежнему остается ограниченным

На площади 203 км² в городе Буэнос-Айрес проживает более 3,1 миллиона человек, что делает его одним из самых густонаселенных городов Латинской Америки. Город разделен на 38 районов, которые, в свою очередь, объединены в 15 коммун. По данным платформы Zonaprop, в настоящее время на территории города выставлено на продажу более 110 000 объектов недвижимости, из которых примерно 75 000 — это квартиры. «Если проанализировать эти данные в годовом исчислении, то объем предложения продолжает расти: при сравнении количества объектов, выставленных на продажу в июне 2025 года и июне 2026 года, наблюдается рост на 3,4%». Однако при сравнении данных в месячном исчислении картина меняется. Объем предложения сократился на 2,2 % в мае по сравнению с апрелем и на 0,5 % в июне по сравнению с маем, согласно данным обзора Radar Inmobiliario, который использует информацию об объектах недвижимости, размещенных на платформе Zonaprop». Это означает, что «предложение оставалось стабильным в течение первой половины года», — резюмирует Леандро Молина, региональный коммерческий директор Grupo QuintoAndar по странам Латинской Америки (Zonaprop), и добавляет, что объем предложения всего на 0,2 % превышает показатель декабря 2025 года. «Несмотря на наблюдаемое сокращение предложения, количество объектов недвижимости в Буэнос-Айресе по-прежнему превышает аналогичные показатели многих других крупных городов». Если сравнить Буэнос-Айрес с другой столицей аналогичного масштаба, например с Мадридом, население которого составляет около 3,5 миллиона человек, разница бросается в глаза: в испанском городе количество объявлений о продаже недвижимости едва достигает 17 000. То есть предложение примерно на 85 % меньше, чем в Буэнос-Айресе, причем население Мадрида на 400 000 человек меньше. «В этом контексте возникает парадокс: в отличие от других столиц, где жилья не хватает, в Буэнос-Айресе наблюдается избыток предложения на рынке недвижимости. «Текущий запас недвижимости в автономном городе Буэнос-Айрес превышает потребности рынка», — отмечает Габриэль Бродский, генеральный директор Grupo Predial. «Хотя переизбытка предложения нет, это верно: „Объекты, расположенные в хорошем месте, хорошо спроектированные и имеющие адекватную оценку, быстро раскупаются“, — отмечает Габриэла Голдзер, директор Ocampo Propiedades. «Расположение является одним из важнейших факторов при выборе недвижимости, а имеющийся в наличии фонд распределен по городу неравномерно». « «Избыток предложения сосуществует с локальным дефицитом в определенных сегментах: трехкомнатные квартиры в удобных районах Палермо и Бельграно, новые квартиры с гаражом в районах среднего уровня и объекты с открытыми пространствами», — объясняет Хуан Мануэль Васкес Бланко, экономист и генеральный директор компании Fabián Achával. В связи с этим важно определить районы города с наибольшим и наименьшим предложением. «Что касается спроса, Максимилиано Д’Ария, коммерческий директор одноимённой риэлторской компании, отмечает чёткую тенденцию: покупатели устремляются в северный коридор. Прежде всего — в устоявшихся районах, где покупатель видит большую гарантию сохранения стоимости. «Такие районы, как Палермо, Бельграно и Нуньес, лидируют по количеству сделок, в то время как юг города страдает от нехватки кредитов», — резюмирует он. «Тем не менее, также наблюдается «эффект перелива» в районы, прилегающие к самым востребованным, такие как Сааведра, Чакарита, Вилья-Креспо и Колехиалес». Если говорить о цифрах, то в 2025 году на Палермо пришлось 19,2 % сделок. За ними следуют Реколета (13,3 %) и Бельграно (17 %), по данным Васкеса Бланко, который выделяет Кабаллито, Вилья-Уркиса и Альмагро как районы с высокой оборачиваемостью в сегменте квартир с двумя и тремя комнатами. На другом конце спектра находятся районы юга и отдаленного запада — Лугано, Парке-Авельянеда, Ла-Бока, Нуэва-Помпея — где объем сделок меньше, а время реализации недвижимости больше. «В Буэнос-Айресе сложилась ситуация, при которой предложений на рынке жилья не хватает. Некоторые риелторы даже утверждают, что их «слишком много». Однако за этим явлением не стоит единого объяснения. «Д’Ария утверждает, что проблема заключается не в избытке выставленных на продажу объектов, а в нехватке покупателей, способных их приобрести. «Сегодня проблема заключается скорее в спросе, на который негативно влияют отсутствие кредитования, низкий уровень правовой безопасности и нестабильность, чем в избыточном предложении», — резюмирует он. «К этому добавляется ещё один фактор: большая часть имеющегося в наличии жилья не соответствует тому, что ищет рынок. «Много однотипных объектов, а того, что продаётся легко, не так много», — отмечает Диего Казес, генеральный директор L.J. Ramos. В связи с этим ключевую роль играет определение наиболее востребованных характеристик. «Если говорить о наиболее привлекательных характеристиках, то Карола Фернандес Бериссо, менеджер по жилому сектору компании Achaval Cornejo, перечисляет: «Низкие коммунальные платежи и гараж — важные факторы, но расположение, состояние и освещенность — это три основных составляющих, благодаря которым квартира будет хорошо продаваться». В том же ключе компания D’Aria выделяет балкон как обязательное условие. «Тем не менее, риелторы сходятся во мнении, что решающим фактором является адекватная цена». «Сегодня рынок очень строго наказывает объекты, которые выставляются на продажу с завышенной ценой», — объясняет Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости в компании Toribio Achával, и добавляет, что у покупателей есть большой выбор и высокие аналитические способности, поэтому правильная оценка ускоряет сделки». «В популярных районах с высоким спросом и хорошим качеством недвижимости даже объекты с самыми высокими ценами продаются очень быстро», — дополняет Алан Флексер, менеджер филиала Narvaez в Сан-Исидро».