Почему токенизация может революционизировать рынок недвижимости, как домашнее банковское обслуживание революционизировало банковскую сферу

Если бы мы сказали нашим дедушкам и бабушкам, что можно купить «цифровые кусочки» здания в Мадриде с помощью мобильного телефона в Буэнос-Айресе, они бы подумали, что мы сошли с ума. Сегодня такая возможность действительно существует и называется токенизацией. Прежде чем перейти к определению токенизации, рекомендуется повторить, что такое блокчейн: представьте себе бухгалтерскую книгу, которой одновременно пользуются тысячи людей. Каждая транзакция записывается в нескольких идентичных копиях, и для изменения данных все должны прийти к соглашению. Эта распределенная книга называется блокчейном. Поскольку она не зависит от одного сервера, попытки мошенничества становятся практически невозможными, а информация — будь то отправка криптовалюты или покупка произведения искусства в цифровом формате — остается неизменной. Другими словами, в то время как Интернет служит (и служил) для обмена информацией, хранящейся и контролируемой компаниями или центральными серверами, блокчейн позволяет передавать ценность децентрализованным образом, который одновременно охраняют тысячи компьютеров. Каждый блок данных криптографически связывается с предыдущим: никто не может изменить транзакцию без согласия сети, и все остается видимым для участников. То есть, это практически нерушимая система: когда информация попадает в блокчейн, ее практически невозможно изменить, что свидетельствует о высокой степени безопасности. «Токен — это цифровое представление актива или экономического права: от произведения искусства до будущей арендной платы за квартиру. При токенизации недвижимости ее стоимость делится на тысячи электронных «жетонов», которые можно торговать 24/7 на специализированных платформах. Например, квартира, оцененная в 100 000 долларов США, делится на 1000 токенов по 100 долларов США каждый. Человек решает, сколько токенов купить, а затем получает в своем «кошельке» (виртуальном кошельке) в соответствующей пропорции ежемесячную арендную плату или прибыль от продажи (в зависимости от «права», которое представляет приобретенный токен). Эта инвестиция, конечно, зависит от «успеха» бизнеса «реальной экономики», к которому она имеет доступ. Но с технологической (и, почему бы и нет, с юридической) точки зрения инвестиция защищена. «По сути, потому что для инвестиций в недвижимость больше не требуется 20 000 долларов США в качестве залога: достаточно 100 долларов США для первого токена. «Со своей стороны, если нужно вернуть деньги, токен продается на онлайн-платформе, не ожидая месяцами завершения продажи всего объекта недвижимости. Кроме того, каждое движение регистрируется в блокчейне, видимом для всех участников. И, наконец, технология заменяет многие бюрократические процедуры, сокращая время и затраты. «Другими словами, токенизация открывает возможности для тех, кто раньше оставался вне игры. Студент, молодой специалист или розничный вкладчик теперь могут легко и безопасно диверсифицировать свой портфель с помощью оцифрованных кирпичей. Кроме того, они могут передать управление недвижимостью специалистам (возвращаясь к примеру из первого абзаца, если в квартире в Мадриде сломается резинка на кране, есть команда специалистов, которая займется ремонтом, и мне не придется тратить на это ни минуты времени)». Это, в свою очередь, открывает огромные возможности для девелоперов, поскольку они смогут токенизировать весь или часть недвижимостного проекта, получая таким образом финансирование, которое в противном случае было бы трудно получить на таком рынке, как наш. Предположим, что офисный проект требует инвестиций в размере 10 миллионов долларов. Традиционно было бы два пути: собственный капитал (ограниченный) или банковский кредит (дорогой и труднодоступный). С помощью токенизации застройщик может разместить токены среди мелких инвесторов и финансировать строительство поэтапно, не перегружая баланс банковской задолженностью и не отказываясь от контроля над проектом. «Другими словами, как разработчики, так и инвесторы теперь имеют в своем распоряжении новую альтернативу, которая постепенно будет менять рынок». Все эти изменения находят отражение в различных нормативных актах по всему миру (инновации процветают, когда закон их поддерживает). Среди них закон MiCA (Markets in Crypto-Assets), который является регламентом Европейского Союза, действующим с декабря 2024 года, или нормативные акты, принятые в Бразилии в мае 2021 года и в Колумбии в июне 2024 года. В нашей стране Национальная комиссия по ценным бумагам взяла на себя инициативу по превращению нашей страны в региональный ориентир. В прошлом году она создала Реестр поставщиков услуг виртуальных активов (PSAV), регулируемый RG 994 2024; а в этом году приняла, среди прочего, RG 1060 и 1081, которые регулируют токенизацию ценных бумаг с публичным предложением и деятельность PSAV в отношении выпуска и хранения выпущенных токенов. Это большой прорыв в регулировании для такой новой технологической революции. «Так же как домашнее банковское обслуживание демократизировало банковскую сферу, токенизация массово распространяет недвижимость. Она не заменяет ипотеку или традиционные фонды, но дополняет и умножает их. Для застройщиков это означает доступ к океану глобальных микроинвесторов, о котором они раньше и не мечтали; для инвесторов — возможность создавать диверсифицированные портфели с помощью одного только смартфона. Кирпичи больше не являются только материей, они также являются битами. Тот, кто поймет эту двойственность, будет на шаг впереди в следующем десятилетии на рынке недвижимости». (*) Автор является адвокатом и руководителем отдела недвижимости и гостиничного бизнеса юридической фирмы Beccar Varela, а также соучредителем Metro Futuro.