Доходы от аренды: в каких случаях владельцы недвижимости будут освобождены от уплаты налога и почему «мелкий шрифт» преподнес сюрпризы

Владельцы недвижимости больше не будут платить налог на прибыль по договорам аренды жилья. Эта мера, которая будет применяться задним числом с января этого года, призвана облегчить налоговую нагрузку на сектор недвижимости и стимулировать увеличение предложения квартир и домов для долгосрочной аренды в Аргентине. «Это была новость, которую рынок недвижимости ждал уже несколько месяцев, хотя в положении декрета 406 2026 — включенном в Закон о модернизации трудовых отношений — было подробно указано, в каких случаях будет применяться освобождение от налога, а в каких — нет. «Хотя первоначальный текст, одобренный в Конгрессе, был намеренно более широким, с публикацией мелкого шрифта было определено, что льгота будет предоставляться для тех объектов недвижимости, которые используются арендатором в качестве «единственного, семейного и постоянного жилья». «Эти три определения существенно изменяют сферу действия льготы, поскольку переносят ее с владельца на личную ситуацию арендатора. До сих пор достаточно было сдать недвижимость в аренду, чтобы кто-то в ней проживал. Согласно новому определению, чтобы владелец не платил налог, арендатор должен использовать жилье в качестве своего единственного дома, на постоянной основе и в семейном режиме. «Таким образом, повседневные ситуации остаются за пределами налогообложения без четкого обоснования», — отметил Альберто Мастандреа, партнер по налоговым вопросам в BDO в Аргентине. Чтобы наглядно проиллюстрировать это, специалист по налогообложению пояснил, что наиболее наглядным примером являются семейные отношения. В случае, когда отец сдает своему сыну квартиру для проживания во время учебы в другом городе, несмотря на то что недвижимость заселена, она не является единственным и постоянным семейным жилищем, поскольку домом по-прежнему остается родительский дом. То же самое происходит, когда арендатор является владельцем другой недвижимости, даже если он проживает в арендованной квартире. «Именно в этом заключается самый деликатный аспект регулирования. Во многих случаях владелец не знает — и не имеет средств проверить — является ли его арендатор владельцем другого объекта недвижимости или является ли арендованное жилье действительно его постоянным местом жительства. Тем не менее, от этой информации, которой он не располагает, будет зависеть, должен ли он уплачивать налог. Закон никогда не обязывал его выяснять жилищную ситуацию арендатора для получения льготы; указ, по сути, обязывает это», — отметил он. «Как пояснил Сантьяго Саенс Вальенте из юридической фирмы Santiago Sáenz Valiente y Asociados, в сферу действия льготы также не попадут аренда жилья временного характера, предназначенного для туристов или коммерческих целей». Тем не менее, данное положение не лишает владельца, имеющего пять или десять различных объектов недвижимости, права на получение льготы по каждому из них, при условии соблюдения требования о постоянном проживании. «Еще одним ограничением в отношении освобождения от налога на доходы, и одним из наиболее спорных моментов с юридической точки зрения, является исключение юридических лиц. В то время как первоначальный закон не делал никакого различия в отношении статуса собственника, новый указ закрепил льготу за физическими лицами и неразделенными наследствами. Это означает, что компании и предприятия, владеющие недвижимостью, такие как застройщики или трасты, по-прежнему будут обязаны уплачивать налог на прибыль. «Если недвижимость принадлежит компании или предприятию, осуществляющему деятельность — будь то сельскохозяйственную, промышленную или в сфере услуг — она полностью подпадает под действие налога. Кроме того, стоимость приобретения практически не индексируется или индексируется минимально», — добавил Саенц Вальенте. «По мнению Хуана Гаттеско, партнера TaxLegal в SMS Buenos Aires, еще одним моментом, который следует учитывать, является то, что аренда, предназначенная исключительно для проживания арендатора и его семьи, также освобождается от налога на добавленную стоимость (НДС). Это освобождение применимо как к физическим, так и к юридическим лицам, в отличие от налога на доходы. «Что касается валовой выручки, то в Буэнос-Айресе от налогообложения освобождается доход от сдачи в аренду до трех жилых объектов, при условии что сумма арендной платы за каждый объект не превышает 1 101 000 песо в месяц — этот предельный уровень пересматривается ежегодно», — заключил он.