Ипотечные кредиты: не все банки разрешают выдавать кредиты на покупку недвижимости, какие банки разрешают

С тех пор как в апреле прошлого года был запущен ипотечный кредит, возможность приобретения собственного жилья вышла на первый план и стала постоянной темой для разговоров среди аргентинцев. Кроме того, недвижимость вновь обрела привлекательность как вид инвестиций, поскольку ее доходность за последний год выросла (в мае она составляла 5,37 %, по данным Zonaprop), поэтому многие снова начинают присматриваться к этому сектору как к способу укрыться и сделать свои сбережения доходными. «В связи с этим некоторые люди, заинтересованные в инвестировании в недвижимость, задаются вопросом: можно ли купить недвижимость с помощью ипотечного кредита и сразу же сдать ее в аренду?» Эксперты, с которыми мы консультировались, утверждают, что в принципе можно сдавать в аренду недвижимость, приобретенную с помощью ипотечного кредита, независимо от того, приобретается ли она в качестве первого или второго жилья. "Однако они отмечают, что ситуация может измениться, если стороны прямо укажут в закладной обратное. Если в ипотечном договоре ничего не указано, то недвижимость можно сдавать в аренду". Но есть банки, которые в своих кредитных линиях запрещают сдавать заложенную недвижимость в аренду«, - уверяет Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости и президент Палаты собственников недвижимости Аргентинской Республики. »Поскольку специалисты рекомендуют выяснять у каждого банка, какие пункты устанавливают их ипотечные кредитные линии, LA NACION проконсультировался с каждым из них и смог узнать, что устанавливают 15 банковских учреждений Аргентины, предлагающих этот вид кредита. "Существуют различные сценарии, которые могут привести человека к желанию приобрести недвижимость и сдать ее в аренду. "Есть те, кто вкладывает в это деньги, поскольку они все еще живут в доме родителей или родственников и работают, но им пока не нужно становиться самостоятельными, поэтому они приобретают дом, куда переедут в будущем: таким образом, они сдают недвижимость в аренду и выплачивают взносы по ипотечному кредиту за счет доходов, которые приносит арендатор. Бывает и так, что некоторые люди заинтересованы в покупке недвижимости таким образом, поскольку уже владеют недвижимостью, но хотят переехать в более просторное жилье. Таким образом, живя в небольшом доме, они могут оплачивать новую недвижимость (очередные взносы по ипотечному кредиту), не прибегая к другим расходам. Другой возможный сценарий для тех, кто выбирает этот вариант, - это те, кто выбирает недвижимость как средство инвестиций: они хотят, чтобы она приносила доход через несколько лет, хотя в течение нескольких лет прибыль от аренды должна будет просто использоваться для погашения кредита. Экономический аналитик Дарио Рубинштейн отвечает: "Это зависит от ситуации. В Соединенных Штатах это самая обычная вещь в мире - покупать недвижимость в ипотеку, сдавать ее в аренду и за счет доходов арендатора погашать ее, но для того, чтобы понять, правильно ли вы выстроили уравнение, необходимо проанализировать несколько моментов. Во-первых, он предлагает обратить внимание на то, является ли процентная ставка фиксированной или переменной. Если ставка фиксированная (а это практически все ипотечные кредиты, предлагаемые сегодня в Аргентине), он предлагает проанализировать, как обстоят дела с инфляцией. Кредиты UVA корректируются с учетом инфляции, а это значит, что если инфляция вырастет, то кредит станет дороже. Важно уточнить, что процентная ставка по кредитам, запрашиваемым на покупку второго жилья, обычно выше, чем по кредитам на покупку первого жилья, поскольку банки, с которыми мы консультировались в Аргентине, разрешают арендный режим только в том случае, если это второе жилье. Это относится к банку Banco Ciudad, который при покупке единственного и постоянного жилья предлагает ставку 4,5 % для некоторых районов (например, Лугано или Ла-Бока) и 8,1 % для других. Еще один показатель, который следует учитывать: финансирует ли кредит 100 процентов недвижимости или только ее часть, и, следовательно, входить в него нужно с накоплениями. Если это второй случай, то экономист предлагает учесть, что хорошо бы иметь дополнительные сбережения, поскольку, если арендатор досрочно покинет недвижимость, выплачивать взносы по кредиту придется кому-то другому. Также стоит добавить, что некоторые банки, когда речь идет о линиях на покупку второго дома, финансируют меньшую стоимость недвижимости; это относится к банку Santander, который для недвижимости постоянного пользования финансирует 75%, но для тех, которые не предназначены для этой цели, они кредитуют до 50% стоимости недвижимости. «Еще один немаловажный факт, который стоит уточнить, заключается в том, что тем, кто анализирует покупку недвижимости с помощью ипотечного кредита для целей аренды и прибегает к линии второго дома, придется заплатить НДС с покупки, то есть продукт станет на процент дороже». Один из банков, с которым проводились консультации, добавляет свой анализ по этому поводу, предупреждая, что доход от аренды не всегда может покрыть платеж по кредиту. "Если они заявляют, что это непостоянное жилье, они платят НДС с процентов. Таким образом, если они будут сдавать его в аренду, доход, скорее всего, покроет не весь платеж по кредиту, а примерно 70% (это если они берут кредит с первоначальным взносом 25%)«, - поясняют в COMAFI. »Другие эксперты отмечают, что при нынешнем уровне ставок такие кредиты дороги и не принесут такой высокой прибыли. "Я не считаю это хорошей инвестицией, потому что вы платите 7 %-ную ставку по кредиту за то, что даст вам валовой доход в 4 или 5 % (то есть без вычета налогов и расходов на содержание, которые повлечет за собой новая недвижимость). Возможно, это выгодно для тех, кто покупает квартиру, думая, что будет пользоваться ею через пару лет, а пока будет платить за нее арендную плату", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищных вопросах.