Ни из-за доллара, ни из-за инфляции: неизвестные причины, по которым цены на новые квартиры будут расти

В большинстве отраслей очень сложно предсказать, что произойдет с предложением. В строительстве все наоборот: поскольку производственный процесс занимает годы, будущее можно предсказать довольно точно. И сегодня этот прогноз неутешителен. Потому что, пока рынок продолжает ориентироваться на спрос, данные показывают, что предложение в Буэнос-Айресе уже начало резко сокращаться и, что наиболее важно, будет продолжать сокращаться. «Наиболее часто используемый индикатор для прогнозирования будущего — разрешения на строительство — на самом деле обманчив. В последние годы ежегодно регистрировалось более 2 500 000 м², но фактически завершенная площадь составляла менее половины. Многие проекты получают разрешение, но никогда не начинаются; другие просто изменяют условия разрешения, и в реестре разрешений это учитывается дважды. Реальное предложение определяется не тем, что утверждается, а тем, что строится. И здесь появляется первый разрыв. «В первом квартале 2026 года площадь введенных в эксплуатацию объектов показала падение на 40% по сравнению с прошлым годом, согласно предварительным данным Государственного агентства по контролю. Это не единичный случай: в последнем квартале 2025 года уже было отмечено снижение на 25% по сравнению с предыдущим годом. Парадоксально, что это происходит после исторического рекорда. В 2025 году было сдано более 1 300 000 м², что стало самым большим объемом за последние шесть лет. Этот огромный объем предложения во многом стал причиной того, что цены оставались относительно стабильными, несмотря на высокий уровень спроса. Предложение в очередной раз выступило в роли регулятора. «Но этот «небольшой подъем» на рынке недвижимости не был случайным. В период с 2019 по 2022 год сложилось сочетание факторов, которое вряд ли повторится: дешевая земля благодаря изменениям в законодательстве и очень низкие затраты на строительство в долларах. Такая ситуация стимулировала волну строительных проектов, которые сегодня завершаются и объясняют недавний пик сдачи объектов. Проблема в том, что этот цикл уже закончился. С 2023 года затраты на строительство неуклонно растут, а с 2024 года стоимость земли снова повысилась. Результат очевиден: меньше новых проектов и, следовательно, меньшее будущее предложение. И здесь появляется самый важный из всех фактов, который почти не обсуждается. Сегодня в городе имеется примерно 2 800 000 м² с готовым каркасом, на которых ведутся строительные и отделочные работы и которые будут сданы в течение следующих трех лет. Еще 1 700 000 м² находятся на стадии возведения каркаса и будут завершены в несколько более длительные сроки. «На начальных этапах строительства фундаментов уже наблюдается явное снижение: около 1 500 000 м², что на 15 % меньше предыдущих уровней. А еще дальше — всего 750 000 м² с табличкой «Строительство», готовых к началу работ. Расчет прост: того, что предстоит построить, не хватит, чтобы восполнить то, что сейчас заканчивается. Кривая предложения уже изменила направление. Даже в оптимистичном сценарии, при котором сегодня же начался бы массовый процесс получения разрешений на строительство, сроки строительства делают невозможным обратить эту тенденцию вспять в краткосрочной перспективе. «Планы на ближайшие годы уже определены. Но изменения касаются не только количества. Речь идет также о качестве и местоположении. В условиях высоких затрат на строительство относительная доля стоимости земли в бизнесе снижается. Это сокращает различия между районами и приводит к вполне предсказуемой ситуации: застройщики и инвесторы перестают идти на риск и сосредотачиваются на уже устоявшихся районах. Результатом становится все более заметная тенденция к «бегству в качество». Районы, которые в последние годы выходили на первый план — такие как Чакарита, Вилья-Ортузар, Боэдо или Сааведра — начинают терять позиции по сравнению с Палермо, Бельграно, Нуньес, Колехиалес или Кабаллито (наряду с Вилья-Уркиса, районами с наибольшим приростом населения согласно последней переписи). Предложение не только сокращается: оно также концентрируется. В 2025 году на пять районов с наибольшим количеством введенных в эксплуатацию квадратных метров приходилось 39% от общего объема. На текущих начальных этапах они уже сосредоточены почти на 50%. Строительных объектов меньше, и они расположены в меньшем количестве мест. И все дальше от юга. «Вопрос, таким образом, неизбежен. Если предложение падает, а спрос остается на прежнем уровне — или даже растет — что происходит с ценами? Недавняя история дает подсказку. В 2017 году, когда объем ввода составлял около 700 000 м² в год, рынок пережил явный дефицит предложения, что привело к росту цен. Сегодня процесс, похоже, повторяется, хотя и с одной разницей: на этот раз корректировка уже идет, но большинство ее еще не ощущает. «Потому что рынок обычно реагирует с опозданием. Сначала строительство сокращается. Затем ощущается нехватка. И только тогда цены начинают расти. Предложение уже раскрыло свои карты, все на виду, осталось посмотреть, как поведет себя спрос и, соответственно, цены». «Автор является операционным директором девелоперской компании Unbox Devs»