Изменения в способах строительства, которые затрагивают рынок недвижимости, и проблема ипотечного кредитования

На десятом саммите по недвижимости, организованном LA NACION, четыре ведущих девелопера аргентинского рынка недвижимости поделились своим видением рынка и возможными путями решения исторической проблемы дефицита жилья. В дискуссии, которую вела журналистка LA NACION Карла Кирога, приняли участие Иссель Киперсмид (генеральный директор DYPSA Group, основатель и вице-президент Палаты предпринимателей-застройщиков), Даниэль Минцер (директор GD Developers), Херемиас Гонсалес Толедо (коммерческий директор Inarch) и Лукас Сальваторе (директор IDERO, Real Steel и Grupo Salvatore). Специалисты начали с анализа текущей ситуации в стране и того, как более стабильная макроэкономика открывает возможность планировать будущее и привносит определенную предсказуемость в сектор. Хотя это необходимое условие для оживления отрасли, роста и сокращения дефицита жилья, одного этого далеко не достаточно. «Один из моих сыновей присоединяется к компании, и я всегда рассказываю, что когда я был в его возрасте и только начинал заниматься этой деятельностью, меня застал врасплох Rodrigazo. После этого меня спрашивают: «А ты кто, разработчик?» И я отвечаю, что нет, я кризиолог, я занимаюсь преодолением кризисов», — со смехом поделился Иссель Киперсмид, генеральный директор DYPSA Group, объясняя, как кризисы определяют пульс бизнеса. В том же духе Лукас Сальваторе, директор IDERO и Real Steel, отметил: «По мере нормализации экономики нормализуется и страна. Если вам дают энергию бесплатно, никто не утепляет стены, потому что так дешевле. Если единственный способ финансирования недвижимости — это трастовый фонд со сроком погашения пять лет, никто не будет строить быстро, все строят медленно. Одно является следствием другого». На вопрос о том, какие условия должны быть созданы для устранения исторического дефицита в три миллиона домов, Киперсмид ответил однозначно: «Это будет относительно длительный процесс, потому что необходимо согласовать много переменных. В принципе, без сомнения, макроэкономическая ситуация — необходимое, но не достаточное условие. Кроме того, для сектора, который имеет способность к погашению, другим условием является наличие кредитов по относительно разумным ставкам, а для этого должен существовать рынок капитала, на котором банки могут финансироваться, а сегодня его нет». В этой связи Даниэль Минцер, директор GD Developers, заявил: «Кредитные ставки немного высоки, но это происходит из-за того, что кредитов мало. Масса предоставляемых кредитов невелика. Спрос со стороны людей, желающих взять кредит, намного превышает предложение со стороны людей, которые могут вложить деньги для его создания. Это вопрос доверия». Несмотря на ограничительные условия, Минцер видит признаки улучшения: «В прошлом году люди не могли покупать на то, что зарабатывали, они покупали на то, что уже имели. Сегодня же они покупают за счет того, что уже имеют, и немного за счет того, что зарабатывают (в некоторых сегментах)». Он добавил: «Нам еще многое предстоит сделать, но по крайней мере наличие кредитов и немного более высокие цены в долларах по сравнению с доходами людей делают нас немного более доступными. Мы можем смотреть на стакан двумя способами: либо на то, чего не хватает — а этого всегда много — либо на то, что уже сделано». Что касается возможности предоставления кредитов в долларах, в соответствии с недавними заявлениями министра экономики Луиса Капуто, Киперсмид был категоричен: «Рынок кредитов в долларах абсолютно необходим». Минцер высказал более нюансированное мнение: «На мой взгляд, рынок с кредитами в долларах — не лучший вариант, но он намного лучше, если есть люди, которые будут вкладывать доллары, чтобы получить доллары по определенной ставке (чего с песо не добиться)». Пока доллар и песо движутся по-разному, а люди зарабатывают в песо, лучше выдавать кредиты в местной валюте, но гораздо лучше иметь кредиты в долларах, чем вообще не иметь кредитов». Кроме того, Киперсмид предложил три меры, которые он считает ключевыми для разблокирования динамики сектора: «Прежде всего, необходимо распорядиться акциями, которые имеет FGS (Фонд гарантирования устойчивости), продать те акции, которые не приносят дохода, и направить средства в фонд, который позволит банкам списать ипотечные кредиты. Второе условие — снизить налоги для сектора. Сегодня, согласно модели строительства, налоговая нагрузка составляет от 46% до 52%, если сложить всю цепочку налогов, то есть, если стоимость строительства недвижимости составляет 1500 долларов США, то около 750 долларов США — это налоги. Третье условие, необходимое для того, чтобы это произошло, — помочь нам, застройщикам, быть более динамичными в строительстве, что зависит от государства — это весь вопрос одобрения, вмешательства, всего того, что не является налоговым, но также имеет огромное значение». «Я приехал в Каннинг верхом на лошади», — вспоминает Киперсмид о том моменте, когда он открыл для себя этот район и решил сделать ставку на его развитие. «В то время начиналась строительство Панамериканской автомагистрали — от Autopistas del Sol —, и тогда в районе Панамериканской оси начали появляться многие проекты. Мы были в Пуэрто-Мадеро, я сказал: «Я опоздал сюда», поэтому взял карту Большого Буэнос-Айреса и подумал, где я мог бы найти незастроенную зеленую зону с будущим доступом, которая была бы относительно равноудалена от центра по отношению к тому, что было Панамериканской магистралью, и мы пошли посмотреть. Так он оказался в проекте по строительству 242 домов, который они разработали вместе с другой группой. «Потом мы построили 306 домов и открыли школу, что изменило динамику», — резюмировал он. Среди стратегических решений, которые могут определить бизнес-модель, Минцер подчеркнул, что его компания нацелена на малообслуживаемый сегмент: «Мы считаем, что сектор, который покупает квартиры стоимостью от 50 000 до 100 000 долларов, очень мало обслуживается, и мы думаем, что это важная рыночная возможность». В качестве примера он привел проект Moca 2: «Мы заканчиваем проект на месте бывшей фабрики Bagley, которая была полицейской стоянкой напротив автомагистрали в Барракас. Мы начали продавать там квадратный метр по цене 1500 долларов, а сегодня цена составляет 2300 долларов — 2400 песо и продолжает расти». Относительно своего решения работать в нетрадиционных районах, директор GD Developers пояснил: «Мы — компания, которая делает ставку не только на местоположение, но и на создание определенной среды. Мы хотим создать место, где никто не думает, что там может быть здание, и мы покупаем с помощью метро, обмена, чем угодно, и создаем что-то замечательное для города». «От IDERO и Real Steel Лукас Сальваторе предложил схожее видение: «Мы строим, интегрируя промышленность и архитектуру, что является нашей основной задачей, и это имеет смысл в более нормальной стране. Поскольку мы думаем, что будут деньги на строительство, будь то кредиты или что-то еще, строить более эффективно и быстрее — это неоспоримо, так делают во всем мире». «Сегодня на нашем заводе в Морено мы сумели построить то, что делают в разных частях мира, а именно конвейерную линию, где через одну дверь поступает сырье, а через 200 метров выходит готовый дом. Такой дом, построенный на конвейере, при равных условиях отделки и прочего, стоит около 1500 долларов США в традиционном исполнении и около 1000 долларов США в модульном, что является очень значительной разницей при сравнении аналогичного качества». По мнению Сальваторе, «ситуация складывается так, что индустриализированные системы будут играть гораздо более важную роль, будь то сталь или бетон, но с другой логикой. То, что в 2025 году метод строительства будет заключаться в том, чтобы приклеивать кирпич к кирпичу, звучит довольно странно, и я не вижу в этом логики». В настоящее время компания сосредоточена на Аньело, производственном центре Вака Муэрта. «Мы построили там четыре здания и в настоящее время производим и строим еще два. Последние мы изготовили на 100% в Морено. Последний, например, называется Añelo Central, где мы выступаем только в качестве строительной компании. Мы построили его за 28 календарных дней, и это было первое шестиэтажное модульное здание в Аргентине». Углубляясь в рентабельность этой схемы, он добавил: «В Аньело мы получаем от 12% до 15% дохода от инвестиций в скважину (то, что было потрачено на покупку квартиры, по сравнению с доходом от аренды) и от 10% до 12% от дохода от аренды готовой квартиры. Инвестор имеет возможность войти в момент риска и выйти, когда через год проект будет завершен, с наценкой в 20%». Сегодня они участвуют в двух крупных проектах: «Мы работаем над собственным проектом Distrito Añelo, который включает в себя здания с первым этажом и двумя этажами, где мы можем добавить 1200 коек. Это инвестиция в размере 60 миллионов долларов, все по этапам. Мы также участвуем в проекте Añelo Central, который принадлежит другому застройщику — где мы являемся строительным партнером — и представляет собой инвестицию в размере 70 миллионов долларов США с шестиэтажными зданиями». Обе инициативы ориентированы на один и тот же сектор, хотя и с разными профилями. Киперсмид, в свою очередь, пояснил, что DYPSA также движется в направлении индустриализированных моделей, но с использованием бетона. «На заводе, в контролируемой среде, вы производите все панели для дома или пятиэтажного здания, где каждая панель имеет свой идентификатор, уже поставляется с инсталляцией и всем необходимым, и вы доставляете ее и монтируете на месте», — отметил он. «Мы начинаем наш проект в Эсейсе, где у нас уже есть первые образцы. Стоимость производства снижается примерно на 15%, и наша цель — снизить ее на 25%, но, что более важно, это значительно сокращает сроки». «Происходит изменение в потребительских привычках, и это важно, потому что способы коммуникации и продажи недвижимости еще не в полной мере адаптированы к потребностям новых поколений», — отметил Гонсалес Толедо из Inarch. «Сегодня есть множество инструментов, которые мы можем использовать, чтобы достучаться до людей и дать им почувствовать тот проект, который будет сдан через пять лет, и на протяжении всего этого процесса заставить людей каким-то образом почувствовать то, что они покупают». Группа, которую он возглавляет, реализует шесть жилых зданий площадью от 5000 до 7000 квадратных метров каждое, расположенных в различных ключевых точках города: три в Нуньесе, два в Палермо Голливуде и одно в Монсеррате. К этим проектам добавляются две новые коммерческие инициативы, которые скоро начнутся, одна в Каннинге, а другая в Буэнос-Айресе. Однако у них есть и один из самых амбициозных проектов — ViaViva, который переосмысливает городской ландшафт Бахо-Виадукто-Митре. «Мы получили концессию на землю Бахо-Виадукто-Митре. В районе Чайнатаун проект уже полностью реализован, там у нас 100 помещений, а в конце этого года мы откроем сектор Либертадор, который, в отличие от Чайнатауна, где преобладает гастрономия и фаст-фуд, будет ориентирован на более высокий ценовой сегмент, с автосалонами и некоторыми гастрономическими заведениями», — пояснил он. «Проект продолжает расширяться, сейчас реализуется третий этап. Наконец, в ближайшее время мы начнем работы на ипподроме, который уже является скорее сектором 24 7. Речь идет об инвестициях в размере около 60 миллионов долларов США». Гонсалес Толедо также подчеркнул стратегию Inarch по интеграции нескольких бизнес-единиц в рамках одной структуры, от архитектуры и строительства до уборки, маркетинга и трастов, что улучшает отслеживаемость и эффективность всего процесса. Его модель делает ставку на внутреннюю профессионализацию и логику скоординированного роста, которая фокусируется как на продукте, так и на городском опыте. «Что касается влияния азиатского гиганта на цепочку создания стоимости в строительстве, позиции девелоперов были разными, но с общим знаменателем: необходимостью тщательно оценивать затраты, гарантии и связанные риски». «Тема Китая требует тонкой настройки. Он уже имеет серьезные последствия, например, алюминий подешевел почти на 30%», — отметил Киперсмид. И добавил: «Это открывает новые возможности, когда несколько разработчиков объединяются для импорта определенных продуктов. С другой стороны, появляется все больше импортеров, которые пропускают этапы, существовавшие ранее, что снижает стоимость». Минцер, напротив, сделал акцент на необходимости местной поддержки: «Нам нужно покупать все с гарантией, поэтому я предпочитаю платить немного больше, но чтобы у людей была возможность позвонить, если у них возникнет проблема или понадобится что-то». И он предупредил: «Сегодня здание на 50 % состоит из рабочей силы, а из остальных 50 % то, что можно привезти из Китая, составляет от 5 % до 10 %, поэтому этот процент не стоит риска отсутствия гарантии». Гонсалес Толедо из Inarch согласился с этой осторожной точкой зрения: «В вопросе Китая есть две стороны. С одной стороны, нужно быть ответственным, есть люди, которые занимаются импортом, а с другой, как застройщик, реальное влияние на стоимость относительно невелико, а риск, который ты принимаешь на себя при импорте — особенно отделочных материалов — очень велик». В этом смысле он подчеркнул ценность стратегических связей: «Очень важно опираться на стратегических партнеров, которых также называют поставщиками, то есть тех, кто не только сопровождает вас в проекте, но и поддерживает вас в вопросах гарантий».