Ипотечное кредитование охладилось: альтернативы застройщиков для доступа к покупке недвижимости

В Аргентине существуют ипотечные кредиты, но доступ к ним чрезвычайно ограничен: выдается мало кредитов, и большинство покупателей не соответствуют требованиям. Те, кто соответствует требованиям, уже были поглощены, в результате чего большая часть спроса осталась за пределами системы. Многие покупатели лишились возможности покупки. Однако в этой стране, столь уникальной в финансовом отношении, рынок не умер: именно застройщики вместе с риэлторскими агентствами, проявив изобретательность, заполнили этот пробел и поддерживают работу рынка недвижимости. Эта ситуация точно отражает местные особенности: частный сектор поддерживает страну, когда все остальное останавливается... Кроме того, кредиты, предлагаемые сегодня, распространяются только на недвижимость, оформленную в соответствии с законом. Уже давно говорят о делимых кредитах или ипотеках для проектов, находящихся в стадии разработки, и, хотя они были регламентированы в Резолюции 2 2025 Официального вестника от июля 2025 года, банки до сих пор их не предлагают. Творческий подход, который раньше применялся в архитектуре и дизайне, сегодня также применяется при составлении планов платежей. В D'Aria Propiedades, вместе с LÖWE и MMP Group, мы поняли, что без банковского кредита ситуация становится гораздо более сложной и что, если застройщики не предлагают финансирование, рынок замедляется. «Поэтому мы продвигаем механизмы, которые действуют как настоящие частные ипотеки, с местными и доступными правилами. Но есть один неизбежный момент: для того, чтобы они работали, нужны не только изобретательность, но и поддержка, финансовая стабильность и доверие, которое дает прочная база покупателей. Именно эта синергия между застройщиками, которые внедряют инновации в области финансирования, и риэлторскими компаниями, которые привлекают клиентов, обеспечивают коммуникацию и стратегическое позиционирование, поддерживает работу рынка недвижимости в стране, где нет ипотечного кредитования. После длительного планирования и юридической консультации по применению жизнеспособного инструмента, проект LÖWE в Сааведре решился на немыслимое: планы до 180 платежей с частным финансированием по ставкам, аналогичным банковским, и гораздо более гибкими требованиями доступа. Для среднего покупателя это стало настоящей «альтернативой ипотеке», возможной там, где формальная система ее исключает. Cabildo Blvd, новый проект MMP Group в Бельграно, также внедряет инновации с помощью схемы финансирования, которая снижает барьер входа. Она позволяет платить взносы в песо на традиционно долларизированном рынке и отложить аванс (в долларах) до полутора лет после подписания договора. Таким образом, покупатель может обеспечить себе квартиру и выиграть время для сбора капитала. Помимо финансовой стороны, проект обладает силой развития, которая обещает дать мощный импульс этому району. Это альтернативы, разработанные для расширения доступа к жилью в условиях, когда получить банковский кредит сложно, а также малопривлекательно из-за ставок, которые действуют сегодня», — поясняет Грасиэла Као, менеджер по проектам D’Aria Propiedades. «Другой вариант, очень интересный по своему предложению, — это Charlone, проект в Вилья-Ортузар, рядом с оживленными районами Бельграно-Р и Колехиалес. Строительство здания уже находится на продвинутой стадии, и его сдача запланирована на конец этого года, что позволяет предложить почти немедленное вступление во владение через 30 дней после подписания договора. «Предложение сочетает в себе 50% от стоимости по договору и остаток в 48 платежей с годовой процентной ставкой 10% по французской системе. На практике покупатель быстро получает доступ к своему жилью и только потом начинает выплачивать остаток в рассрочку, превращая то, что раньше было арендой, в собственное вложение. Привлекательность этого варианта заключается в том, что он предлагается в районе, где цена все еще соответствует возможностям, как это было в свое время с Villa Urquiza, но с тем преимуществом, что он находится рядом с районами, которые уже говорят на языке устоявшихся ценностей. Таким образом, гибкость схемы усиливается благодаря стратегическому расположению, превращая ежемесячную аренду в собственность. «Charlone очень привлекателен как возможность благодаря доступности и срокам сдачи, которые практически мгновенны», — комментирует Леонардо Гликин, девелопер Charlone. Кроме того, он отмечает качество: квартиры с собственной террасой — простая деталь, которая меняет впечатления от проживания с первого дня, в жилом районе с хорошими перспективами роста. Помимо конкретных случаев, механизмы финансирования диверсифицируются: авансовые платежи сокращаются или даже откладываются на несколько месяцев после подписания договора; платежи продлеваются после сдачи квартиры; платежи в песо и долларах комбинируются, чтобы адаптироваться к реальности каждого покупателя; и те, кто досрочно погашает остаток, не получают скидок, но избавляются от будущих процентов, которые им пришлось бы платить». Логика, лежащая в основе всех этих схем, двояка: расширить базу покупателей, включая тех, кто остался вне ипотечной системы, и поддерживать поток средств на строительство, гарантируя, что строительство будет продолжаться даже в стране, где кредит существует, но практически недоступен для большинства. «Финансирование не входило в первоначальные задачи, но с учетом темпов, необходимых для продолжения строительства, пришлось взять на себя эту роль. На рынке высокого класса, где инвесторы и новые покупатели стремятся войти в него, предложение альтернативных вариантов финансирования является ключевым фактором для поддержания цикла. В современной Аргентине застройщик больше не является только строителем: он также является финансистом и стратегом, вынужденным придумывать схемы, которые поддерживают рынок. Эта инновация набирает силу, когда ее дополняет такая риэлторская компания, как D'Aria Propiedades, которая не только привлекает клиентов, но и консультирует по вопросам дизайна вариантов, информирует и расширяет их охват. Это стратегическое сочетание: застройщик обеспечивает финансовый двигатель, а риэлторская компания — топливо, которое его приводит в движение. Вместе они поддерживают работу рынка недвижимости в стране, где нет ипотечного кредитования. «Кредитов нет, но есть застройщики и риэлторские компании, которые превращают этот недостаток в возможность». Завершим эту статью размышлением Белисарио Балестра, директора LÖWE: «Сегодня задача состоит не только в разработке архитектурных проектов, но и в разработке планов доступа. Эти дополнительные усилия, наряду с работой D'Aria по повышению видимости и доверия к этим моделям, позволяют большему количеству семей приобрести недвижимость». (*) Автор является директором и членом семьи-основателя D'Aria Propiedades.