Фонд непредвиденных расходов: что это такое, как он работает и почему всё больше управляющих компаний требуют его создания

Энрике Абатти (младший), юрист, специализирующийся на корпоративном праве, и президент Палаты собственников Аргентинской Республики (CAPRA), описывает его как «денежный резерв, который накапливается на счете консорциума и управляется администрацией для покрытия предвидимых будущих расходов». Среди примеров он упоминает замену лифтов или ремонт вестибюля здания. «Специалисты сходятся во мнении: отсутствие финансовой подушки безопасности может обернуться настоящей трагедией». «Главный риск заключается в том, что любое относительно небольшое отклонение от плана может быстро превратиться в финансовую чрезвычайную ситуацию», — отмечает Эспада, который размышляет о том, что небольшая протечка, проблема с насосом или недоработка при техническом обслуживании могут обернуться значительными расходами, если консорциум не располагает средствами для своевременного реагирования. Когда это происходит, объясняет он, возникают два варианта: отложить платежи или немедленно переложить недостающую сумму на владельцев в виде дополнительных расходов. «Ни один из этих вариантов не является идеальным», — утверждает он. «Абатти соглашается с этим и подчеркивает важнейший момент: если не платить, могут накопиться долги, которые приведут к судебным искам против консорциума». Это может произойти, например, в случае неуплаты поставщикам или компании, отвечающей за техническое обслуживание лифтов, что может даже привести к их закрытию по решению государственных органов. Адвокат считает «особенно серьезным» невыплату заработной платы и социальных отчислений сотрудникам. «Отсутствие резервного фонда или, по крайней мере, так называемого «резерва на коммунальные расходы» наносит значительный ущерб сообществу собственников», — заключает он. «В этом контексте одной из основных причин, по которой здания стремятся создать такую финансовую подушку безопасности, является задержка платежей по коммунальным расходам. «Обязательства консорциума не прекращаются из-за того, что один или несколько собственников задерживают платежи», — отмечает Эспада. «Создание такого резерва является решением собрания. «Управляющий не может по собственному усмотрению создавать ни «подушку», ни резервный фонд», — подчеркивает Абатти и объясняет, что если прогнозируются расходы, а необходимых средств для их покрытия нет, он должен созвать внеочередное собрание для обсуждения этого вопроса. «Общий принцип гласит, что именно собственник каждой функциональной единицы обязан вносить как чрезвычайные, так и обычные взносы», — отмечает Абатти. «Это означает, что перед консорциумом ответственность за оплату несет собственник, а не арендатор». Далее, распределение расходов между ними будет зависеть от положений договора аренды и применимых нормативных актов. «Если создание фонда было должным образом одобрено в соответствии с Положением о горизонтальной собственности и правилами, применимыми к собранию, то взнос включается в финансовые обязательства квартир в соответствующем порядке», — поясняет Эспада. «Крайне важно, чтобы решение было должным образом задокументировано и чтобы в расчетах четко указывалось, какая сумма относится к текущим расходам, а какая часть направляется на формирование этого резерва», — резюмирует он. «В свою очередь, Абатти соглашается: «Собрание устанавливает обязательные внеочередные взносы для собственников, поскольку это предусмотрено действующим законодательством». «Не существует общего правила, сколько денег следует накопить. «Рекомендуется определять сумму на основе конкретной информации: средних расходов, уровня просроченной задолженности, предстоящих обязательств, общего состояния здания и истории технического обслуживания», — советует Эспада, отмечая, что в качестве ориентировочного критерия управления может быть разумно рассчитывать резерв, равный части ежемесячных расходов или даже сумме, равной расходам за один-два месяца». Что касается этого момента, то если средства не используются, они остаются в распоряжении до тех пор, пока не наступит время их использования в соответствии с целью, для которой они были сформированы. Именно поэтому, по мнению специалиста, прозрачность приобретает решающее значение: «Владельцы должны иметь возможность узнать, сколько денег было собрано, сколько израсходовано, сколько осталось в распоряжении и какие операции были проведены». «В настоящее время около 25 % зданий, проанализированных компанией Octavo Piso, имеют резервный фонд. Если говорить о цифрах, то в июле 2026 года из 3454 зарегистрированных зданий 864 имели такой фонд. Если сравнить с 2025 годом, то этот показатель был чуть выше нынешнего уровня — около 26 % и 27 %. «Мы имеем дело не с устойчивым ростом в процентном выражении, а с практикой, которая остается относительно стабильной и сегодня присутствует примерно в каждом четвертом товариществе собственников», — подчеркивает Эспада, отмечая, что раньше было более характерно, что многие здания функционировали практически «от месяца к месяцу», тогда как сегодня уделяется больше внимания упреждению возможных проблем с наличностью. « «Следует признать, что эта новая неформальная практика уже получила широкое распространение и во многих случаях используется вместо резервного фонда», — отмечает Абатти и поясняет, что общий принцип гласит: владелец каждой функциональной единицы обязан вносить как чрезвычайные, так и обычные взносы, независимо от положений договора аренды».