Причины, по которым данные о повышении или снижении цены на недвижимость не всегда соответствуют действительности

Часто публикуются отчеты о стоимости квадратного метра, в которых обычно говорится о росте или падении цен на недвижимость. Но хорошо ли мы понимаем, откуда берутся эти данные и что они означают? «Каждый раз, когда мы читаем о падении или росте цен на недвижимость, мы должны задать себе следующие вопросы: «Это очень важно, поскольку может быть большая разница в зависимости от того, относятся ли данные к сегменту вторичного жилья, строящейся недвижимости, объектов на стадии проектирования или новостроек». Например, в настоящее время разрыв в ценах между вторичным жильем, новостройками и объектами на стадии «под землёй» очень велик. Основной причиной такого увеличения разрыва является значительный рост стоимости строительства за последние два года. «Рынок вторичного жилья демонстрирует наибольшую динамику в последних сделках купли-продажи, чему также способствует возможность приобретения недвижимости в ипотеку. Это связано с тем, что многие новостройки и объекты, находящиеся в стадии строительства, ещё не имеют свидетельства о праве собственности, что является обязательным условием для совершения сделки с использованием кредита. «Данные, опубликованные Zonaprop о цене за квадратный метр в Буэнос-Айресе, включают в себя новые объекты и объекты, находящиеся в стадии строительства; поэтому они завышают реальную стоимость квадратного метра на вторичном рынке». «Средняя цена квартир в Буэнос-Айресе составляет 2462 доллара США за м²», — говорится в отчете Zonaprop за май. Однако, если мы «увеличим масштаб» этих данных, то увидим, что на самом деле эта цифра включает цены на новое жилье и на объекты, находящиеся на стадии строительства. Если посмотреть на график, где кривые расходятся, то становится ясно, что на самом деле стоимость квадратного метра вторичного жилья по объявлениям в Буэнос-Айресе составляет 2219 долларов США. «До недавнего времени все рыночные отчеты приводили исключительно цены по объявлениям, и эти данные отражали только «запрашиваемую» цену, но не цену заключения сделки. Учитывая, что в периоды рецессии продается мало, а в объявлениях выставлено много объектов, если отчет опирается только на опубликованные данные, он не представляет большой полезности. В последние годы появились новые отчеты, в которых анализ проводится на основе конкретных сделок купли-продажи, и эти данные действительно имеют большую ценность, поскольку лучше отражают реальное положение дел на рынке. Например, все отчеты ROI (Обзора операций с недвижимостью), которые мы проводим в сети Selectia, основаны на фактических сделках купли-продажи». Важно знать временной отрезок, по которому анализируются данные: идет ли речь о годовом сравнении — по отношению к предыдущему году, — о месячном сравнении или о сравнении с данными нескольких лет назад? «Учитывая, что в нашей стране недвижимость исторически оценивается в долларах, а в США в последние годы наблюдается более высокая инфляция, правильный анализ должен учитывать инфляцию в США». чем больше период, с которым проводится сравнение. Если этого не сделать, то, по крайней мере, следует указать, что данные анализируются исключительно в номинальном выражении. Часто встречаются анализы стоимости квадратного метра во времени, в которых не производится эта поправка, что не только является ошибкой, но и в конечном итоге вводит в заблуждение. «Обратитесь к источнику, публикующему данные, проанализируйте методологию отчета, поймите, откуда берутся данные, посмотрите, кто стоит за исследованием — все это помогает проверить, насколько достоверны информация и отчет, в котором она представлена. «Необходимо помнить, что в отчетах, как правило, всегда приводятся средние значения, и эти средние значения представляют собой очень полезное обобщение набора данных; однако в этом наборе может наблюдаться значительная неоднородность. Буэнос-Айрес — очень большой город, и каждый район имеет свои особенности в плане стоимости. Даже внутри одного и того же района, например, огромного Палермо, существуют значительные различия в ценах в зависимости от конкретной зоны внутри этого района». С другой стороны, что касается типологии жилья (однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные квартиры и т. д.), то у более мелких объектов недвижимости цена за квадратный метр, как правило, выше, чем у более крупных. «Средняя цена или стоимость может быть полезным показателем в той мере, в какой мы понимаем, что она измеряет, как измеряется и к какому сегменту относится. «Средняя стоимость квадратного метра — отличный показатель для отслеживания динамики рынка во времени и в сопоставлении с другими переменными». Однако сам по себе этот показатель не позволяет определить цену конкретного объекта недвижимости. Профессиональная оценка заключается не в том, чтобы умножить площадь на среднее значение, а в том, чтобы определить, как рынок (а именно спрос) оценивает характеристики данного объекта недвижимости именно в этом месте и именно в этот момент. "