" content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Ипотечные кредиты: одна упущенная возможность и другая, которой наконец воспользовались — LA NACION{ «pagetype»: «nota», «valor»: «abierta», «subtype»: «1», „nota_id“: «PFZZI2MY5FDCDGPVP23YB3I5FU», «isListenable»: «да», «слова»: 1300, „чтение“: «7» } @font-face {font-family:„Prumo“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .- -prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width:41,6666666667%}.col-6{flex:0 0 50%;max-width:50%}.col-7{flex:0 0 58,3333333333%;max-width:58,3333333333%}.col-8 {flex: 0 0 66,6666666667%; max-width: 66,6666666667%}.col-9{flex: 0 0 75%; max-width: 75%}.col-10{flex: 0 0 83,3333333333%;

Все национальные банки и организации, представляющие их интересы, сходятся во мнениях по ряду вопросов, касающихся ипотечного кредитования: «— Они заинтересованы в его продвижении и расширении» — им мешает «несоответствие» между получаемыми краткосрочными вкладами и требованиями гораздо более длительных сроков, необходимых для ипотечных кредитов; «— необходимо наличие прочного и стабильного рынка капитала, на который можно было бы «переложить» часть кредитного портфеля, который банки могли бы накопить, если бы количество таких кредитов под залог недвижимости действительно увеличилось». Из этого следует, что у банков действительно существует заинтересованность в предоставлении кредитов под ипотечную гарантию. В данном случае уместно задаться вопросом о причинах, препятствующих развитию этого сегмента, измеряемому достаточным количеством операций, чтобы сделать вывод о достижении им достаточной зрелости и масштабов, способных способствовать устранению дефицита жилья в Аргентине и стимулированию рынка недвижимости. «Не будет лишним кратко упомянуть о дефиците жилья». По самым актуальным оценкам, стране требуется более пяти миллионов мер, связанных с жильем, будь то в связи с нехваткой жилья — так называемый количественный дефицит — или с тем, что жилые помещения требуют расширения или ремонта, чтобы стать «достойными» и пригодными для проживания, то есть с так называемым качественным дефицитом. Здесь необходимо сделать важное пояснение: упомянутый дефицит не может быть устранен исключительно за счет ипотечного кредитования по ряду причин, главная из которых заключается в том, что огромное количество жилых домов, требующих ремонта, не принадлежит тем, кто в них проживает, а значит, при отсутствии права собственности ипотека невозможна. Само собой разумеется, что недостающие жилые дома, составляющие количественную часть дефицита, смогут быть заложены — несмотря на некоторые, пока еще не полностью закрепленные достижения, которые позволили бы обременять ипотекой строящиеся объекты — только тогда, когда они будут фактически завершены и оформлены в собственность (опять же, право собственности является обязательным предварительным условием).» После установления банковских процентных ставок и достижения разумной финансовой стабильности рынок капитала становится необходимым условием для экспоненциального расширения ипотечного кредитования в Аргентине и вывода его на уровень, сопоставимый не с гигантским рынком США, а с рынками наших латиноамериканских соседей. «Проблема не нова для нашей страны, и были предприняты действия со стороны государственного и частного секторов, которые, действуя совместно, пытались — и сумели, хотя и на слишком ограниченный срок, как, к сожалению, часто бывает в этих краях, — внедрить решения». В 1994 году инфляция, благодаря плану конвертируемости, была взята под контроль. С другой стороны, система AFJP значительно укрепила зарождающийся рынок капитала. Однако не существовало современного финансового законодательства, позволяющего создавать инструменты, приемлемые для институциональных или частных инвесторов — как отечественных, так и иностранных. После межотраслевого соглашения, достигнутого при активном участии государственных органов, был принят закон № 24.441, который ввел в аргентинское право, среди прочего, институт траста. «Все последующее развитие этого института берет свое начало в упомянутом законе, положения которого о трасте были впоследствии включены в действующий Гражданско-коммерческий кодекс страны. Рост объема ипотечного кредитования, предлагаемого большинством банков, был экспоненциальным, о чем свидетельствуют все исследования, посвященные анализу этого явления; экспоненциальным было и увеличение числа жилищных проектов по всей стране, причем настолько, что на данный момент годы, непосредственно последовавшие за принятием закона № 24.441, являются периодом наибольшего роста сектора со времени восстановления демократии». Ликвидация AFJP стала чем-то вроде начала финансового средневековья в Аргентине, поскольку вместе с ними исчезла важнейшая институция того зарождающегося рынка капитала, которой закон № 24.441 уделял особое внимание для стимулирования секьюритизации ипотечных кредитов. Поиск специальных фондов, которые по своему характеру, объему и законодательной базе (требования, которые AFJP с лихвой выполняли) стали тогда главной задачей, чтобы хотя бы представить себе восстановление ипотечного кредитования». Недавно в рамках закона о реформе трудового законодательства был создан так называемый FAL — Фонд трудовой помощи — который соответствует требованиям: он является крупным (по крайней мере, так ожидается), растущим и имеет четкое правовое основание и защиту. «Очевидно, что средства, составляющие этот фонд, вызывали пристальный интерес и обоснованные ожидания как со стороны финансовых учреждений, так и со стороны организаций, объединяющих застройщиков и занимающихся проблемами жилищного строительства, и все они почти единодушно высказались за упрощение нормативных требований, на тот момент еще не урегулированные, возможность для некоторых инвестиционных инструментов, разрешенных для FAL, ориентироваться на облигации или другие ценные бумаги с ипотечной гарантией». Вопреки всем прогнозам и несмотря на некоторые предыдущие публичные заявления об обратном, Министерство экономики приняло постановление № 1276 2026, в статье 2 которого предусмотрено: «Средства FAL могут инвестироваться только в:…» Слово «только» по определению исключает любые другие инвестиции, кроме тех, которые исчерпывающе перечислены в постановлении. При этом в постановлении отсутствует какое-либо разрешение или упоминание об ипотечных ценных бумагах. «Отсюда и название этой статьи: мы упустили возможность развить рынок капитала, который позволил бы банкам вновь массово выдавать ипотечные кредиты, но, поступив таким образом, мы лишили себя мощного инструмента для смягчения, пусть даже частичного, огромный дефицит жилья, стимулировать рынок недвижимости, который остро нуждается в кредитах по спросу, оживить пострадавшую строительную отрасль и вывести Аргентину с последних мест в рейтинге ипотечного рынка по отношению к ВВП страны». Но у названия этой статьи есть вторая часть: «возможность, которой, наконец, воспользовались». «FGS — Фонд гарантий устойчивости ANSES — это ещё один фонд, способный стимулировать рынок капитала, который отчаянно нуждается в инструментах для своего развития. Однако для того, чтобы эта структура способствовала увеличению предложения ипотечных кредитов со стороны банков, необходимо, чтобы инвестиционные инструменты в этой сфере были прямо разрешены нормативными актами — не просто не исключались из них, даже косвенно, а буквально включены в их текст, чтобы избежать интерпретаций со стороны робких чиновников или заинтересованных лиц, которых, как правило, не бывает мало». Ряд авторитетных представителей национального правительства высказались в пользу того, чтобы ожидаемое регулирование FGS прямо предусматривало возможность инвестирования в ценные бумаги с ипотечной гарантией. И на этой неделе появилась новость: министр Луис Капуто объявил об использовании средств Фонда гарантирования сбережений (FGS) для финансирования банков посредством тендеров, а также о том, что два триллиона песо будут направлены на ипотечные кредиты, чтобы помочь около 17 000 семей приобрести своё первое жильё. «Поскольку нормативное регулирование должно продвигаться именно из той сферы, к которой относятся эти голоса, следует надеяться, что не появятся какие-либо детали или вопросы, о которых пока не говорилось, которые могли бы послужить оправданием для исключения этих ценных бумаг из перечня инвестиций, разрешенных для Фонда государственных ценных бумаг (FGS), или для бессрочной отсрочки принятия нормативных актов, будь то постановление, указ или законопроект. В конечном счёте, следует надеяться, что нам не придётся стать свидетелями очередной упущенной возможности». Автор — юрист, президент CAVERA (Палаты жилищного строительства и городского благоустройства Аргентинской Республики) и FAEC (Аргентинской федерации строительных организаций).