65 ключевых фраз, чтобы понять, что происходит на рынке недвижимости

Лидеры сектора недвижимости пережили новый выпуск Саммита по недвижимости, который уже девять лет организует LA NACION, единственное СМИ в Аргентине с собственной командой журналистов, специализирующихся на рынке недвижимости и освещающих этот сектор на сайте lnpropiedades.com.ar. "В этом году предложение того, что уже стало самым важным местом встречи и общения в году, заключалось в обсуждении будущего кирпича в переломный момент - тема, которая доминировала в разговорах как над сценой, так и под ней. Было представлено 10 панелей и более 25 докладчиков, за которыми внимательно следила роскошная аудитория с очень активными референтами в сфере инвестиций и поиска бизнеса в секторе. Динамичность выступлений держала в напряжении аудиторию, которая также следила в прямом эфире на сайте LA NACION и YouTube и была удивлена некоторыми фразами, которые референты выстреливали в камеры. "Мероприятие, длившееся более четырех часов, смогло ответить на все вопросы, которые необходимо знать инвесторам, прежде чем сделать ставку на кирпич как на инвестиционное убежище, и какие лучшие возможности открываются в период смены цикла: от влияния экономического сценария до того, что будет происходить с ценами, районы с потенциалом и проекты, в которые удобно инвестировать сегодня, чтобы заключить выгодную сделку". Вот 65 предложений, оставшихся после встречи года, для тех, кто хочет предугадать повестку дня сектора. "Цена квадратного метра в городе Буэнос-Айрес выросла на 4,3% в первом полугодии. В июне рост составил 1,2 %, что является самым высоким ежемесячным увеличением с апреля 2018 года. В скором времени квартиры не будут продаваться дешевле 100 000 долларов США. "Есть возможности, когда квартиры продаются по прошлогодней стоимости строительства, потому что работы завершены или почти завершены. Например, в Квартир-дель-Бахо". "После резкого повышения в 2023 году начальные цены на аренду упали примерно на 40 % с учетом инфляции по сравнению с ноябрем. Сегодня схема более соответствует экономической реальности Аргентины: более регулярные обновления, которые делают необходимость хеджирования, чтобы поставить деньги на неопределенность, больше не существует. "Что касается роста стоимости строительства, я думаю, что худшее уже позади, инфляция будет, но она будет ниже. Ожидается общее спокойствие, поэтому мы продаем в долларах, чего раньше не делали". "Это поворотный момент. Рынок начал восстанавливаться в 2023 году, в конце года, и в первой половине года это восстановление ускорилось. Если мы сможем обеспечить доступность кредитов и для строящихся объектов, это позволит избежать чрезмерного роста цен на подержанную недвижимость и так называемых "пузырей"". "Одна из возможностей, предоставляемых складским сектором, - преобразование старых промышленных площадок в невоспроизводимые места. Эти объекты часто перепрофилируются в логистические комплексы для небольших компаний. Кирпич - это не только хранилище стоимости, но и мультипликатор стоимости в специальных продуктах. Нужно быть терпеливым и принимать во внимание то, что происходит месяц за месяцем". "Те, у кого на руках есть доллары, могут заморозить цены и, возможно, в итоге платить за готовую квартиру столько же, сколько за колодец". "В первой половине года показатели сильно отличались от предыдущих, но я пока не связываю это с ипотечными кредитами, потому что на сегодняшний день сделки с ипотечным портфелем не достигают 0,20%. "С новыми кредитами люди могут взять 100 миллионов песо с платежом в 500 000 песо, как за аренду. В конце прошлого года многие объекты ушли с рынка, потому что люди ожидали прихода нового правительства, и то, что было продано, было продано, то, что было снято с рынка, еще не вернулось, а арендовать или продавать еще нужно. Но вторая половина года наступает с попутным ветром: "Время, затрачиваемое на проект, от идеи до его завершения, проходит через два срока правления. На утверждение проекта уходит год. За это время проект в итоге обходится на 80% дороже". "Реформа Bienes Personales снизит налогообложение, повысив рентабельность, например, тех, кто инвестирует в арендную недвижимость, которые могут даже перестать платить Bienes Personales, поскольку необлагаемый минимум для недвижимости, предназначенной для жилья, станет 350 миллионов песо, добавившись к общему необлагаемому минимуму в 100 миллионов песо". Несколько месяцев назад мы перешли на 50 платежей в долларах, потому что нам нужно было поднять цены, а платежи в песо с корректировкой CAC были плохой новостью из-за роста стоимости строительства, и мы хорошо справились. После нескольких лет молчания и чистых ожиданий запуск кредитов нарушил разговоры в секторе". За последние три месяца произошла лавина ипотечных кредитов: каждые три дня объявлялось о выдаче одного кредита, и 21 банк внезапно объявил о своих ипотечных линиях. "Я думаю, что климат меняется, есть более позитивные ожидания на будущее, если посмотреть на стоимость м², то она на 7% выше, чем в прошлом году". "Все участники понимают, что есть огромная возможность. Мы находимся на низком уровне активности и можем рассматривать этот кризис как возможность. Для этого нам нужна стабильность, и есть много портфелей, которые ждут своего часа. Во многих аспектах мы находимся на нулевом уровне, и перемены могут быть очень большими. В среднем недвижимость, сдаваемая в аренду в CABA, находится на рынке 23 дня. На севере GBA - 26 дней, а на западе и юге - в среднем 22 дня. Это совсем другой показатель, чем год назад, когда предлагаемая недвижимость часто сдавалась в аренду в тот же день. В Пинамаре произошел демографический взрыв, и многие люди переехали на постоянное место жительства. В нашем проекте площадью 250 гектаров мы очень хорошо приняли предложение". "Цены все еще далеки от уровня продаж 2017 года, но они постепенно восстанавливаются. А переговорная маржа между владельцами и покупателями снизилась с 15 или 10 % до 5 %. Разговор изменился: в прошлом году советовали продавать, потому что цены будут падать. Сегодня советуют покупать, потому что завтра будет дороже. Прошлый год был годом перехода, когда цены перестали падать, 2024 год - это период восстановления, когда цены начнут расти. Скоро не останется недвижимости дешевле 100 000 долларов США, недвижимость с более высокими билетами, рост цен может происходить медленнее". "Поскольку это долларовый рынок, где у покупателя уже есть доллары, колебания не влияют на спрос. Мы ищем землю в районе Палермо, чтобы повторить модель, которую мы использовали в проекте OM, который мы построили на участке, где раньше работала Polka. Мы ориентируемся на молодой сегмент, предлагая объекты площадью от 3000 кв. м и финансируя их с рассрочкой до 40 платежей после сдачи в эксплуатацию. "Трастовая модель стоимости наших проектов противостоит всем перекресткам; мы не начинаем их реализацию, пока они не будут полностью проданы, и инвестор, который входит в один из этих проектов, знает, что они будут завершены в предлагаемый срок, потому что мы должны помнить, что время - это цена". "В безналоговом бланкео денежные средства должны быть внесены на специальный банковский счет до 30 сентября. Старые шале в Пинамаре, куда люди приезжали на целый месяц, пользуются меньшим спросом, теперь они просят здания с удобствами, услугами и безопасностью. У нас есть сегмент, который изменился, и это меняет технологию домов". "В настоящее время на нашем рынке имеется запас логистических складов площадью около 2,5 миллиона квадратных метров - с учетом последних работ, которые были недавно включены, - но если сравнить это с ВВП или с количеством жителей, то мы на 35-40 % ниже таких столиц, как Сантьяго или Лима". "Падение закона об аренде внесло юридическую определенность в бизнес, помимо того, что аренда стала более привлекательной. В этом контексте есть клиент, готовый покупать сейчас". "Количество объявлений о продаже квартир, опубликованных на портале, уменьшается из месяца в месяц, а количество объявлений об аренде растет с декабря 2023 года. Есть люди, которые превращают свою недвижимость, выставленную на продажу, в аренду после отмены закона". "Еще один из навязываемых полюсов - Paseo Gigena, многофункциональный комплекс, потребовавший инвестиций в размере 28 миллионов долларов США и располагающий 14 000 квадратных метров офисных площадей. После успеха Azzurra Tortugas... мы запустили еще один небольшой проект площадью 25 гектаров в Пиларе, и теперь у нас в планах еще два, один площадью 25, а другой - 40 гектаров, также в северном районе. За первые шесть месяцев этого года мы продали столько же участков, сколько за первую половину 2023 года в Пуэртосе, где у нас в стадии строительства находится 500 домов. Мы считаем, что это произошло благодаря гибкому финансированию в фиксированных долларах, которое покупатель может составить на основе собственного денежного потока". "Один из застройщиков в северном районе рассказал мне, что многие муниципалитеты требуют красные и зеленые бумажки всех цветов. .... И что они просят взятки, чтобы запустить проекты. Вот что нужно изменить: коррупцию". "За любым продуктом, включая Интернет, который мы все потребляем, стоит логистический центр. Во всех секторах различных отраслей промышленности на том или ином этапе процесса за ними стоит логистическая деятельность. Это позволяет нам понять консолидацию данного сектора: "Аренда - это способ, с помощью которого новые квадратные метры поступают на рынок. Но бизнес вошел в кризис в тот самый момент, когда арендная плата была пессимизирована и оторвана от долларовых цен, в которых выражается рынок недвижимости. "У нас на 45% больше арендной платы, чем в прошлом году, но даже при этом количество сделок в нашей вселенной составляет 30%. Впервые Аргентина демонстрирует рост и опережает Уругвай в более общей картине. "Безвозмездная выдача до 100 000 долларов США может стать возможностью купить однокомнатную квартиру, двухкомнатную квартиру в более экономичном районе или гараж. "Стоимость строительства, измеренная в долларах, зафиксировала рост на 15,8% в 2024 году, в то время как средняя цена квартир выросла на 4,3%. Сегодня квартира в хорошем состоянии стоит 2 649 долларов за квадратный метр. Строительство сегодня обходится в 2,5 раза дороже, чем в октябре 2020 года - минимуме серии, и на 11,6% выше среднего показателя 2012-2023 годов. "У нас есть проект в Пунта-дель-Эсте на одном из лучших участков земли в Манантиалесе с видом на море и лагуну Бланка. Мы не искали его, но он случился, и в принципе это было бы приземлением бренда casa living в этом городе". "Важно, чтобы пригородные проекты были консолидированы и сопровождались инфраструктурой. Сегодня цены на топливо выросли, и, если посмотреть на цифры, количество платных дорог, которые ежедневно пересекают Панамерикану, уменьшилось. Железнодорожная линия Митре уже готова, но, например, не хватает инвестиций в поезд". "После пандемии был очень сильный толчок, но затем волна вернулась, однако спрос со стороны семей, ищущих новый проект жизни, по-прежнему активен, и лучшие проекты - те, которым удается его уловить". "Средняя арендная плата в Буэнос-Айресе составляет 50 % по сравнению со средним доходом сегодня. Это все еще выше среднего показателя последних лет в 40%, но значительно ниже худшего показателя, когда он составлял более 70%. У зарплат еще есть возможности для роста по сравнению с контрактами "Еще десять лет назад компании принимали решения (например, о переезде на новое место) на ближайшие 10 или 20 лет. Новая парадигма, похоже, сопровождается предложением: компании должны быть изменчивыми, гибкими и проворными". "Худшим моментом было первое полугодие, и теперь все изменится. Продажи в долларах звучали слишком дерзко, и сегодня кажется, что все возвращается на круги своя. Мы движемся к лучшему моменту: "Объявление линий - это ставка на экономический план. Он может пойти как хорошо, так и плохо, но есть ставка на то, что инфляция снизится и экономика стабилизируется". "Мы заключили соглашение с группой Accor, чтобы добавить один из их брендов в проект класса люкс, который мы собираемся построить на земле, принадлежащей нам в четвертом доке в Пуэрто-Мадеро". "Еще одна проблема для деятельности, связанной с ценами, - это нехватка материалов. Кроме того, они просят вас о чем угодно. Были те, кто делал запасы по высоким ценам, а сегодня они хотят вернуть деньги и не продают, что приводит к дефициту". "Как назвать этот аргентинский момент? Я считаю, что деньги есть, но люди не хотят их тратить". "Стоимость недвижимости все еще низкая, поэтому тот, кто начинает строительство сегодня, устанавливает низкую стоимость недвижимости, что показывает, что у тех, кто покупает в кредит, сегодня есть возможность заработать, даже если это не является целью, а скорее, чтобы иметь свой собственный дом". "Было достигнуто соглашение с Melia о создании 80 номеров в инвестиционном проекте стоимостью 215 миллионов долларов США в Бахо Ретиро, где, помимо офисного бренда Spaces, будет открыт спортивный клуб площадью 1100 квадратных метров. "В северном районе баланс положительный, сегодня он расширился от Висенте Лопеса до Пилар и Эскобара, но также были укреплены новые концепции жизни, например, жилье в пригородных районах. Неопределенность в отношении того, что произойдет с кредитами UVA, закончилась. Любой, кто хочет дать деньги в долг, знает, что этот инструмент будет поддерживаться, по крайней мере, некоторое время. "Consultatio ведет переговоры с одним из банков о предоставлении ипотечных кредитов для проекта. Это будет касаться Huergo 475. Он послужит "пилотным проектом и мостом" для реализации этой возможности в других проектах. "Сейчас некоторые компании предпринимают переезды с целью удержания сотрудников и привлечения талантов. "Раньше компании требовали помещения определенной площади. Сегодня они ищут комплексные решения, которые требуют участия команд архитекторов и консультантов, а также специалистов по исследованиям и брокеров по недвижимости, чтобы удовлетворить все их потребности "Среда, окружающая офис, стала столь же важна, как и само здание. Сегодня компании задаются вопросом, какую роль они хотят, чтобы офис играл как в жизни людей (сотрудников), так и в бизнесе. В этом смысле важно не только местоположение, но и дизайн интерьера (рабочие места, форматы работы и т. д.), а также способ связи между сотрудниками и клиентами. Еще один важный вопрос - качество офисного комплекса, причем не только с точки зрения удобств, но и с точки зрения его экологичности. Все больше компаний обращают внимание на "углеродный след" своих зданий: "Это пространство стало более открытым и играет центральную роль в доме, потому что вы делите его с друзьями и семьей. Это заставляет людей искать материалы с хорошим дизайном и лучшими свойствами при планировании кухни". "Натуральная облицовка приносит значительную пользу новым объектам недвижимости, как с точки зрения экономики, так и с точки зрения благополучия, подчеркивая интеграцию биофилии и нейроинтериоризма". Доказано, что биофилия, или врожденная связь человека с природой, снижает стресс, улучшает настроение и повышает продуктивность". "Раньше окно было чем-то, что закрывало отверстие, а теперь это элемент, который играет важную роль в недвижимости". Причина такой новой роли, по его словам, связана с эстетическими вопросами и программой устойчивого развития, в частности энергоэффективности. В цифрах он говорит, что экономия энергопотребления может достигать 60 процентов: "В остальном мире модульное строительство стало известным, но в Аргентине его было трудно реализовать из-за проблем, связанных с налоговыми ограничениями. Это система с большими возможностями для строительства социального жилья". "Нейроинтериосимо - это тенденция, которая набирает обороты. Речь идет о создании среды, которая не только визуально привлекательна, но и стимулирует эмоциональное и психическое здоровье людей. А нейроархитектура занимается анализом того, как построенные пространства влияют на когнитивные, эмоциональные и поведенческие аспекты жизни людей".