Какие данные свидетельствуют о том, что покупка недвижимости в городе Буэнос-Айрес продолжает расти?

Автономный город Буэнос-Айрес продолжает демонстрировать признаки восстановления. В мае увеличилось количество сделок: было заключено 5610 сделок, что на 22 % больше, чем в прошлом году. Общая сумма сделок составила 782 636 миллионов песо, что на 125,9 % в песо больше, чем в мае прошлого года. "По сравнению с апрелем (когда было подписано 5471 сделка), число сделок выросло на 2,6 %. Средняя сумма каждой сделки составила 139 507 455 песо (эквивалент 119 307 долларов США по среднему официальному курсу), что означает рост на 90,2% в песо и 46,9% в долларах. "Одним из самых ярких показателей в городе стал скачок числа ипотечных сделок: в мае было подписано 1300 ипотечных кредитов, что на 822% больше, чем в том же месяце прошлого года. За первые пять месяцев года было накоплено 5394 операции с банковским финансированием« »Мы достигли трех лет последовательного роста год к году, то есть 36 месяцев непрерывного положительного знака. И еще один обнадеживающий факт - кредитных операций с каждым месяцем становится немного больше", - сказал Хорхе де Бартоло, президент Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. Алан Флексер, менеджер по развитию жилищного строительства компании Narvaez, положительно оценивает данные и добавляет, что «если объявления об использовании долларов будут реализованы, они добавят еще один инструмент для стимулирования движения купли-продажи». "В мае в провинции Буэнос-Айрес был зафиксирован самый высокий объем сделок за последние 13 лет. Было подписано 11 790 сделок купли-продажи, что на 24,65 % больше по сравнению с тем же месяцем 2024 года, согласно данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. "Но, в отличие от CABA и несмотря на рекорд, одна информация подняла тревожный флаг: по сравнению с апрелем рынок показал падение на 3,12% и, в частности, количество сделок с ипотекой упало еще сильнее, что вновь ставит в центр дискуссии препятствия, сохраняющиеся в доступе к ипотечному кредитованию. Согласно исследованию, в мае 1992 операции были завершены с банковским финансированием. Хотя это число является лучшим показателем мая с 2018 года и увеличилось на 471% по сравнению с прошлым годом (в прошлом году в этом месяце было подписано всего 349 ипотечных кредитов), месячный показатель продемонстрировал падение на 6% по сравнению с апрелем (когда было подписано 2110 документов). Также важно уточнить, что в мае 2024 года первые линии кредитов только начали запускаться, поэтому сравнение по годам в отношении кредитования будет не очень актуальным. "За первые пять месяцев этого года в провинции было подписано 47 966 договоров, в среднем 9593 сделки в месяц, что на 48,31 % больше, чем за тот же период 2024 года. "В мае мы наблюдаем продолжение тенденции роста в годовом исчислении, которую мы наблюдаем уже несколько месяцев. Несмотря на небольшое снижение по сравнению с апрелем, мы продолжаем видеть положительные признаки в общем поведении рынка", - признал Гильермо Лонги, президент Ассоциации государственных нотариусов провинции. "Падение может показаться незначительным в общем контексте, но оно не остается незамеченным для сектора, который внимательно следит за развитием кредитных условий. В период с февраля по май каждый месяц превышал количество ипотечных кредитов, подписанных за весь 2024 год. Однако новые условия, выдвигаемые банками, начинают замедлять эту динамику. Во многих случаях учреждения повысили ставки от двух до пяти раз за несколько месяцев, а доступ для одиноких плательщиков и самозанятых по-прежнему ограничен, что ограничивает объем финансирования. "Несмотря на 471-процентный рост ипотечных кредитов в годовом исчислении (с 349 в мае 2024 года до 1 992 в этом году), ежемесячное падение показывает ключевое препятствие: рост ставок по кредитным линиям. За последние недели несколько учреждений скорректировали свои ставки на величину от двух до пяти пунктов, что сделало ежемесячные выплаты более дорогими«, - говорит президент банка: »Хотя показатели за год все еще очень позитивны, мы видим небольшое снижение по сравнению с предыдущим месяцем продаж ипотечных кредитов. Мы считаем, что одной из причин этого может быть повышение ставок некоторыми банками, которые делают рассрочку более дорогой, и поэтому количество людей, которые могут претендовать на кредит, сокращается". "Чтобы понять рост ставок, важно разобраться в текущей ситуации на рынке: спрос превышает предложение средств. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (как правило, менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на 20 или даже 30 лет. Эта разница порождает напряженность: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты составляют 30 дней», - анализируют различные специалисты. "Этот разрыв порождает проблему ликвидности: каждый раз, когда выданные кредиты увеличиваются, банкам приходится финансировать себя дороже, чтобы поддерживать запасы. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (APR), чтобы ограничить доступ. «Существует большой спрос, который растет очень быстро, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими процентными ставками, - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Таким образом, кредиты становятся дороже, а круг людей, которые могут получить доступ к собственному жилью, сокращается». Президент Ассоциации также надеется: "Сильный рост числа ипотечных кредитов в годовом исчислении подтверждает влияние, которое оказывает повышение доступности вариантов кредитования. Мы надеемся, что этот процесс будет продолжаться и расширяться, чтобы облегчить доступ к жилью и укрепить сектор в целом«. »Помимо замедления темпов роста кредитования, еще одно объяснение падения числа сделок на 3% в месяц в целом заключается в нехватке доступного продукта«. »Падение запасов очень заметно. Их очень мало. Когда появляется дом, он продается по более высокой цене, потому что спрос велик, а предложение невелико. То, что в цене, продается сразу же, а потом замены нет. Вполне вероятно, что снижение количества сделок связано именно с этим«, - говорит Алехандро Сото Асебаль, менеджер компании Varela Kramer real estate, работающей на севере Большого Буэнос-Айреса. Брокер пояснил, что »публикуемые сегодня цены в большей степени соответствуют реальным ценам продажи. Больше нет такой большой разницы между тем, что просят, и тем, что платят. Это уменьшило переговорную маржу, и, как следствие, стоимость закрытия сделок увеличилась«. В этом смысле он предупредил, что кредит не стимулирует рынок, как ожидалось: »Я не получил большого увеличения ипотечных кредитов, они не имеют ожидаемого движения. Кредитных сделок меньше, чем наличных: на каждые четыре сделки приходится одна ипотечная. Это не то, что делается больше всего". "Но, чтобы внести некоторое спокойствие, он сказал, что для того, чтобы увидеть, как развивается рынок, нам нужно подождать несколько следующих месяцев, которые, как правило, имеют наибольшее движение (сентябрь, октябрь и ноябрь). Кроме того, именно в эти периоды в 2024 году наблюдалось наибольшее движение ипотечных кредитов UVA, поэтому они будут ключевыми для корректного сравнения по годам. "