Новая? Майами: секрет одного из самых успешных предпринимателей на пострадавшем рынке недвижимости

Рынок недвижимости Майами переживает тихую, но глубокую трансформацию. Сухие цифры говорят о падении продаж и увеличении количества доступных объектов недвижимости. Однако ведущие игроки сектора уверяют, что речь идет не о спаде, а о перестройке: изменился профиль покупателя. По данным ассоциации Florida Realtors, продажи квартир упали на 20% в годовом исчислении, а домов — на 6%. В то же время, количество кондоминиумов в Майами растет. В мае на продажу было выставлено на 39,5% больше квартир, чем в 2024 году, хотя их общее количество все еще значительно ниже уровня, существовавшего до пандемии. Однако статистика не отражает динамику новых проектов, которые демонстрируют более высокие показатели, чем вторичные объекты. Именно в этом заключается ключ к пониманию того, что сегодня происходит на рынке». Что происходит? Прибрежный город больше не является только излюбленным убежищем латиноамериканских инвесторов. По мнению рыночных экспертов, все больше американцев с высоким уровнем дохода решают переехать на постоянное место жительства во Флориду, привлеченные налоговыми льготами, климатом, качеством жизни и растущей деловой средой. Эта новая волна объясняет, почему рынок элитной недвижимости стал двигателем города, даже в условиях общего спада активности. «Дело в том, что если раньше проект продавал десять квартир в месяц, то сегодня он продает шесть. Но в то же время количество реализуемых проектов удвоилось по сравнению с прошлым годом. Таким образом, общий объем продаж в городе остается стабильным. Спрос не снизился, а вырос предложение», — утверждает Эдгардо Дефортуна, аргентинский предприниматель и основатель Fortune International Group, одной из ведущих компаний на рынке недвижимости Майами. Во время выставки Expo Real Estate он пояснил, что цифры, свидетельствующие о снижении объема операций, необходимо тщательно анализировать. «Более конкурентная среда заставляет покупателей быть более избирательными. Клиенты стали гораздо более информированными и искушенными. Они выбирают проекты с надежными спонсорами, известными брендами и проверенной репутацией. Такие проекты по-прежнему продаются с большим успехом. Напротив, маргинальные проекты или проекты в районах, предназначенных скорее для сдачи в аренду, чем для продажи, действительно испытывают спад», — добавил Дефортуна. «Мы наблюдаем явное предпочтение готовых объектов недвижимости с гостиничным обслуживанием, упрощенным управлением, видом на море и возможностью гибкого использования как для постоянного проживания, так и в качестве высокодоходной инвестиции», — добавил Дефортуна. Среди быстроразвивающихся районов предприниматель выделил застройку вокруг реки Майами, от устья в Брикелле до ее самого дальнего течения, и, конечно же, Майами-Бич, где цены по-прежнему остаются рекордными. Но также важно отметить районы Эджуотер, Брикелл, Голливуд и Помпано-Бич, где сосредоточены рекордные сделки с покупателями из Нью-Йорка, Калифорнии и Латинской Америки». Такой же диагноз ставит Хуан Карлос Тассара, соучредитель Edifica и член альянса North Development. По его мнению, наиболее значительным изменением является происхождение новых покупателей: «Раньше 80 % мигрантов, прибывавших во Флориду, были иностранцами. Сегодня эти 80% составляют американцы. А это означает огромный скачок в покупательной способности. Латиноамериканский инвестор — это не то же самое, что американский предприниматель, который решает переехать со своей семьей и компанией. Это изменение структурно перестраивает рынок», — пояснил он. Тассара также подчеркнул важность удаленной работы и компаний, которые переезжают из Нью-Йорка, Чикаго или Калифорнии во Флориду из-за преимуществ в налогах и качестве жизни. «После пандемии многие руководители поняли, что могут работать удаленно из города с солнцем, пляжем и более низкой стоимостью жизни. Майами перестал быть городом для пенсионеров или отдыха и стал постоянным местом для бизнеса и жизни», — отметил он в интервью LA NACION. В цифрах Тассара подчеркивает разницу: за миллион долларов в Майами можно купить около 65-70 квадратных метров. В то время как в Нью-Йорке или Калифорнии эта же сумма хватает едва ли на половину. «Этот сдвиг в сторону местных покупателей с более высокой покупательной способностью объясняет, почему рынок роскошных товаров переживает бум. И Дефортуна, и Тассара продвигают проекты, которые представляют собой новую ДНК Майами. «Поскольку сейчас приезжает много американских клиентов, многие бренды роскошных товаров переполнены», — сказал Тассара. Среди новых роскошных застроек выделяется комплекс из двух башен, соединенных центральным мостом, с 60 этажами и 5000 квадратных метров удобств. Разработанный Fortune, в Faena Residences Miami Beach средняя цена составляет около 17 000 долларов за квадратный метр, с квартирами от 13 000 долларов на нижних этажах до 25 000 долларов на верхних. Уже продано более 300 миллионов долларов в предпродаже, даже до официального открытия центра продаж. Эти резиденции являются частью одного из главных двигателей нового этапа развития рынка — брендированных резиденций: жилых комплексов, связанных с глобальными брендами в сфере гостеприимства, дизайна и лайфстайла. Под брендом гостиничной сети W Hotels только что был запущен проект W Residences Pompano Beachacabamos — роскошный комплекс на берегу океана. Квартиры здесь меньше по площади, но зато находятся прямо на пляже. «Вы можете использовать его, когда находитесь там, или сдать в управление отеля, когда вас нет», — рассказал Дефортуна и добавил: «Для латиноамериканского рынка это действительно очень привлекательно, потому что в Майами очень сложно найти участок земли на берегу океана». Среди других роскошных проектов, представленных генеральным директором Fortune, были: Ora by Casa Tua, 76-этажная башня в Брикелле с резиденциями без ограничений по аренде; Casa Bella by BB Italia в районе искусств Майами; и NoMad Residences Wynwood, вход бренда NoMad в сегмент жилой недвижимости в художественном центре города. Со своей стороны, North Development развивает в самом финансовом центре города Domus Brickell Park и Domus Brickell Center. Brickell Park имеет 171 квартиру, уже достиг максимальной высоты и продается по цене от 634 900 долларов США. Brickell Center, в свою очередь, будет иметь 35 этажей, 579 квартир и будет сдан в 2027 году. «Майами сочетает в себе экономическую стабильность, высокую доходность от краткосрочной аренды и среду, которая продолжает привлекать международные инвестиции. С Domus мы предлагаем проверенную модель, которая напрямую отвечает потребностям этого рынка», — подчеркнул Тассара. «К этому уравнению добавляется еще один мощный фактор: Лионель Месси. Для аргентинцев его переход в Inter Miami стал эмоциональным магнитом. Для застройщиков это нематериальная добавленная стоимость. «Очень приятно, что Месси не только играет в команде города, но и выбрал Майами для воспитания своих детей и создания семьи. Это дает Майами большой импульс как месту для жизни и как объекту инвестиций», — отметил Дефортуна. «Феномен Месси укрепляет представление о Майами как о глобальном городе, к которому стремятся и который имеет долгосрочные перспективы». Что касается будущего сектора в городе солнца, «недвижимость циклична», повторили эксперты. Но в Майами фундаментальные показатели остаются стабильными. Нет избытка предложения, напротив, уровень предложения является самым низким за 25 лет в США, население Флориды растет на 1,5% в год, а компании продолжают переезжать во Флориду. В этой ситуации город переживает скорее перестройку, чем кризис. Меньше иностранных покупок, больше местных покупателей. Меньше продаж по проектам, больше проектов одновременно. Меньше Майами для пенсионеров и туристов, больше Майами для семей с высоким уровнем дохода и предпринимателей, ищущих налоговые льготы.