Андрес Броди, застройщик: «Когда строительство жилья становится слишком дорогостоящим, проблема перестает быть чисто недвижимостной»

Аргентина — страна, полная парадоксов. Она обладает одной из самых обширных территорий в мире, огромными площадями, пригодными для застройки, и городами, которые еще могут расти. Тем не менее, доступ к жилью по-прежнему остается одной из самых хронических структурных проблем, особенно в крупных агломерациях. «В Буэнос-Айресе, например, цена за квадратный метр готового жилья по-прежнему значительно превышает возможности большинства семей. Перед лицом этой реальности объяснение обычно упрощается: речь идет о цене на землю или стоимости материалов. Но при анализе того, как на самом деле формируется конечная стоимость жилья, выявляется более сложная реальность. «Строительство в Аргентине дорого не только из-за стоимости работ, но и из-за совокупности факторов, включающих высокую налоговую нагрузку, длительные административные процедуры и уровень правовой неопределенности, который зачастую отпугивает инвесторов». Процесс начинается задолго до того, как будет заложен первый кирпич. Застройщик, покупающий участок в Буэнос-Айресе, с самого начала сталкивается с гербовыми сборами, нотариальными расходами, гонорарами и регистрационными издержками. Затем начинается процесс получения разрешений, согласования планов и одобрений в государственных органах. «На практике прохождение полного цикла разрешений для одного проекта в сфере недвижимости может занять много месяцев, а иногда и более года». В стране с высокой инфляцией и нестабильной экономикой каждый месяц задержки влечет за собой прямые финансовые издержки, которые в конечном итоге неизбежно отражаются на итоговой стоимости проекта. «К этому добавляется бремя налогов на этапе строительства. На материалы начисляется НДС, строительные компании платят налог с валовой выручки, а вся производственная цепочка — поставщики, услуги и подрядчики — включает налоги, которые влияют на конечную цену жилья». «Но есть еще один фактор, который редко фигурирует в публичной дискуссии и который также удорожает городское строительство: юридический риск. «В последние годы резко возросло число апелляций, направленных на приостановку реализации проектов в сфере недвижимости, даже если на них имеются разрешения, выданные самими государственными органами. В различных районах Буэнос-Айреса — таких как Палермо, Бельграно или Нуньес — строительство ряда объектов было остановлено на месяцы или даже годы из-за судебных споров, связанных с толкованием градостроительного кодекса или административными претензиями». Когда строительство останавливается, экономические последствия ощущаются немедленно: финансовые затраты продолжают расти, контракты приходится пересматривать, уже закупленные материалы остаются невостребованными, а покупатели сталкиваются с неопределенностью в отношении сроков сдачи объекта. «Помимо юридических споров, это явление вносит элемент непредсказуемости, который повышает риски любого проекта в сфере недвижимости». И, как и в любой сфере экономической деятельности, когда риск возрастает, возрастают и затраты. «К правовой неопределённости добавляется кумулятивный эффект налогов. На протяжении всего процесса в процесс вмешиваются различные уровни государства — национальный, провинциальный и муниципальный — с такими налогами, как НДС, налог на валовую выручку, налог на чеки, муниципальные сборы, сборы за строительство и городские сборы». «Кроме того, в городе Буэнос-Айрес существуют механизмы извлечения выгоды из роста стоимости городской недвижимости, направленные на возмещение части стоимости, созданной за счет застройки. Эта цель может быть оправданной с точки зрения городского планирования, но совокупный эффект в конечном итоге напрямую сказывается на конечной цене жилья. «По оценкам различных аналитиков сектора, за счет прямых и косвенных налогов государство может извлекать весьма значительную долю от конечной стоимости девелоперского проекта». Это порождает трудноразрешимый парадокс: в то время как государственная политика стремится расширить доступ к жилью, сама система в конечном итоге удорожает процесс его производства. «В этом контексте также необходимо пересмотреть общественное восприятие роли застройщика. Часто застройщик рассматривается исключительно как тот, кто извлекает прибыль из недвижимостного бизнеса. Однако на практике его роль гораздо шире. «Застройщик — это тот, кто берет на себя первоначальный риск проекта, привлекает капитал, координирует работу архитекторов, инженеров и строительных компаний, занимается получением разрешений и организует производственную цепочку, в которой задействованы сотни рабочих и поставщиков». Каждое новое здание создает прямые и косвенные рабочие места, стимулирует экономическую активность во многих секторах и способствует созданию новой городской инфраструктуры. «В конечном счете, девелопмент не только создает здания: он создает город». Когда система регулирования становится чрезмерно сложной или когда юридические риски становятся непредсказуемыми, последствия этого ложатся не только на девелоперов. В конечном итоге это отражается на цене жилья и, в конечном счете, на тех, кто стремится его приобрести. Если мы действительно хотим расширить доступ к жилью, дискуссия не должна сосредотачиваться исключительно на том, как стимулировать спрос или как воссоздать ипотечное кредитование. «Также необходимо проанализировать, как формируется предложение». Сокращение административных сроков, упрощение процессов, повышение правовой безопасности и пересмотр совокупного воздействия налоговой нагрузки могут оказать конкретное влияние на конечную стоимость жилья. «В Аргентине есть специалисты, строительные компании и застройщики, обладающие огромным потенциалом для развития городов. Часто не хватает более простой, предсказуемой и эффективной системы, которая позволила бы превратить этот потенциал в большее количество жилья. «Потому что когда строительство жилья становится слишком дорогостоящим, проблема перестает быть чисто недвижимостной. Она становится просто проблемой развития страны». (*) Автор — директор девелоперской компании Brody Friedman