Аренда: инвестиция, которая почти не требует обслуживания и может удвоить прибыль от сегодняшних квартир

После отмены закона об аренде, возрождения ипотечного кредитования, отмены «cepo» и мер, объявленных правительством для аргентинцев, чтобы они могли использовать «доллары в матрасе», карта рынка недвижимости изменилась. Предложение недвижимости для аренды выросло на 88%, спрос на покупку недвижимости увеличился, и сегодня продается на 50% больше недвижимости, чем год назад, а доходность также показывает другой сценарий, который, стоит уточнить, является более привлекательным. "Но интерес к прибыли, генерируемой рынком недвижимости, сегодня не ограничивается только жилой сферой, но распространяется и на сферу коммерческих помещений. Это рынок, который существенно меняется в зависимости от района, в котором находится недвижимость, но «во второстепенных коридорах, таких как проспект Алисии Моро де Хусто в Пуэрто-Мадеро или Медрано и Корриентес, в настоящее время арендная плата составляет около 7 %, хотя в условиях повышенного потребления может достигать 12 %», - говорит Марсело Зулиани, коммерческий директор Colliers. Если сравнить с доходностью, которую в настоящее время приносит квартира в городе Буэнос-Айрес, то счет получается интересным, так как он значительно ниже: 5,37%, согласно данным Zonaprop за май этого года. "В этом контексте интересно помнить, что цены на помещения в крупных коммерческих коридорах находятся на исторически низком уровне как для аренды, так и для продажи. «Я арендовал помещения во Флориде по 40 000 долларов США, а сегодня они не дотягивают и до 10 000 долларов США», - объясняет Зулиани. Специалист отмечает, что существует взаимосвязь между потреблением и ценами на помещения, так как при снижении потребления стоимость аренды и продажи коммерческих помещений также снижается, «но если потребление со временем восстановится, то прибыль владельцев будет больше, так как арендная плата вырастет», добавляет он. "Стоит добавить, что брокеры отмечают, что все больше и больше брендов рассматривают Аргентину как объект для инвестиций. «Есть международные фирмы, которые приезжают, чтобы узнать, потому что хотят обосноваться в стране», - говорит Маркос Балларио, брокер LJ Ramos, и добавляет: «В нашем случае мы видим, что арендная плата составляет от 4 до 5 %, но потребление еще не выросло, и если ситуация продолжит улучшаться, это будет хороший бизнес для изучения, изучения и инвестирования». «Кроме того, интересно добавить в уравнение анализ Андреса Сикули, менеджера по корпоративной недвижимости Interwin, который объясняет, что недвижимость в колодце переоценивается гораздо больше, чем квартира: »Обобщать сложно и опасно, но коммерческая недвижимость может стоить 10 000 или 12 000 долларов США за квадратный метр после завершения строительства, а возможно, вы купили ее за 4 000 или 4 500 долларов США за квадратный метр на месте (когда до сдачи объекта оставалось еще три года). Другими словами, после завершения строительства помещение может стоить в два раза дороже. "Еще одна особенность бизнеса коммерческих помещений заключается в том, что после пандемии предложение этих объектов выросло в местах, которые не всегда были главными артериями. «Сейчас гораздо больше зонального потребления; вокруг красивых зданий, которые возводятся, есть рестораны, которые становятся модными», - объясняет Сикули. Балларио отмечает, что некоторые районы позиционируют себя и интересны на этом рынке, и среди них он выделяет Виллу Девото как район, который сильно вырос и все еще имеет большой потенциал для дальнейшего развития. Сейчас хорошее время для покупки помещений в самых востребованных районах", - подчеркивает Зулиани. Действительно, все согласны с тем, что арендная плата будет расти, но сначала должно увеличиться потребление. «Если покупательная способность повысится, а инфляция останется низкой, то и потребление вырастет, и эта недвижимость будет приносить больше прибыли», - объясняет Сикули. Сегодня уже наблюдается определенный рост доходности коммерческих помещений, поскольку «недвижимость, которая сдавалась в аренду в песо, теперь сдается в долларах, что связано с укреплением песо», - объясняет Сикули. Кроме того, он отмечает, что это рынок с меньшей конкуренцией: «тех, кто инвестирует в квартиры, много, а в коммерческие помещения - меньше». Последняя реальность также объясняется тем, что это дорогостоящие инвестиции, которые приносят большой доход при минимальном обслуживании, так что владельцы обычно не хотят от них избавляться. "В Кабильдо магазин может стоить от 5 до 6 миллионов долларов. Однако в двух кварталах от Кабильдо и Хураменто магазин размером 11х25 метров продается сейчас за 2,5 доллара США. Это недвижимость, которая несколько лет назад могла бы стоить 3,5 миллиона долларов США, но если потребление возрастет, она может быть переоценена еще раз«, - говорит источник. »Инвестиции в коммерческие помещения интересны тем, что практически не требуют расходов на содержание и обеспечивают арендатора на более длительный срок, чем аренда квартиры, поскольку в некоторых случаях контракты заключаются на срок до 20 лет". «У нас был случай, когда мы продали объект с договором аренды; инвестор купил его именно потому, что в качестве арендатора выступал банк, и договор был продлен еще на пять лет», - рассказывает один из специалистов рынка. «Рентабельность в чистом виде выше, чем у квартиры, поскольку в квартире высока стоимость обслуживания (например, арендатор звонит вам, потому что не работает водонагреватель), а когда вы сдаете коммерческое помещение компании, оно предлагается »в сером цвете«, то есть с витриной, выровненным бетонным полом и, возможно, ванными комнатами, но все остальное делает арендатор», - говорит Зулиани, добавляя, что арендатор оплачивает расходы и налоги. "Помещение обслуживается арендатором, который, кроме того, часто вкладывает в него значительные средства. Кроме того, это районы, которые с первого по пятое число каждого месяца обычно платят за аренду, так что это ощутимая и безопасная инвестиция", - добавляет Сикули. Он объясняет, что есть места, где бренды должны быть, если они хотят позиционировать себя. Это касается коридора Либертадор, между туннелем и Ривер, который «стал одной из самых важных витрин для брендов и, очевидно, требует более высокой цены на билет». "Зулиани отмечает коридор Acoyte и Rivadavia в Caballito как номер один по заполняемости и спросу на сегодняшний день. Среди других наиболее востребованных - Кабильдо и Хураменто, Санта-Фе и Кальяо, Санта-Фе и Пуэйрредон, Санта-Фе и Коронель Диас. И наконец, Флорида, которая раньше занимала первое место в рейтинге самых востребованных, теперь отстает от всех остальных. "