«Это как Карильо»: район с собственным лесом на окраине города, который обещает бум на рынке недвижимости

С лесом, занимающим 640 гектаров, этот район известен своей атмосферой, напоминающей прогулки по Карильо. Запад провинции Буэнос-Айрес создал микрорайон с собственным стилем, который вначале развивался благодаря железной дороге Сармьенто. Но она получила новый импульс в 90-е годы, когда автомагистраль 25 de Mayo была соединена с Acceso Oeste. Этот шаг привел к тому, что место, «известное» своими загородными домами для отдыха, стало привлекать внимание девелоперов. Сегодня, через 35 лет после объединения подъездных путей, на 26-м километре этого коридора, всего в 13 километрах от General Paz и в 1500 метрах от Camino del Buen Ayre, формируется богатый гастрономический центр с лучшими брендами, окруженный недвижимостными проектами. Это видимая сторона нового парка Лелоир, района, который стал эпицентром западного коридора и продолжает расти. Причины? С развитием транспортных развязок и автомагистралей, основным средством передвижения, связывающим этот район, перестал быть поезд, а стал автомобиль, в результате чего железнодорожные вокзалы — Рамос Мехия, Аэдо и другие — также перестали объединять и монополизировать обмен товарами и услугами в каждом месте. Хотя вокруг транспортных развязок появлялись небольшие торговые центры, ориентированные на клиентов, передвигающихся на автомобиле, в коридоре оставались разбросанные люди, не имеющие места для встреч», — поясняет Мартин Бокете, генеральный директор Toribio Achával. «Тогда появился Parque Leloir», — добавляет он. «В основном сосредоточенный на проспекте Мартин Фиерро, он представляет собой процветающий гастрономический, гостиничный и офисный комплекс с известными именами в каждом секторе. «Помимо того, что он единственный во всем коридоре, Parque Leloir имеет зеленые насаждения, услуги и близость», — определяет Бокете, подчеркивая то, что, по-видимому, является секретом его расширения: природная среда, которая предлагает возможность вести «более урбанистический образ жизни». Всего год назад был открыт отель Merit by Amerian. «Мы провели исследование рынка и обнаружили, что в этом районе проживает три миллиона человек, столько же, сколько в Уругвае», — поясняет Герман Тавелья, один из ведущих девелоперов в этом районе, и добавляет еще один важный факт: 12 % населения относятся к сегменту ABC1. «То есть, есть 360 000 потенциальных потребителей, которые не имели доступа к услугам». «Преобразование Парка Лелоир включает в себя феномен резиденциализации, который начался три или четыре года назад. Об этом говорит сам Тавелья, член семьи, которая участвовала в первоначальном разделе земельного участка Антонио Лелоира. В 2008 году он вошел в команду, которая реализовала Bureau Leloir, первый проект офисных помещений. Сегодня, 17 лет спустя, по оценкам, в этом районе насчитывается около 1200 офисов, которые сдаются в аренду по цене от 15 до 25 долларов за квадратный метр, то есть в том же диапазоне, что и некоторые корпоративные центры в Буэнос-Айресе. « Пандемия ускорила все», — отмечает он в отношении того, что раньше было районом загородных домов, который на проспекте Мартин Фиерро и его окрестностях медленно, но верно изменился и включил в себя новые типы проектов, ориентированных на покупателя, который хочет уменьшить площадь жилья, но не хочет терять окружающую среду, поэтому спрос на жилье в этом районе сосредоточен в основном на больших квартирах. По оценкам, в этом районе имеется 250 готовых квартир и еще 1000 в 15 строящихся комплексах. Одним из последних был сдан в эксплуатацию комплекс Vie Vert, построенный группой Habitti — самой активной в этом районе. Речь идет о комплексе апартаментов, предназначенных для сегмента ABC1, в котором квартиры, проданные на стадии строительства по цене 2000 долларов за квадратный метр, теперь стоят 3000 долларов за квадратный метр: цены колеблются от 450 000 долларов (150 м²) до 600 000 долларов (200 м²). Покупатели — люди среднего и старшего возраста, с взрослыми детьми или без детей, которые покидают свои дома, расположенные в близлежащих загородных районах», — описывает Тавелья, который вместе с Торибио Ачавалем представил Le Rêve, проект, также реализуемый Grupo Habitti, который расположен на участке площадью 14 000 м² с фасадом длиной 70 метров на проспекте Мартин Фьерро. Комплекс будет включать в себя торговый центр с магазинами и офисами, а также частный жилой сектор с 155 квартирами от двух до шести комнат в зданиях высотой до трех этажей. Первая очередь из 44 квартир будет сдана через 30 месяцев. «Трехкомнатные квартиры имеют площадь 150 м², а четырехкомнатные — 220 м²», — поясняет Тавелья, а их стоимость начинается от 2700 долларов за м² и, по его оценкам, вырастет на 25 % по завершении проекта. «Le Rêve — это закрытый жилой комплекс, расположенный прямо напротив Kansas, SushiClub и Negroni, чтобы назвать лишь некоторые из ресторанов. Кроме того, он находится в одном квартале от Jumbo. «Парк Лелоир развивался от коммерческого к жилому», — утверждает Бокете. «Проект имеет удобства, которые варьируются от оздоровительных зон и коворкингов до частных винных погребов, бассейнов и центрального парка площадью 7000 м², который также имеет 410 крытых парковочных мест. «Проект имеет физическую и очную охрану, что является требованием покупателей в этом районе», — подчеркивает Тавелья, отмечая, что масштаб проекта позволяет не допустить резкого роста расходов. «В коридоре находится около 10 проектов в стадии разработки, а также еще три, четыре или пять проектов на внутренних улицах. Инвестиции в гостиничный бизнес стимулируются спросом, который могут сгенерировать промышленные парки в этом районе. Еще одним проектом был Thays Parque Leloir, в котором участвовали такие бренды, как Fabric Sushi, Patagonia и Lucciano's, среди прочих. Этот проект, стоимостью 70 миллионов долларов, был открыт в 2022 году и включает в себя жилые помещения, офисы и даже отель Hilton, который будет построен к середине 2026 года. Он расположен на проспекте Мартин Фиерро, 3300, в столетнем лесу с более чем 200 деревьями, на участке площадью 2,5 гектара с пешеходными зонами, озелененными и засаженными деревьями инженером-агрономом Николасом Хайнцем. Он назван в честь ландшафтного архитектора Карлоса Тайса, который спроектировал парк площадью 70 гектаров, где расположено предприятие Romay Desarrollos Inmobiliarios, компания, которая купила землю за 6 миллионов долларов. В соответствии с особенностями района, участок был частной усадьбой. Леандро Молина, генеральный директор Zonaprop, признает большой потенциал западной зоны. В цифрах он объясняет, что инвестиции в инфраструктуру, городское развитие, жилые и коммерческие помещения стимулировали развитие района. «Предложение объектов недвижимости выросло на 27% по сравнению с февралем 2024 года», — отмечает он и добавляет: «Интерес к инвестициям в эти районы также вырос в геометрической прогрессии. Только по объему спроса на объекты недвижимости мы наблюдаем рост на 55% по сравнению с прошлым годом. В свою очередь, спрос на объявления вырос на 11%». «Что касается цен продажи, брокеры утверждают, что цена квадратного метра в этом районе значительно варьируется, составляя от 2000 до 3000 долларов США, с отдельными случаями ниже или выше этого диапазона. «Это быстро растущий рынок с большим потенциалом», — делится брокер. «Проспект Мартин Фьерро стал центром роста недвижимости, потому что это район, в котором существует меньше ограничений на строительство объектов. Кстати, в данном случае следует отметить, что история парка Лелоир, расположенного в городе Итусаинго, восходит к концу XIX века, когда Алехандро Лелоир, крупный землевладелец из Буэнос-Айреса, начал приобретать земли в 4-м квартале района Морон. «В 1888 году один из участков был куплен его племянником Федерико Р. Лелоир, а позже передана Антонио Сесару Лелоиру, младшему сыну Алехандро. Именно Антонио, достигнув совершеннолетия, начал расширять владения, приобретая соседние фермы, пока не сформировал поместье площадью более 330 гектаров. В центре этого обширного поместья он решил создать парк площадью около 70 гектаров, в котором был пруд с островком, дизайн которого приписывается французскому ландшафтному архитектору Карлосу Тайсу. «Созданный в начале XX века, парк отражал эстетический подход, свойственный европейцам, с большими зелеными зонами и разнообразными деревьями». Молина объясняет, что «феномен Лелуара» был вызван тем, что многие компании решили сократить или отменить присутствие сотрудников на рабочем месте и сделать ставку на удаленную работу. Это привело к тому, что центральная часть города, которая всегда была его отличительной чертой, распространилась на весь Большой Буэнос-Айрес. В результате многие люди, которые раньше предпочитали жить рядом с местом работы, сегодня не обязаны этого делать. Эта цепочка удобств позволила жителям Буэнос-Айреса рассматривать варианты за пределами CABA, которые находятся рядом с ним, но не обязательно в его пределах. В свою очередь, изменение формы работы сопровождалось интересом к приобретению дополнительных квадратных метров и жизни в окружении природы. «Например, в связи с этим в этом районе пригорода мы наблюдаем рост спроса на дома как для покупки, так и для аренды на 39%. Кроме того, в этом районе предложение такого рода недвижимости на 90% превышает предложение в Буэнос-Айресе», — поясняет Молина. «Будущий отель сети Hilton, расположенный в комплексе Galería Thays, сыграл ключевую роль в преобразовании этого района. По мнению Германа Тавелла, с появлением крупной лаборатории начинает сокращаться дефицит медицинских услуг, хотя он отмечает, что есть крупные группы в этом секторе, заинтересованные в том, чтобы обосноваться в этом месте. «Не хватает большего предложения в сфере образования, как среднего, так и высшего», — признает он. Правда в том, что, глядя в будущее, источники сходятся во мнении: все будет расти, поскольку в этом районе нет другого центра с таким уровнем развития ни по качеству, ни по количеству проектов, кроме того, как указывают те, кто разбирается в продаже недвижимости, очень трудно, чтобы житель «ближнего запада», как называют этот район, решился покинуть свой коридор, поэтому целевая аудитория действительно огромна. Отвечая на вопрос, является ли этот район прибыльным для инвестиций, Молина утверждает, что «с восстановлением рынка купли-продажи и ростом арендной платы доходность также начала демонстрировать восходящую тенденцию, особенно с июля 2024 года. В настоящее время запад-юг Большого Буэнос-Айреса демонстрирует валовую доходность 6,08% в год. Для окупаемости инвестиций в покупку требуется 16,4 года аренды, что на 21% меньше, чем год назад. Тавелья добавляет, что, поскольку готового продукта нет, двухкомнатную квартиру можно сдать в аренду за два-три дня по цене 900 долларов в месяц. Это заманчивая цифра для инвесторов, которые ищут убежище на рынках недвижимости с потенциалом, где, помимо ежемесячной арендной платы, происходит реальная переоценка стоимости объекта.