" content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Меры правительства, направленные на то, чтобы банки выдавали больше ипотечных кредитов, стимулировали покупку недвижимости и облегчили доступ к первому жилью - LA NACION{ «pagetype»: «nota», «valor»: «abierta», «subtype»: «1», „nota_id“: «5Y4OIT74OBDKHEA6BGQIABO26M», «isListenable»: „да“, «количество слов»: 2200, «время чтения»: «12» } @font-face {font-family:„Prumo“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .- -prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width: 41,6666666667%}.col-6{flex: 0 0 50%; max-width: 50%}.col-7{flex: 0 0 58,3333333333%; max-width:58.3333333333%}.col-8{flex:0 0 66.6666666667%;max-width:66.6666666667%}.col-9{flex:0 0 75%;

Рынок недвижимости в 2026 году развивается двумя темпами: с одной стороны, объем купли-продаж остается на относительно высоком уровне с учетом текущей ситуации, а в некоторых регионах страны даже демонстрирует рост; с другой стороны, ипотечное кредитование утратило значительную часть динамики, набранной в 2025 году, и демонстрирует гораздо более резкое падение, чем рынок в целом. Последнее заявление правительства, напрямую затрагивающее этот сектор, может изменить сложившуюся ситуацию. В прошлую среду министр экономики Луис Капуто сообщил на пресс-конференции, что Фонд гарантий устойчивого развития (FGS) выделит два триллиона песо (около 150 000 млн долларов США) для финансирования банков и, таким образом, расширения предложения ипотечных кредитов на покупку первого жилья. Эта мера принимается в условиях, когда объемы ипотечного кредитования по-прежнему остаются ниже прошлогодних показателей. За первые семь месяцев 2026 года было выдано 14 715 кредитов, что на 39 % меньше, чем 24 271 кредит, зарегистрированных за тот же период 2025 года. В июле было выделено 202 млн долларов США в виде кредитов UVA — это лучший показатель с декабря, хотя он по-прежнему на 28 % ниже среднемесячного показателя 2025 года, зафиксированного до выборов». Что касается сделок с недвижимостью, то, согласно данным за июль, в городе Буэнос-Айрес было оформлено 6 051 договор купли-продажи; это лучший показатель 2026 года и на 1,02 % выше, чем 5 990 сделок, заключенных в июне. Однако их количество оказалось на 9 % меньше, чем 6651, заключенных в том же месяце предыдущего года». Но, несмотря на снижение по сравнению с предыдущим годом, уровень по-прежнему остается высоким, если сравнивать его с историческими данными: в Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса подчеркнули, что июль 2025 и 2026 годов стали лучшими за многие годы и что для того, чтобы найти более высокий показатель, нужно вернуться аж к 2008 году. «Это свидетельствует о том, что рынок сохраняет прочную основу, которая находится далеко от самых сложных лет последнего десятилетия», — заявила Магдалена Тато, президент этой организации. Стоит отметить, что по итогам года разница по сравнению с 2025 годом очень небольшая: с января по июль 2026 года в столичном округе Буэнос-Айрес было заключено 35 528 сделок купли-продажи, что всего на 1,8 % меньше, чем за тот же период 2025 года. «Пока что картина показывает рынок, который сохраняет значительную часть уровня активности, достигнутого в прошлом году. Но проблема возникает, когда на сцену выходит ипотечный кредит. Или, вернее, уходит со сцены. «В данных по долгосрочному финансированию ситуация заметно меняется: в июле было оформлено 959 договоров купли-продажи с ипотекой, что на 31,2 % меньше, чем в том же месяце прошлого года, и составило около 16 % от общего числа сделок купли-продажи в Буэнос-Айресе». За первые семь месяцев года было зарегистрировано 5111 сделок такого рода. «Именно здесь наглядно прослеживается ситуация, о которой говорит Коллегия нотариусов, говоря о рынке с «двумя скоростями»: в то время как общий объем сделок практически не отличается от прошлогоднего, количество ипотечных кредитов за первые семь месяцев сократилось почти на 36%». « «Сегодня рынок поддерживают в основном те, кто покупает за счёт собственных сбережений, и те, кто продаёт одну недвижимость, чтобы приобрести другую», — утверждает Максимилиано Д’Ария, директор компании D’Aria Propiedades, и добавляет: «Покупатель, располагающий сбережениями, всегда играл ключевую роль на аргентинском рынке. В условиях затруднённого доступа к ипотечному кредитованию его влияние становится ещё более очевидным. Инвесторы также присутствуют на рынке, но они стали более избирательными. Когда вновь появились благоприятные перспективы для кредитования, быстро стало ясно, какой дополнительный объем рынка это может создать. При ограниченном доступе к финансированию собственный капитал вновь приобретает большее значение». Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости компании Toribio Achával, разделяет эту точку зрения на текущую ситуацию в секторе: «Рынку нужен кредит, потому что он стимулирует активность, но при этом существует динамика движения собственных средств покупателей, позволяющая им совершать сделки без привлечения финансирования». «Это историческое событие, поскольку было очень мало периодов, когда кредитование выступало в качестве движущей силы; однако рынок по-прежнему развивается, поскольку благодаря стабильности курса доллара у потребителей появляется реальная возможность совершать покупки без необходимости брать кредит», — поясняет он. «Намерение правительства стимулировать ипотечное кредитование через Фонд гарантирования сбережений (FGS) при Агентстве социального обеспечения (Anses) направлено на обеспечение банков долгосрочным финансированием и содействие расширению ими предложения кредитов на покупку первого жилья». Важно уточнить, что FGS не будет напрямую выдавать кредиты покупателям, а разместит два триллиона песо посредством тендеров на срочные вклады в финансовых учреждениях, которые впоследствии должны будут преобразовать эти средства в ипотечные кредиты. «Каждый тендер будет проводиться на сумму 200 000 миллионов песо, и ни одно учреждение не сможет получить более 20 % от предлагаемых средств. «Это означает, что каждый банк сможет получить не более 40 000 миллионов песо на один тендер», — поясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на вопросах жилищного строительства, из консалтинговой компании Empiria. При общем объеме программы в два триллиона песо, если каждый тендер будет проводиться на сумму 200 000 миллионов песо, эта схема позволит провести эквивалент 10 тендеров; остаётся выяснить, с какой периодичностью они будут проводиться. «Если за шесть месяцев будет выдано 17 000 кредитов, это очень много; если за два года — то очень мало», — утверждает экономист. «Программа начнет привлекать средства со следующей недели и будет предлагать два варианта финансирования: депозиты сроком на один год с минимальной ставкой UVA + 2,5 % и депозиты сроком на пять лет с ставкой UVA + 4,5 %». Банки будут соревноваться за эти ресурсы, предлагая ставку, которую они готовы платить Фонду гарантирования сбережений (FGS). Чем выше предложенная ставка, тем больше у них шансов получить эти средства. Однако есть одно условие: ипотечные кредиты, выданные на эти деньги, не могут иметь ставку выше UVA + 7,5%». Именно этот предел может изменить сегодняшнюю ситуацию, поскольку в настоящее время банки, предлагающие ипотечные кредиты по этой ставке или ниже, составляют наименьшую часть финансовой системы. «С другой стороны, те банки, которые сегодня взимают ставку выше UVA + 7,5 % и хотят получить доступ к финансированию от FGS, должны будут предлагать кредиты, выданные за счет этих средств, по ставке ниже той, которая в настоящее время действует в их ипотечных линиях. Это напрямую повлияет на первоначальный взнос и требуемый доход: если ставка будет ниже, сумма ежемесячных платежей и требуемый доход также снизятся». В настоящее время средний размер ипотечного кредита составляет около 75 000–80 000 долларов США на покупку недвижимости со сроком погашения более 20 лет. Министр проиллюстрировал своё заявление конкретным примером, чтобы показать, как мог бы работать кредит на новых условиях: для объекта недвижимости стоимостью 106 667 долларов США он предложил финансирование в размере 75 % в виде кредита на сумму 120,92 млн песо сроком на 25 лет со ставкой UVA + 7 %. Ежемесячный платеж составит 865 098 песо, а требуемый чистый доход семьи достигнет 3 460 391 песо в месяц, при условии, что платеж не превышает 25 % дохода. «На этом примере Капуто подсчитал, что новая мера может привести к выдаче около 17 000 кредитов со следующими условиями:» • Ставка не может превышать 7,5 % от UVA»• Сроки кредитования должны составлять не менее 15 лет»• Они могут финансировать приобретение, строительство, расширение или ремонт первого жилья»• Максимальная сумма кредита составит 150 000 UVA (около 200 000 долларов США)»Некоторые финансовые учреждения уже сообщили газете LA NACION, что намерены принять участие в тендерах, поскольку объявленная схема представляет собой привлекательную альтернативу финансирования». Динамика операций с недвижимостью в июле в провинции Буэнос-Айрес была очень схожа с динамикой в столичном округе Буэнос-Айрес (CABA): было заключено 12 177 сделок купли-продажи с оформлением нотариальных актов, что на 14 % больше, чем 10 702 сделок в июне, но на 9 % меньше, чем 13 334 сделок в июле 2025 года.» Объем ипотечных кредитов также вырос по сравнению с предыдущим месяцем, хотя по-прежнему остается значительно ниже уровня годичной давности. Было подписано 1450 ипотечных договоров, что на 18 % больше, чем в июне, но на 33 % меньше в годовом исчислении. «Июльские показатели демонстрируют улучшение по сравнению с июнем как по сделкам купли-продажи, так и по ипотечным кредитам, но по-прежнему остаются ниже значений, зафиксированных в том же месяце прошлого года. Это положительный сигнал в месячном сравнении, хотя к нему следует относиться с осторожностью», — утверждает Гильермо Лонги, президент Коллегии нотариусов провинции Буэнос-Айрес. «По словам Лонги, для закрепления восходящей тенденции необходимо проследить за ситуацией с кредитованием, настроениями инвесторов и общим доверием рынка». Показатели Буэнос-Айреса не являются репрезентативными для всей страны и не позволяют объяснить ситуацию на национальном рынке недвижимости в целом. Гонсалес Руко отмечает, что столица провинции Буэнос-Айрес (CABA) в последние месяцы остается одним из наименее динамичных рынков, в то время как в различных регионах провинции начали появляться значительно лучшие показатели. «Согласно отчету «Monitor Inmobiliario», подготовленному консалтинговой компанией на основе последних данных, в Росарио количество сделок по оформлению прав собственности в мае выросло на 29 % в годовом исчислении, а в Кордове в июне — на 27 %». В обоих случаях активность, по-видимому, начала набирать обороты после более вялого начала года. «В Рио-Негро количество сделок с недвижимостью выросло на 19 % в годовом исчислении в июне и на 7 % за первое полугодие, тогда как в Катамарке был зафиксирован рост на 52 % за первые шесть месяцев и на 16 % в июне». Столица провинции Санта-Фе продемонстрировала более умеренные показатели: рост на 9 % в годовом исчислении в мае и стабильность по итогам первого полугодия, в то время как провинция Неукен начала год с роста на 8 % в годовом исчислении за первый квартал, после чего наблюдалось замедление темпов роста. «Разница между Автономным городом Буэнос-Айрес (CABA) и остальной частью страны заключается в том, что город более чувствителен к ипотечному кредитованию. Когда появляется финансирование, количество сделок значительно растет, но когда оно иссякает, именно этот рынок страдает больше всего», — добавляет Гонсалес Руко. «Как можно было заметить, сокращение ипотечного кредитования не приводит к обвалу сделок, но уже начинает сказываться на динамике цен на вторичное жилье и, как следствие, на конкуренции между различными типами недвижимости». Последний отчет «Radar Inmobiliario», подготовленный Фабианом Ачавалем, руководителем одноимённой риэлторской компании, показывает, что рост объявлений о продаже жилья на вторичном рынке замедлился в годовом исчислении (0,1%) и практически стабилизировался в месячном сравнении, в то время как проекты на стадии строительства лидируют по годовому росту (5,8 %), за ними следуют новые квартиры (2,9 %). Во всех случаях наблюдается замедление роста цен. «Одна из причин, по которой цены на вторичное жилье остаются на прежнем уровне, связана в первую очередь с объемом доступных объектов: в июне было продано 5,3 % от общего запаса выставленных на продажу объектов недвижимости, что точно соответствует уровню годичной давности. Однако запасы по-прежнему остаются высокими в историческом плане и сдерживают более быстрое восстановление цен. Кроме того, этот запас готовых объектов создаёт прямую конкуренцию новым строительным проектам». «Согласно опросу, текущие условия относительно благоприятны для покупки вторичного жилья или новостроек по сравнению с объектами на стадии строительства, по крайней мере до тех пор, пока не будет поглощена часть имеющихся запасов». «С декабря 2023 года, по данным Radar, индекс Merval в долларах вырос на 116 %, а зарплаты в долларах — на 122 %; стоимость строительства выросла на 94 %, в то время как стоимость квадратного метра жилья увеличилась всего на 22 %». В июне строительство многоквартирного жилья обходилось примерно в 1741 доллар США за квадратный метр, что на 7,8 % больше, чем год назад, несмотря на падение на 2,4 % в течение месяца. Результатом является значительный разрыв между стоимостью строительства нового жилья и ценой на многочисленные объекты вторичного рынка, доступные на рынке. Эта разница объясняет как выгодные возможности, которые некоторые покупатели видят сегодня на рынке вторичного жилья, так и трудности, с которыми сталкиваются проекты на стадии строительства, пытаясь конкурировать исключительно по цене. «Стоимость строительства в июле вновь выросла и, хотя рост оказался ниже общего уровня инфляции (2,1 % в июле и 19,3 % за год), он демонстрирует ускорение по сравнению с прошлым годом. Индекс Camarco вырос на 1,5 % за месяц и за первые семь месяцев 2026 года набрал 17 %, по сравнению с 10,3 %, накопленными за аналогичный период 2025 года. То есть затраты растут медленнее, чем общий уровень цен, но быстрее, чем год назад. «Рост стоимости строительства, измеряемый в долларах, привёл к появлению очень значительного разрыва по сравнению с рынком вторичного жилья. Поэтому, если проект не компенсирует эту разницу за счёт доверия, финансирования, качества, местоположения или конкретных ожиданий роста стоимости, жилая недвижимость на вторичном рынке в выгодном месте становится очень конкурентоспособной», — заключает Д’Ария. «Гонсалес Руко подводит итог: «Объявление о предоставлении финансирования банкам — это первый шаг. Ожидается, что следующие шаги будут направлены на финансирование на этапе строительства».»