Возможные последствия «экспресс-выселений» для цен на аренду жилья

Сенат страны одобрил в первом чтении законопроект, который может оказать значительное влияние на рынок недвижимости: Закон о неприкосновенности частной собственности. «Среди наиболее значимых изменений, предусмотренных этой инициативой, следует выделить ускорение процедур выселения, пересмотр прав и обязанностей собственников и арендаторов, цифровизацию и интеграцию реестров недвижимости по всей стране, а также, в определенных случаях, досрочную передачу недвижимости в собственность». Кроме того, законопроект предусматривает создание Федерального совета реестров недвижимости — органа, отвечающего за координацию и межюрисдикционное сотрудничество, в состав которого войдут реестры недвижимости. «Хотя для того, чтобы законопроект стал законом, его ещё предстоит рассмотреть в Палате депутатов, эта инициатива вызывает вопрос: какое влияние она может оказать на рынок аренды? Может ли это привести к увеличению предложения и, как следствие, к снижению стоимости договоров аренды? «Возможное влияние закона на рынок аренды приобретает особую актуальность в условиях, когда объявленные цены растут темпами ниже уровня инфляции». В городе Буэнос-Айрес средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в июле выросла на 1,6 % по сравнению с июнем и достигла 873 668 песо, согласно последнему отчёту Zonaprop. С начала 2026 года арендная плата выросла на 17,5 %, тогда как уровень инфляции составил 19,2 %. То есть было зафиксировано реальное снижение на 1,7 %». Хотя это пока лишь проект, некоторые специалисты считают, что в случае его одобрения эта тенденция может усилиться. «Ситуация напоминает работу страховой компании: чем выше риск, тем выше стоимость полиса», — проводит аналогию Энрике Абатти, юрист, специалист по недвижимости и президент Палаты собственников Аргентинской Республики (CAPRA). Как он объясняет, если владелец знает, что сможет вернуть свою недвижимость через несколько месяцев в случае невыполнения обязательств со стороны арендатора, ему потребуется заложить меньшую маржу риска в стоимость аренды. «Если судебное разбирательство затянется на два года, владелец заложит этот риск в стоимость аренды. Вместо того чтобы просить 1 000 000 песо, он просит 1 200 000 песо», — резюмирует он. В том же духе Даниэль Салая Ромера, президент одноимённой риэлторской компании, утверждает, что сокращение сроков выселения может снизить стоимость страхования аренды, поскольку уменьшит риск убытков для страховых компаний. «Однако динамика цен будет зависеть не только от возможного принятия закона. «Инфляция и доступное предложение по-прежнему являются определяющими факторами», — объясняет Соледад Балаян, руководитель агентства Maure Inmobiliaria, и добавляет ещё один ключевой фактор: давление со стороны спроса, которое также влияет на цены. «Количество объектов, предлагаемых в аренду, заслуживает отдельного анализа». «С начала пандемии предложение на рынке неуклонно сокращалось, достигнув исторического минимума в феврале 2023 года. В то время норма, разрешавшая лишь одно повышение арендной платы в год в условиях высокой инфляции, привела к тому, что владельцы предпочитали продавать свою недвижимость или сдавать её в краткосрочную аренду. Это привело к дефициту доступных объектов и резкому скачку цен. Другими словами, владельцы «выбирали» того, кто предложит самую высокую цену». Ситуация изменилась в январе 2024 года после отмены Закона об аренде чрезвычайным указом. Чрезвычайный указ предоставил владельцам и арендаторам свободу в определении сроков, валюты и способов корректировки арендной платы. Предложение квартир для традиционной аренды в Буэнос-Айресе (CABA) выросло на 62 % всего за один месяц: с января по февраль. С тех пор рост предложения замедлился. В июле 2026 года он составил 3,2 %. «В любом случае, текущий объем предложения в 3,4 раза превышает показатель, зафиксированный в феврале 2023 года (минимальный)», — отмечает Леандро Молина, региональный менеджер Zonaprop. «В настоящее время в результате действия чрезвычайного постановления в аренду сдается от 15 000 до 17 000 объектов недвижимости», — заявляет Абатти. Этот рост предложения также может оказать давление на цены. «Когда предложение увеличивается, владелец конкурирует с другими объектами недвижимости, и это может способствовать снижению цен», — объясняет Салая Ромера. «Тем не менее, Балаян предупреждает, что эффект не будет мгновенным». Кроме того, он напоминает, что в следующем году состоятся выборы и что ожидания относительно сохранения прежних правил игры также повлияют на решения собственников. «Если различные политические силы не будут давать сигналов о стабильности, будет сложно окончательно закрепить эту смену менталитета», — заключает он. «Если закон будет принят, это принесет огромную пользу рынку недвижимости», — отмечает Абатти и утверждает, что это выгодно не только владельцам, но и арендаторам. «Многие владельцы после травматичных выселений, которые, например, затянулись на два года, не хотят сдавать свою недвижимость в аренду». По его словам, с уменьшением риска инвесторы начнут отдавать предпочтение вложению своего капитала в недвижимость Аргентины, поскольку она будет обеспечивать такую же правовую уверенность, как и другие направления. К этому добавляется ещё один возможный эффект на рынке купли-продажи и в сфере строительства, поскольку в случае принятия закона новые правила могут стимулировать спрос на небольшие квартиры и побудить застройщиков строить жильё для сдачи в аренду, что даст импульс как инвестициям, так и активности в секторе». В том же ключе Салая Ромера считает, что одной из главных проблем аргентинского рынка аренды является сложность возврата недвижимости в случае невыполнения обязательств. «Если закон будет принят, это станет ещё одной новостью в пользу аренды», — резюмирует он. С другой стороны, Салая Ромера отмечает, что это возможное изменение дополняет другую меру, которая повысила доходность владельцев недвижимости: освобождение от налога на доходы в рамках трудовой реформы. Раньше доходы от сдачи в аренду жилых объектов облагались налогом на доходы. Сегодня они освобождены от этого налога, что приводит к увеличению чистой прибыли для владельцев. «В цифрах годовая валовая доходность от аренды оценивается в 5,76%. Этот показатель означает, что для окупаемости инвестиций потребуется 17,3 года аренды, что на 6,5% меньше, чем требовалось год назад». Хотя традиционная аренда становится более привлекательной, Балаян исключает, что это означает прямую конкуренцию с краткосрочной арендой. «Оба рынка нацелены на разные инвестиционные цели и ожидаемую доходность», — разъясняет он и поясняет, что тот, кто выходит на рынок краткосрочной аренды, должен вложить дополнительные средства в мебель и оборудование, чего не требуется при традиционной аренде. «Сейчас в Аргентине царит значительная правовая неопределенность», — утверждает Абатти, поскольку владелец рискует столкнуться с двухлетним судебным разбирательством, если арендатор откажется съехать. Однако есть один факт, который привлекает внимание: такая ситуация наблюдается не по всей стране. В пяти провинциях действует законодательство, согласно которому процедура выселения проходит гораздо быстрее. «В частности, в провинциях Мендоса, Энтре-Риос, Рио-Негро, Сан-Хуан и Ла-Пампа действует процедура взыскания по судебному приказу. По данным Министерства юстиции, речь идет об ускоренной и экономичной судебной процедуре, позволяющей требовать исполнения определенных обязательств». Что касается аренды, то для использования этого механизма договор должен быть заверен нотариусом. В связи с этим, поясняет Абатти, если срок договора истек или арендатор не платит уже два месяца, владелец напрямую обращается к судье с договором и подтверждающими документами. «Судья должен изучить договор с подписями арендатора, арендодателя и поручителя, а также доказательства, и, если это необходимо, вынести постановление о выселении без предварительного уведомления арендатора. «Дело решается за два-три месяца», — резюмирует он. « «Здесь не о чем спорить: либо ты заплатил, либо нет; либо срок договора истек, либо нет», — утверждает юрист и поясняет, что с 2015 года устные продления договоров, которые использовались как «козырь» для затягивания выселения под предлогом того, что в присутствии свидетелей арендодатель продлил договор или простил задолженность по аренде, больше не допускаются. Что касается рынков, где процедуры возврата недвижимости проходят быстрее, чем в Аргентине, Абатти упоминает ситуацию в большей части США — за исключением штатов Калифорния и Нью-Йорк — где процедуры проходят быстрее. «Даже без суда. Шериф стучит в дверь и просит предъявить последние квитанции об оплате аренды». «Если арендатор не вносит оплату, его просят съехать в течение 10 дней», — комментирует он. Есть и примеры из стран Латинской Америки: «В Уругвае и Парагвае правовая определенность выше, чем в нашей стране», — резюмирует адвокат. «Если бы аренда в Аргентине была менее неопределенной, а выселения осуществлялись с той скоростью, которую предусматривает закон, она не сильно отличалась бы от законодательства США», — добавляет Салая Ромера. В противовес этому Абатти приводит пример Испании, который он описывает как «катастрофический». Там минимальный срок аренды составляет пять лет (в Аргентине минимального срока аренды не существует), а если арендодателем является юридическое лицо, этот срок увеличивается до семи лет. «Ни один арендодатель не хочет сдавать жилье традиционным способом, поэтому все сдают его для туристов», — заключает он. «Пока законопроект проходит законодательную процедуру, рынок аренды характеризуется большим предложением и ростом цен, который отстает от уровня инфляции». В цифрах средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в Буэнос-Айресе составляет 873 668 песо в месяц; в то время как аренда трехкомнатной квартиры площадью 70 м² обходится в 1 177 672 песо в месяц, а однокомнатной квартиры площадью 40 м² — в 761 268 песо, согласно отчету Zonaprop».