Правительство добилось предварительного одобрения закона, ускоряющего выселение: что изменится для арендодателей и арендаторов

В законопроекте предусмотрено, что по истечении 10 дней с момента просрочки платежа арендодатель может направить арендатору предупреждение и инициировать ускоренную процедуру — самый быстрый процесс в аргентинской судебной системе. «Разница заключается в том, что это будет не обычная процедура, как до сих пор. «В то время как обычное судебное разбирательство по делу о выселении может затянуться как минимум на полтора–два года, ускоренная процедура значительно сокращает сроки: дело может быть разрешено за четыре–шесть месяцев», — пояснил Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. «Для этого вносится поправка в статью 679 Гражданско-процессуального кодекса, которая действует только в городе Буэнос-Айрес. Если она будет применяться в провинциях, то должна быть одобрена каждой из них, хотя в некоторых это не потребуется, например, в Мендосе, где процедура выселения и так проходит очень быстро — от четырёх до шести месяцев». «Когда основанием для выселения является неуплата или истечение срока действия договора, собственник сможет добиться немедленного освобождения жилья под присяжное заверение, следуя процедуре и срокам, предусмотренным сторонами. «Что касается предупреждения о неуплате, у арендатора есть срок в десять дней для погашения задолженности с момента получения уведомления с указанием места оплаты». «По истечении этого срока, если задолженность не была погашена, арендатор обязан освободить недвижимость». Если он этого не сделает, владелец получит право инициировать судебное разбирательство о выселении. То есть эти десять дней относятся к предварительному уведомлению и не означают, что полное выселение состоится именно в течение этого срока. «В этот момент судья может привлечь правоохранительные органы для проведения выселения, которое на практике происходит через два месяца, после того как все стороны выполнят свои обязанности, например, суд по делам несовершеннолетних, если в помещении проживают дети», — поясняет Абатти. Специалист проводит различие между неуплатой и истечением срока действия договора: в последнем случае нет необходимости ждать ни этих 10 дней для направления предупреждения, ни двух месяцев. «То есть, договор заканчивается 30-го числа, и первого числа следующего месяца можно начинать судебное разбирательство. Обращение с требованием не является обязательным», — поясняет он и советует указать дату и время истечения срока действия договора в подписанном документе. «Истец (собственник) может запросить и добиться передачи объекта недвижимости досрочно — до вынесения окончательного решения — в связи с неуплатой или истечением срока действия договора». Для этого вам необходимо предоставить письменное заверение под присягой (юридическое обязательство взять на себя ответственность за возможный ущерб, причиненный в случае, если данная мера была необоснованной), и рассмотрение дела будет проходить в ускоренном порядке в рамках упрощенного судебного разбирательства». В качестве меры сбалансирования, если будет доказано, что собственник потребовал немедленного освобождения помещения, скрыв факт оплаты аренды арендатором или утаив действительный договор, судья наложит на него штраф в размере до 10-кратной суммы последней арендной платы в пользу арендатора. Ещё одним ключевым моментом, предусмотренным законопроектом, является то, что любой человек, не обязательно владелец, который ссылается на ущемлённое право или законный интерес, сможет возбудить иск независимо от юридического характера своей связи с объектом недвижимости. «Если иск направлен против самовольных жильцов или лиц, занимающих недвижимость на неправомерных основаниях, судья может распорядиться о немедленной сдаче недвижимости до вынесения окончательного решения». Для принятия такой меры судья должен счесть правдоподобным право, на которое ссылается собственник, и потребовать предоставления залога под присягой. Этот залог заключается в юридическом обязательстве истца возместить ущерб, который может быть причинен в результате принятия данной меры, если впоследствии будет установлено, что он не имел права на её применение. «Ходатайство о немедленной сдаче недвижимости может быть подано после официального вручения искового заявления и должно быть рассмотрено судьёй в течение пяти дней». Судебное разбирательство будет продолжаться даже в том случае, если имущество было возвращено досрочно. «Данная инициатива также способствует модернизации системы уведомлений, позволяя использовать электронный адрес (если он был указан в договоре) в качестве допустимого канала как для вручения искового заявления, так и для направления требования об оплате по договорам аренды жилья, даже если арендатор отказывается принять уведомление или его вручение невозможно по причинам, зависящим от него». Важно отметить, что при отсутствии специального адреса исковое заявление может быть вручено в самом объекте недвижимости, подлежащем выселению: лицо, осуществляющее вручение, уполномочено любым способом идентифицировать объект недвижимости, подлежащий выселению, в том числе с помощью фотографий, а также обратиться за помощью к правоохранительным органам, если это необходимо. Кроме того, лицо, осуществляющее вручение, должно установить личность проживающих, выяснить их связь с ответчиком и зафиксировать эти данные». Сенат включил положение, устанавливающее, что передача или достоверная сдача ключей будет иметь восстановительные последствия в случае, если арендодатель (собственник) откажется их принять, что позволит избежать ситуации, при которой арендатор продолжает задолжать за аренду исключительно из-за невосприятия имущества. То есть собственник не сможет отказаться от возврата объекта недвижимости. В любом случае он сохранит право взыскивать просроченную задолженность в судебном порядке. «В случае наличия несовершеннолетних или лиц, находящихся в уязвимом положении, судья обязан привлечь соответствующие органы для обеспечения временного жилья. Иными словами, если будет установлено, что в данном жилом помещении проживают несовершеннолетние, инвалиды или пожилые люди, оказавшиеся в бедственном положении, судья должен выполнить предварительную процедуру перед осуществлением выселения. «В таких случаях обязательно будет требоваться участие соответствующих органов защиты и Прокуратуры по делам несовершеннолетних. Кроме того, будет предоставлен срок до десяти дней для поиска временного жилья». В данном случае судья должен предоставить срок до десяти дней для обеспечения временного жилья. Кроме того, заверение под присягой будет допустимо только в том случае, если право истца является несомненным и отсутствуют добросовестные третьи лица, при этом судья вправе потребовать залог для гарантии возмещения возможного ущерба. «Текст также усиливает заключительную стадию процесса. Постановление о выселении будет прямо содержать разрешение на применение сил правопорядка, проведение обыска и вскрытие замков, даже если объект недвижимости, по-видимому, пустует. Также судебному приставу предоставляется право назначать хранителей (физическое или юридическое лицо) для движимого имущества, находящегося на территории объекта недвижимости».