Эксперты рассказывают, каковы прогнозы по стоимости строительства

Строительная отрасль сталкивается с одним из самых сложных парадоксов в сфере недвижимости: строительство зданий становится всё дороже, но рынок не всегда готов платить значительно больше за объекты недвижимости. Именно от этого разрыва сегодня во многом зависит рентабельность застройщиков, а также темпы реализации новых проектов в ближайшие месяцы. «С конца 2023 года затраты на строительство резко выросли. Эта ситуация вынудила компании пересмотреть бюджеты, продуктовую линейку и даже решения о начале новых строительных работ». За период всего в четыре месяца затраты выросли на 12–13 %, в то время как цены на недвижимость оставались стабильными или даже снизились в относительном выражении, что привело к сокращению рентабельности застройщиков на 20 %», — пояснил Иссель Кипершмид, генеральный директор Dypsa Group и вице-президент Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU). «По словам предпринимателя, затраты в настоящее время превышают стоимость воспроизводства, и он охарактеризовал эту ситуацию как «критическую для сектора». «Официальные цифры отражают часть этого давления». Стоимость строительства в июле выросла на 2,1 %, а за первые семь месяцев 2026 года — на 19,2 %, согласно Индексу стоимости строительства в Большом Буэнос-Айресе, составленному Национальным институтом статистики и переписи (Indec).» Ситуация становится ещё более сложной, если сравнить эти повышения с тем, что происходит на другой стороне уравнения: цена продажи квадратного метра растёт не такими же темпами. «В последние годы строительство по цене от 1000 до 1200 долларов США за квадратный метр было возможным благодаря условиям, которые предприниматели считают исключительными и трудно повторимыми. Сегодня ситуация иная: индекс стоимости строительства растет быстрее, чем цены продажи, и сокращает маржу в этом бизнесе. «В июне стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади составила 1741 доллар США, согласно данным Reporte Inmobiliario». Этот показатель означал снижение на 2,35 % по сравнению с предыдущим месяцем, хотя данное снижение объяснялось курсовыми колебаниями: в течение этого месяца курс доллара, использовавшийся для пересчета затрат, вырос больше, чем затраты, измеряемые в песо, и, следовательно, привел к снижению их выражения в американской валюте. «Основная проблема заключается не только в том, сколько стоит строительство, но и в том, какую часть этого роста можно переложить на покупателя». На рынке, где спрос по-прежнему внимательно следит за ценами, застройщики сталкиваются с непростой дилеммой: затраты растут, но повышение конечной цены на объекты на ту же величину может привести к тому, что продукция станет неконкурентоспособной. «Сейчас наступили сложные времена, нам легко составить список того, что должно было бы произойти, и нерешенных задач. Наши компании страдают от сложившихся обстоятельств, при которых затраты взлетели до небес, а цены едва поднялись, и в то же время ипотечное кредитование ослабевает, кредитование строительства так и не запускается, а налоговые льготы даже близко не достигают того уровня, который имеется у других секторов», — отметил Дамиан Табакман, президент Торгово-промышленной палаты городских застройщиков и Ассоциации предпринимателей жилищного строительства (CEDU + AEV). «Результатом становится рынок, который становится всё более избирательным». Крупномасштабные проекты с прочной финансовой структурой обладают большей способностью преодолевать текущую ситуацию, в то время как мелкие строительные компании сталкиваются с большими трудностями при покрытии роста затрат». «Строительная отрасль реагирует на макроэкономическую ситуацию более чувствительно и с задержкой», — отметил Мануэль Вальдес, коммерческий директор компании Criba. «Несмотря на рост ВВП, инвестиции зависят от долгосрочных ожиданий и предсказуемости. Сегодня приоритетом является разумное планирование и обеспечение договорных гарантий до начала новых этапов». «Слабость сектора также отражается в показателях деловой активности. В период с конца 2023 года по третий квартал 2025 года ВВП Аргентины вырос примерно на 2 %, в то время как в строительстве было зафиксировано сокращение на 11 %». «Согласно отчету BBVA Research «Ситуация на рынке недвижимости и в строительстве», сектор остался в стороне от цикла восстановления, наблюдаемого в других отраслях экономики, в частности в сфере услуг и первичных отраслях». К этому снижению активности добавляется этап поглощения существующих запасов. По мнению Вальдеса, более заметное восстановление может произойти в конце 2026 года, если укрепится макроэкономическая стабильность и улучшится доступ к финансированию, хотя он также указал в числе нерешенных вопросов пересмотр налоговой структуры, с которой сталкивается данная отрасль. «Потребность в финансировании, по сути, является одной из ключевых переменных, способных изменить ситуацию. В течение 2025 года ипотечное кредитование продемонстрировало восстановление, хотя его доля по-прежнему не достигает 2 % ВВП. По данным BBVA Research, у аргентинской финансовой системы есть потенциал для значительного расширения своей доли и направления большей части сбережений в жилищное строительство. «Вопрос заключается в том, будет ли нынешний разрыв между деятельностью в сфере недвижимости и строительством лишь временным явлением или же в конечном итоге превратится в более структурное явление». В отчете отмечается, что строительство, которое сегодня остается «невидимым», может начать проявляться в конце 2026 года, если будут выполнены два условия: укрепление ипотечного кредитования для поддержания спроса и снижение затрат на финансирование предприятий. Другими словами, круг может начать замыкаться, если кредитование перестанет влиять исключительно на оформление прав собственности на существующие объекты и начнёт также стимулировать предпродажи и запуск новых проектов. «Несмотря на нынешние трудности, не все в секторе ожидают нового резкого роста затрат». Кипершмид отметил, что после общенациональных выборов в октябре 2025 года ожидания изменились в лучшую сторону, и выразил мнение, что может сложиться ситуация, характеризующаяся большей стабильностью. «Застройщик пояснил, что в настоящее время имеются запасы различных импортных материалов, а аргентинские заводы, связанные со строительством, располагают незагруженными производственными мощностями. «Ни один из них не работает на полную мощность», — заявил он. «Однако возможность импорта более дешёвых материалов также не представляется решением, способным полностью изменить ситуацию. Эдуардо Спозито, партнёр компании «Спозито и партнёры», напомнил, что большая часть компонентов строительного объекта по-прежнему местного происхождения. «Рабочая сила, сталь, цемент — всё это отсюда», — отметил он. По его словам, доля импорта относительно невелика и сосредоточена в основном на отделочных материалах. «Даже если бы некоторые из этих товаров можно было приобрести за рубежом по более низким ценам, — отметил он, — их влияние на общую стоимость строительства было бы ограниченным на фоне значительного бремени налогов и других структурных затрат». Кроме того, он предупредил, что логистические риски, связанные с импортом, могут в конечном итоге нивелировать часть выгоды. «В этой новой ситуации запас на ошибку сократился». Предприниматели сходятся во мнении, что рост затрат вынуждает повышать производительность, более тщательно контролировать каждый этап строительства и делать ставку на продукцию, которая сможет выделиться на фоне конкурентов. «Раньше тем, кто входил в бизнес, не имея опыта, везло, потому что маржа была значительной. Сегодня такого уже не бывает», — подытожил Кипершмид. «Табакман также отметил, что, хотя политическая ситуация и курс доллара дали некоторую передышку, высокие затраты в сочетании с ценами, которые не успевают за ними, вынуждают менять подход к ведению бизнеса». «Победу одержат застройщики, лучше ориентирующиеся на рынке. Речь идет не только о премиум-сегменте; это касается тех, кто сумеет найти уникальный продукт, применяя нестандартные стратегии и предлагая варианты финансирования», — заверил он. «По мнению предпринимателя, необходимые инструменты известны, хотя их не всегда легко внедрить: «То, что нужно сделать, легко сказать, но трудно осуществить: быть гораздо более эффективными в контроле затрат, разумно подходить к импорту материалов и применять нестандартные подходы в маркетинге. Тот, кто не поймёт, что сегодня всё сводится к сочетанию цены, репутации и инноваций, останется за бортом». «Он даже охарактеризовал нынешнюю ситуацию как «ужасный момент для рынка девелопмента, потому что он дорогой». Тем не менее он дал более долгосрочную оценку: если экономика движется к нормализации, он считает, что именно сейчас может быть подходящий момент для начала строительных работ. «Сейчас нужно воспользоваться моментом и строить, потому что в будущем это будет гораздо дороже, несмотря на то, что сегодня это кажется крайне неудачным решением», — заявил он. Таким образом, задача строительной отрасли в 2026 году будет заключаться в том, чтобы вновь преобразовать рост активности на рынке недвижимости в новые квадратные метры. «В условиях меньшего количества проектов, высоких затрат и сжатых марж восстановление будет зависеть от динамики частного строительства, развития ситуации с финансированием и того, что произойдет с государственным строительством. Однако в секторе существует довольно широко распространённое убеждение: трудно ожидать значительного снижения затрат. «Поэтому значительная часть конкурентоспособности должна быть обеспечена за счёт внутренних ресурсов: повышение эффективности, улучшение процессов планирования, сокращение сроков строительства и создание продуктов, способных оправдать свою цену в условиях гораздо более избирательного спроса».