Airbnb против традиционной аренды в Буэнос-Айресе: сколько на самом деле приносит каждый из этих вариантов в сентябре 2026 года

Одно из самых сложных решений, которое приходится принимать инвесторам на рынке недвижимости, — это выбор модели аренды: краткосрочная или традиционная. В таких изменчивых и нестабильных условиях, как в Аргентине (менее чем за 7 лет был принят Закон об аренде, а затем выпущено чрезвычайное постановление, отменившее его), определить, какой вариант более выгоден, совсем не просто. «Первым фактором, который следует учитывать, очевидно, является доход от аренды. Что касается рынка традиционной аренды, специалисты признают, что сейчас благоприятный момент с точки зрения спроса и предложения, а также доходности. «Доходность традиционной аренды сегодня составляет от 6% до 7%, в зависимости от района и объекта. Как правило, она не превышает 7%, хотя могут быть отдельные особые районы, где доходность будет чуть выше. «Но доходность в диапазоне от 5,5% до 6,5% является приемлемой для объекта недвижимости», — отмечает Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости в компании Toribio Achával. Со своей стороны, Соледад Балаян, руководитель компании Maure Inmobiliaria и авторитетный эксперт на рынке недвижимости, в целом согласна с этим мнением. «Доходность традиционного рынка аренды составляет порядка 5–6 % брутто», — утверждает она. «Но помимо конкретной доходности, на любом рынке есть и другие переменные, которые необходимо учитывать». По мнению Балаян, на доходность также влияет размер коммунальных платежей. «Если коммунальные платежи слишком высоки, это снижает доходность». «Когда коммунальные расходы слишком высоки, причем без соответствующих услуг или уровня технического обслуживания здания, которые бы их оправдывали, это в итоге приводит к снижению арендной платы по сравнению с аналогичными объектами», — добавляет он. «Что касается вакантности, которая важна, поскольку каждый месяц, когда объект не сдан в аренду, имеет значение, то сегодня ситуация обнадеживающая. «В Буэнос-Айресе практически всё, что сдаётся в аренду, сдаётся: есть и предложение, и спрос, так что этот рынок функционирует хорошо», — утверждает в этом контексте Матео Гарсия. «С другой стороны, есть краткосрочная аренда, которая пережила заметный рост в постпандемические годы. Будь то Airbnb, другие платформы или компании, напрямую работающие на этом рынке, в первую очередь следует отметить, что арендная плата, если говорить о сухих цифрах, обычно немного выше, но в этом случае сопутствующие факторы приобретают гораздо большее значение. «Временная аренда немного более рентабельна с точки зрения типа продукта, но она тесно связана с туризмом. А сегодня туризм переживает не лучшие времена», — анализирует Гарсия де Торибио Ачаваль. Балаян приводит данные, которые, хотя и не дают точного представления о рентабельности, ясно показывают, как рынок сегодня отдаёт приоритет традиционной аренде. Цифры показывают, что после вступления в силу чрезвычайного постановления Милей количество объявлений о временной аренде на сайте Zonaprop сократилось с пикового значения в 12 000 в месяц в 2021 году до примерно 4 000 в настоящее время, в то время как количество объявлений о традиционной аренде взлетело с диапазона от 4 000 до 6 000 до почти 17 000. «Что же касается конкретных цифр по доходности, то, по данным глобальных компаний AirDNA и AirROI, краткосрочная аренда в Буэнос-Айресе приносит годовой доход в размере от 8 000 до 8 100 долларов США на объект при заполняемости от 45 % до 65 %. «Если пересчитать этот годовой доход на показатель, сопоставимый с традиционным рынком, краткосрочная аренда соответствует валовой доходности от 6% до 9% в год для объектов стоимостью от 90 000 до 130 000 долларов США, что является типичным диапазоном цен на одно- и двухкомнатные квартиры, сдаваемые в аренду в столичном округе Буэнос-Айреса (CABA). То есть: краткосрочная аренда превосходит или равна традиционной доходности в 5–7 %, о которой сообщают риэлторские агентства и операторы, но при этом характеризуется большей волатильностью, более высокими операционными затратами (уборка, техническое обслуживание, управление, комиссии) и заполняемостью, которая никогда не достигает 100 %». То есть при принятии решения о том, как сдавать недвижимость, нельзя игнорировать различия в моделях управления. Дело в том, что в то время как традиционная аренда обеспечивает стабильный и предсказуемый доход, краткосрочная аренда зависит от сезонности, местоположения, качества оборудования и способности хозяина поддерживать конкурентоспособные тарифы. Тем не менее все три источника сходятся во мнении, что Буэнос-Айрес по-прежнему остается рынком с низким уровнем регулирования в сфере краткосрочной аренды, на котором насчитывается от 22 000 до 40 000 активных объектов, а спрос позволяет обеспечивать годовой доход, который в среднем равен или превышает доход от традиционной аренды, хотя и сопряжен с большим объемом работы и более высоким уровнем риска.