Цены на недвижимость будут расти? Районы и 6 признаков, предвещающих смену цикла на рынке недвижимости

Изменения тенденций на рынке недвижимости никогда не начинаются одновременно. Всегда есть сегмент, который опережает остальные и в конечном итоге предвосхищает будущее поведение рынка. Сегодня в Буэнос-Айресе эту роль играют элитные семейные квартиры в северном коридоре — районе, который предвещает предстоящий рост рынка недвижимости. Я имею в виду новые квартиры с тремя и четырьмя спальнями, с гаражом, инфраструктурой, хорошей архитектурой и превосходным качеством строительства, расположенные в основном в Бельграно, Бахо-Бельграно, Нуньесе и Палермо». В этом сегменте уже наблюдается явление, характерное для начала цикла: «Стабилизация макроэкономических показателей, снижение инфляции, большая экономическая предсказуемость и постепенное возобновление ипотечного кредитования способствуют восстановлению доверия покупателей и инвесторов. А на рынке недвижимости доверие, как правило, является главной движущей силой процессов роста стоимости. «В течение многих лет сектор сталкивался с заниженными ценами, вызванными экономической неопределённостью, отсутствием финансирования и сокращением спроса. Однако в то время как цены продажи оставались на одном уровне, затраты на строительство продолжали расти». Сегодня строительство здания в Буэнос-Айресе сопряжено с затратами на землю, строительство, налоги, сборы, гонорары специалистов, финансирование и регуляторные риски, которые значительно превышают показатели десятилетней давности. Последствия очевидны: производство качественных квадратных метров обходится всё дороже. «В некоторых проектах северного коридора уже наблюдаются цены, колеблющиеся от 6 000 до 12 000 долларов США за квадратный метр». Речь идёт о семейных квартирах с тремя и четырьмя спальнями, расположенных в элитных проектах, отличающихся архитектурой, инфраструктурой, парковочными местами и выгодным расположением. Но, возможно, самым важным моментом является не то, что происходит в премиальном сегменте, а то, что начинает происходить с объектов, традиционно выбираемых инвесторами. «Еще всего год назад в Палермо, Бельграно или Нуньесе можно было найти новые однокомнатные квартиры, а также квартиры с одной или двумя спальнями по цене около 3000 долларов США за квадратный метр. Однако эти цены не всегда отражали истинную экономическую ценность объекта. Во многих случаях речь шла о зданиях, строительство которых подходило к концу, и застройщикам нужно было ускорить продажи, чтобы завершить финансирование проекта или снизить финансовые риски. Это явление практически исчезло. «Сегодня рынок функционирует по иным законам». Застройщики больше не сталкиваются с необходимостью распродавать запасы или снижать стоимость, чтобы завершить проекты. «Напротив, новые проекты должны рассчитываться исходя из значительно более высоких затрат и маржи, соответствующей принимаемому риску». Поэтому в таких районах, как Палермо, Бельграно и Нуньес, цены на предпродажу однокомнатных квартир и квартир с одной или двумя спальнями начинают формироваться на уровне около 4000 долларов США за квадратный метр, становясь новой отправной точкой для качественных жилых проектов. «Эта разница важна, поскольку демонстрирует, что восстановление рынка уже не является явлением, характерным исключительно для самого высокого сегмента рынка. Сначала лидируют семейные квартиры премиум-класса, но вслед за ними начинает набирать обороты сегмент, который обычно приобретают инвесторы и мелкие вкладчики. К этому добавляется ещё одно явление: на протяжении многих лет отрасль сосредоточивала большую часть своего производства на небольших квартирах, предназначенных для инвесторов. Между тем предложение качественных семейных квартир сокращалось. Сегодня наблюдается растущий спрос на просторное жилье в выгодном месте, но предложение гораздо более ограничено, чем в других циклах развития рынка недвижимости». Это ещё один фактор, способный усилить данный процесс. В последнее время мы наблюдаем конкретные инициативы, направленные как на финансирование строительных проектов, так и на приобретение активов, предназначенных для получения дохода для инвесторов. Это инструменты, которые позволяют направлять частные сбережения в реальную экономику, профессионализировать инвестиции в недвижимость и расширить источники финансирования, доступные для сектора. Если эти механизмы сумеют укрепиться, они могут запустить «положительный цикл» с огромным эффектом: больше финансирования для новых проектов, более активная экономическая деятельность, рост занятости, увеличение предложения жилья и новые альтернативы для тех, кто хочет инвестировать в реальные активы». Кроме того, существует ещё один фактор, укрепляющий перспективы роста стоимости рынка жилой недвижимости: значительное относительное отставание недвижимости по сравнению с другими активами, оцениваемыми в долларах. В последние годы значительная часть финансовых и реальных активов пережила сильный рост стоимости. В то же время значительная часть аргентинского рынка жилой недвижимости оставалась в отставании. Эта разница вряд ли может сохраняться бесконечно. Рынки стремятся устранять дисбалансы и восстанавливать исторические соотношения между сопоставимыми активами. К этой ситуации начинает добавляться ещё одно явление, заслуживающее внимания. Все больше международных инвесторов и застройщиков рассматривают рынок элитного жилья в Буэнос-Айресе как возможность, которую трудно найти в других городах мира. В частности, цены в сегменте элитной недвижимости северного коридора, даже после недавнего восстановления рынка, по-прежнему остаются значительно ниже уровней, наблюдаемых на сопоставимых рынках стран первого мира. «Во многих случаях квартиры, отличающиеся высоким архитектурным качеством, превосходным расположением и удобствами международного уровня, можно приобрести по ценам, существенно ниже тех, которые были бы установлены за аналогичные объекты в таких городах, как Майами, Мадрид, Лиссабон, Лондон или Нью-Йорк. Эта разница в оценке начинает привлекать внимание международных игроков, ищущих долгосрочные возможности. Хотя это явление пока находится в зачаточном состоянии, уже наблюдается растущий интерес со стороны инвесторов, которые считают, что аргентинский рынок премиум-класса предлагает редкое сочетание качества, местоположения и потенциала будущего роста стоимости. «Сочетание реального спроса, дефицита жилья для семей, растущих затрат на строительство, новых источников финансирования и относительного отставания по сравнению с другими активами, вероятно, составляет самую прочную основу, которую рынок жилой недвижимости Буэнос-Айреса имел за многие годы. Цены в Северном коридоре растут не из-за мимолетной эйфории и не в результате спекулятивных явлений. Это обусловлено совокупностью конкретных факторов: растущими затратами на воспроизводство, дефицитом качественного предложения, восстановлением спроса и появлением новых инструментов финансирования, которые начинают придавать рынку большую глубину. «Возможно, именно поэтому актуальным вопросом уже не является то, насколько выросли цены за последний год. Настоящий вопрос заключается в том, наблюдаем ли мы лишь первые признаки более широкой перестройки, способной вернуть рынку жилой недвижимости ту ведущую роль, которую он исторически играл в принятии решений, касающихся управления имуществом и инвестиций. Как и при любой смене цикла, первые признаки появляются в самых требовательных сегментах. И сегодня эти признаки ясно прослеживаются в северном коридоре города Буэнос-Айрес.» (*) Автор является директором девелоперской компании Brody Friedman»