Ни Палермо, ни Бельграно. Район, который сейчас в моде и где квартиры дешевле, чем в самых престижных районах

«Колехиалес удалось совместить традиционный облик района с весьма современной реконструкцией», — отмечает Габриэла Голдзер, генеральный директор Ocampo Propiedades, и добавляет, что появление специализированных кофеен, ресторанов, дизайнерских студий, культурных проектов и новых застроек придало району динамику, но при этом не изменило полностью его облик, характеризующийся одноэтажными домами, многоквартирными домами и тихими улицами. «Колехиалес восстановился быстрее, чем в среднем по городу. Сегодня цены на вторичное жилье составляют около 3100 долларов США за м², при годовом росте около 5 %, в то время как средний показатель по Буэнос-Айресу за последний год практически не изменился», — подчеркивает Нахуэль Ачаваль, координатор проектов в Toribio Achával, риэлторской компании, занимающейся продажей Aer Zapiola — четырёхэтажного здания с квартирами из трёх и четырёх комнат площадью от 78 до 306 м², который будет сдан в 2027 году, а цены на квартиры варьируются от 509 000 долларов США за квартиру площадью 144 м² до 693 068 долларов США за квартиру площадью 206 м²; а также Vilo — здание с однокомнатными квартирами площадью 53 м² по цене от 109 000 долларов США. «Типичный покупатель — это человек в возрасте от 28 до 45 лет. Это молодые пары и семьи с маленькими детьми, которые хотят жить в северном коридоре, не переплачивая за жилье в Палермо или Бельграно», — отмечает Ачаваль. По его словам, они ищут улицы с деревьями, площади и атмосферу района, где до всего можно дойти за десять минут. «Также интересно проанализировать, откуда приезжают покупатели, которые, по словам Фернандини, прибывают из других районов города — таких как Нуньес, Вилья-Уркиса и Бельграно — и находят в Колехиалес альтернативу, сочетающую в себе черты Палермо и Бельграно, но с более жилой и районной атмосферой». « «По сравнению с Палермо и Бельграно Колехиалес выгодно отличается по цене: аналогичная недвижимость здесь стоит на 10–15 % дешевле за квадратный метр, а обстановка более спокойная», — отмечает Ачаваль. «А с Чакаритой его объединяет гастрономическое и творческое возрождение», — добавляет Голдзер, хотя и считает, что Колехиалес имеет ещё более устоявшийся и жилой профиль. «Анализируя, кто покупает недвижимость в этом районе, риэлторы сходятся во мнении: хотя преобладают конечные пользователи, есть и инвесторы, ищущие другой тип недвижимости. «Преобладают конечные покупатели, особенно в квартирах с двумя и тремя комнатами, пентхаусах и объектах с внутренним двориком, террасой или просторным балконом», — отмечает Голдзер. В то же время он отличается от инвестора, который интересуется небольшими квартирами, проектами на стадии строительства или объектами, предназначенными для краткосрочной или традиционной аренды. «Согласно нашим данным о сделках, шесть или семь из каждых десяти покупателей переезжают в этот район», — подчеркивает Ачаваль. К этому Фернандини добавляет, что в этом районе большое значение имеет решение о проживании, а не только возможность получения дохода. Также влияет предложение в сфере образования: «Этот район очень популярен среди семей с детьми благодаря образовательным возможностям в этом районе. Здесь есть двуязычные школы, Университет Бельграно и широкий выбор образовательных учреждений высочайшего уровня, начиная с дошкольного образования», — отмечает Бесуццо из компании Interwin, которая занимается продажей проекта Stories Zabala, предлагающего квартиры-студии по цене от 118 447 долларов США до четырехкомнатных квартир с террасой по цене от 629 464 долларов США, а также проект ATH 365, расположенный по адресу проспект Альварес Томас, 365, с ценами от 118 931 доллара США». «Колехиалес можно разделить на четыре микрорайона, — утверждает Голдзер: — По мнению брокера, этот район отличается гастрономической и творческой атмосферой и тесно связан с районами Палермо-Голливуд и Чакарита. Благодаря своему гастрономическому предложению, включающему рестораны, кафе и дизайнерские заведения, этот район «имеет собственную динамику развития рынка недвижимости», — добавляет Фернандини. «Этот район обладает наилучшей транспортной доступностью и располагает широким выбором торговых точек, общественного транспорта, школ и услуг, а также находится недалеко от Бельграно». «Жилищное сердце», — отмечает Голдзер, — характеризуется усаженными деревьями улицами, частными домами, многоквартирными домами и более спокойным образом жизни. «Его особенно ценят семьи, которые ищут уединения и открытых пространств», — отмечает он. «Этот район сочетает в себе новые общественные пространства с жилыми комплексами и обладает интересным потенциалом для преобразования». Парк, расположенный в районе улиц Мольдес и Виррей Арредондо, также стал местом проведения гастрономических и культурных мероприятий, организуемых городскими властями, отмечает он. «Почти четыре из каждых десяти выставленных на продажу квартир — это новостройки, что еще несколько лет назад было немыслимо для района с одноэтажными домами», — отмечает Ачаваль и поясняет, что это один из районов с наибольшим количеством строящихся объектов в северном коридоре. Если бы ему пришлось охарактеризовать предложение, брокер разделил бы его на две категории: квартиры типа «дом» с тремя–пятью комнатами, с садом или террасой, предназначенные для семей; с другой стороны, одно- и двухкомнатные квартиры с удобствами на террасе, ориентированные на сдачу в аренду. «Эксперты сходятся во мнении, что у района есть потенциал роста стоимости; однако они вносят некоторые нюансы. «Это уже не район, который только предстоит открыть: большая часть его преобразования и позиционирования уже произошла», — объясняет Фернандини. Он также «не станет ещё одним Палермо», отмечает Бесуццо. Но его рост, по её мнению, идёт по другому пути: в районе всё ещё есть секторы, претерпевающие преобразования, новые проекты, восстановление территорий и растущий спрос, утверждает брокер. Кроме того, цены по-прежнему отличаются от цен в престижных районах на севере, то есть этот район может представлять собой привлекательный вариант по сравнению с соседними районами. «Мы надеемся, что этот разрыв с соседними районами будет и дальше сокращаться», — резюмирует Ачаваль, отмечая, что в Колехиалес существует реальный спрос, мало свободных земельных участков и свой особый облик, который ценят покупатели. «Но не весь район будет развиваться одинаково: „Микрорайон, близость к проспектам, паркам, школам, ресторанам, а также качество проекта будут играть всё более важную роль в формировании различий“, — заключает Фернандини».