Одиссея переезда в новый дом: районы с самым большим выбором, цены и почему ипотечного кредита бывает недостаточно

Рынок частных домов в Буэнос-Айресе значительно меньше, чем рынок квартир, и, кроме того, он очень сконцентрирован географически. Согласно анализу объявлений, проведенному Zipcode на основе данных различных риэлторских платформ, в настоящее время на всей территории автономного города Буэнос-Айрес (CABA) выставлено на продажу около 5 700 частных домов, в то время как количество квартир составляет примерно 78 000, а многоквартирных домов — 8 000. Это соотношение позволяет оценить разницу: на каждый выставленный на продажу дом приходится почти 14 квартир и 1,4 многоквартирного дома. «Если перенести эти данные на карту Буэнос-Айреса, картина становится ещё нагляднее. Город занимает площадь около 14 200 кварталов. Если бы доступные дома распределялись равномерно, чего на практике не происходит, то примерно на каждые два с половиной квартала приходился бы один дом, выставленный на продажу», — анализирует Брин. «Я бы охарактеризовал этот рынок как избирательный, сегментированный и скудный», — объясняет Брин. «Избирательным, потому что покупатель тщательно всё анализирует, прежде чем принять решение; сегментированным, потому что дом в Девото не конкурирует с домом в Лугано, даже если у них одинаковая площадь; и скудным, потому что предложение очень мало по сравнению с предложением квартир и многоквартирных домов». «Кроме того, при анализе районов видно, что предложение распределено неравномерно: Вилла-Девото возглавляет рейтинг с 393 выставленными на продажу домами, за ней следуют Флорес и Флореста — по 310; Линьерс — 300; Матадерос — 295; Вилла-Лугано — 287; Бельграно — 277; Вилья-дель-Парке — 199; и Кабаллито — 194. Только в этих девяти районах сосредоточено примерно 2765 объектов недвижимости, что составляет практически половину всех домов, выставленных на продажу во всем городе. «В свою очередь, данные Zonaprop также подтверждают эту концентрацию: в августе на долю Вилья-Девото приходилось 7,36 % предложения домов на платформе, за ним следовали Линьерс (5,45 %), Матадерос (5,43 %), Флорес — 5,40 %; и Бельграно — 5,09 %». «Однако районы, где находится больше всего домов, не всегда совпадают с теми, где пользователи чаще всего хотят их приобрести. Согласно отчёту Mercado Libre за август, при анализе интереса пользователей доля домов в спросе, по оценкам, почти в три раза превышает их долю в предложении». Со стороны спроса первое место занимает Бельграно с 9,15 % запросов, за ним следуют Вилья-Девото (8,64 %), Кабаллито (5,27 %), Вилья-Уркиса (5,21 %) и Палермо (5,08 %). «Однако разница особенно заметна в некоторых районах: в Нуньесе, например, сосредоточено 4,04 % спроса, но лишь 1,86 % предложения; в Сааведре соотношение составляет 4,82 % против 2,42 %; а в Колехиалес — 3,16 % против всего 1,25 %. «На другом конце спектра находятся районы, где пропорционально больше предложения, чем заинтересованных покупателей: в Линьерсе сосредоточено 5,45 % объявлений, но только 2,67 % спроса; в Матадеросе — 5,43 % против 2,53 %; а в Вилья-Лугано — 5,02 % против 1,65 %». «Как только подходящий объект найден, возникает следующее препятствие: разница в цене по сравнению с той квартирой, от которой приходится отказаться. В Буэнос-Айресе средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет около 131 000 долларов США, а трехкомнатной — около 179 809 долларов США. В то же время, согласно данным Zonaprop, средняя стоимость дома с тремя спальнями и площадью 170 м² составляет около 303 000 долларов США, а для дома с четырьмя спальнями и площадью 260 м² средняя цена достигает 486 000 долларов США». То есть семья, продающая среднюю трёхкомнатную квартиру примерно за 180 000 долларов США и желающая переехать в дом с тремя спальнями, должна доплатить около 123 000 долларов США, не учитывая расходы на оформление сделки, переезд или возможный ремонт. Если целью является дом с четырьмя спальнями, разница превышает 300 000 долларов США. Но цена — не единственная проблема. «Согласно данным опроса Zipcode, в некоторых районах на юге и западе можно найти недвижимость дешевле 200 000 долларов США, в то время как в таких районах, как Вилья-Девото, Бельграно или Палермо, цены могут легко превышать 400 000 или 500 000 долларов США». Для сравнения: средние цены, указанные в объявлениях, составляют около 490 000 долларов США в Вилья-Девото, 250 000 долларов США во Флоресе, 265 000 долларов США в Линьерсе, 260 000 долларов США в Матадеросе и 200 000 долларов США в Вилья-Лугано. «Вместо того чтобы говорить о средней цене дома, нужно понимать, что это продукт, в котором участок играет огромную роль», — предупреждает Брин. Дом площадью 200 м² может иметь совершенно разную стоимость в зависимости от того, построен ли он на участке с фасадом 8,66 метра, 10 метров или 17 метров; есть ли у него сад или гараж; от его ориентации, местоположения, состояния и, в особенности, от того, сколько можно построить на этом участке. «Из-за этого разброс цен очень велик. Дом может иметь определённую цену в силу своих характеристик как жилого объекта, но если участок обладает высоким потенциалом для застройки, его стоимость может значительно возрасти. Поэтому смешивание домов с участками или объектов с потенциалом застройки может сильно исказить любой общий средний показатель», — соглашается Николас Сундблад, риэлтор, возглавляющий офис REMAX Class II. «Небольшое предложение не означает, что любой дом продастся быстро», — поясняет Брин. Недвижимость в удачном месте, в хорошем состоянии и с правильной оценкой может продаться за несколько недель или месяцев, потому что найдется покупатель, ищущий именно такой объект. Но дом, требующий серьезного ремонта или имеющий слишком высокую цену, может оставаться в списке предложений гораздо дольше. «По данным общего обзора Zipcode, средний срок нахождения объявлений на рынке составляет около 300 дней, хотя объекты с большей площадью, как правило, остаются на рынке еще дольше». «Есть объекты, требующие ремонта, дома с эксплуатационными проблемами, непривлекательные участки или недвижимость, выставленная на продажу по ценам, неприемлемым для рынка», — отмечает аналитик. «С другой стороны, жилых объектов, сочетающих в себе удачное расположение, хороший участок, хорошее состояние и разумную цену, значительно меньше. Свою оценку он резюмирует одной фразой: «Предложение домов есть, но хороших домов не так много. У дома меньше потенциальных покупателей, чем у квартиры, но у хорошего дома также гораздо меньше альтернатив». «Поэтому покупка жилья, которое «по цене», но не в хорошем состоянии, подразумевает проведение ремонта, который зачастую выходит за рамки бюджета. Например, среди помещений, ремонт которых обходится дороже всего, — кухня и ванная комната. Согласно последнему обзору «Reporte Inmobiliario» за май 2026 года, ремонт стандартной кухни площадью 5,6 м² обходился в 9 650 287 песо. Если к этому добавить ванную комнату, расходы составляли 18 453 373 песо, что по курсу на тот момент соответствовало примерно 12 904 долларам США. Что касается покраски жилья, то, если взять в качестве примера квартиру площадью 100 м², стоимость материалов ведущих брендов может составлять от 1,5 млн до 2,3 млн песо, а стоимость работ — от 5 млн до 7 млн песо, по данным специалистов отрасли. Смета может значительно увеличиться, если в доме обнаруживаются проблемы с влажностью, устаревшие инженерные коммуникации, проблемы с крышей, окнами или возникает необходимость расширить помещения. «Дом, на ремонт которого требуется 50 000 долларов, не обязательно стоит на 50 000 долларов меньше, чем готовый дом», — объясняет Брин. «Покупатель также учитывает в цене те работы, которые он не хочет или не может выполнить сам». «Восстановление доступа к финансированию привлекает не только покупателей, приобретающих жилье впервые: оно также вновь обеспечивает мобильность внутри самого рынка недвижимости». «У семьи есть квартира, которая составляет значительную часть её имущества, и она хочет переехать в дом. Тогда она продает квартиру, использует эти деньги в качестве первоначального взноса и берет кредит, индексированный по индексу UVA, чтобы покрыть часть разницы», — объясняет Брин. Именно в этой сделке долгосрочное финансирование вновь обрело ту роль, которую на протяжении многих лет утрачивало. «Кредит может помочь покрыть часть разницы, но окончательная сумма зависит от семейного дохода, от доли стоимости недвижимости, финансируемой банком, и, прежде всего, от собственного капитала, которым уже располагает эта семья. Поэтому, хотя кредит вновь стал ключевым инструментом для такого рода сделок, его пока недостаточно, чтобы превратить рынок жилья в массовый сегмент». «Главным препятствием по-прежнему остается разрыв в уровне собственного капитала», — утверждает Брин. «Но есть ещё одно, не менее интересное препятствие: поиск подходящего объекта». «Для такой семьи, как семья Белен, вопрос уже не сводится к тому, сможет ли она выплачивать банковский кредит. Ей нужно удачно продать свою квартиру, получить финансирование для покрытия разницы, найти жилье в районе, который позволит сохранить привычный семейный уклад, при этом цена должна соответствовать её бюджету, а состояние недвижимости не должно обязывать немедленно выкладывать дополнительные тысячи долларов». «Возвращение ипотечного кредитования вновь поставило на повестку дня возможность, которая на протяжении многих лет практически исчезла: продать квартиру и использовать банк в качестве промежуточного этапа на пути к покупке дома». Но в то время как кредитование начинает восстанавливать свои позиции, появляется другое ограничение, которое трудно преодолеть с помощью одного только кредита: подходящий дом по-прежнему остается дефицитным товаром. «Или, как резюмирует Брин, для того чтобы сделка состоялась, должны одновременно совпасть три переменные: собственный капитал, кредит и наличие подходящего объекта».