В отчете, посвящённом более чем 100 000 объектов недвижимости, выставленных на продажу, раскрывается, какие квартиры не стоит покупать и почему

В Буэнос-Айресе сложилась ситуация, при которой предложений на рынке жилья не хватает. Некоторые риелторы даже утверждают, что их «слишком много». Однако за этим явлением не стоит какого-то единственного объяснения. Максимилиано Д’Ария, коммерческий директор одноименной риелторской компании, считает, что проблема заключается не в избытке выставленных на продажу объектов, а в нехватке покупателей, способных их приобрести. «Сегодня проблема заключается скорее в спросе, на который негативно влияют отсутствие кредитования, низкий уровень правовой безопасности и нестабильность, чем в избыточном предложении», — резюмирует он. «К этому добавляется ещё один фактор: большая часть имеющегося в наличии жилья не соответствует тому, что ищет рынок. «Есть много однотипных объектов, а того, что продаётся легко, не так много», — отмечает Диего Казес, генеральный директор компании L.J. Ramos». В связи с этим ключевую роль играет определение наиболее востребованных характеристик. «Если говорить о наиболее привлекательных характеристиках, то Карола Фернандес Бериссо, менеджер по жилой недвижимости компании Achaval Cornejo, перечисляет: «Низкие коммунальные платежи и гараж — важные факторы, но расположение, состояние и освещенность — это три основных составляющих, благодаря которым квартира хорошо продается». В том же духе Д’Ария выделяет балкон как обязательное условие. «Тем не менее, риэлторы сходятся во мнении, что адекватная цена является самым определяющим фактором». «Сегодня рынок очень строго наказывает объекты недвижимости, которые выставляются на продажу с завышенной ценой», — объясняет Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости в компании Toribio Achával, и добавляет, что у покупателей есть большой выбор и высокие аналитические способности, поэтому правильная оценка ускоряет сделки. «Переизбытка предложения на рынке качественной недвижимости нет: объекты, расположенные в удачном месте, хорошо спроектированные и правильно оцененные, быстро раскупаются», — резюмирует Габриэла Голдзер, директор компании Ocampo Propiedades. « «В популярных районах с высоким спросом и хорошим качеством объектов даже самые дорогие объекты продаются очень быстро», — дополняет Алан Флексер, менеджер филиала Narvaez в Сан-Исидро. «Учитывая эти характеристики, интересно проанализировать, какие типы жилья продаются быстрее всего». На первом месте находятся двухкомнатные квартиры, которые, по словам Голдзер, «явно лидируют по скорости продаж». Эксперт объясняет, что они представляют собой золотую середину между доступностью и функциональностью: в них можно жить или сдавать в аренду с хорошей рентабельностью, и при этом они остаются относительно доступными для финансирования в нынешних условиях». Д’Ария добавляет, что этот тип жилья сочетает в себе доступную стартовую цену с постоянным спросом, что обеспечивает высокую оборачиваемость. «За ними следуют трёхкомнатные квартиры, которые «отвечают потребностям типичной семьи, особенно с тех пор, как удалённая работа стала частью повседневной жизни», — отмечает Казес. Эти квартиры приобретаются не только в качестве основного жилья, но и в качестве инвестиций. «Трехкомнатные квартиры покупают для сохранения капитала и сдачи в аренду», — поясняет Фернандес Бериссо. «В течение 2025 года и в первом квартале 2026 года двух- и трехкомнатные квартиры были самыми продаваемыми типами жилья. По словам Хуана Мануэля Васкеса Бланко, экономиста и генерального директора компании Fabián Achával, на них пришлось 59 % сделок: 32 % — на двухкомнатные квартиры и 27 % — на трёхкомнатные. «Однако эти процентные доли варьируются в зависимости от рассматриваемого района. В таких районах, как Реколета и Палермо, квартиры с тремя комнатами «разлетаются», в то время как квартиры с двумя комнатами дольше остаются в списке предложений, — объясняет Гарсия. «Хотя тенденция, похоже, указывает на то, что небольшие квартиры исчезают с рынка быстрее всего, есть одно исключение: однокомнатные квартиры — один из самых популярных типов жилья, строившихся в последние годы. «Они продаются медленно из-за значительного переизбытка предложения», — отмечает генеральный директор компании L.J. Ramos. «С другой стороны, крупные квартиры сталкиваются с большими трудностями в нынешних условиях. «Квартиры большого размера — от 170 до 180 м² — продаются дольше всего, поскольку они предназначены не для инвестиций, а для семейного проживания», — утверждает брокер компании Achaval Cornejo. «Эксперты сходятся во мнении, что в таких случаях решение о покупке, как правило, носит более рациональный и менее интуитивный характер». «В условиях, когда ипотечное кредитование все еще находится на начальном этапе восстановления, доступ к объектам с высокой стоимостью по-прежнему остается более ограниченным», — добавляет Флексер. В этой связи Бродский отмечает еще одну тенденцию, которую стоит проанализировать: «Наибольшее время в продаже находятся квартиры с большой площадью». Просторная однокомнатная квартира конкурирует с двухкомнатной. То же самое происходит с просторными двухкомнатными квартирами, площадь которых сопоставима с небольшой трёхкомнатной. «Люди предпочитают иметь на одну комнату больше, чем одну очень просторную», — заключает специалист. Расположение является одним из важнейших факторов при выборе недвижимости; имеющийся в наличии фонд не распределен равномерно по городу. «Избыточное предложение сосуществует с точечным дефицитом в определенных сегментах: трехкомнатные квартиры в хорошем месте в Палермо и Бельграно, новые квартиры с гаражом в средних районах и объекты с открытыми пространствами», — объясняет Васкес Бланко. В этом плане Д’Ария выделяет чёткую тенденцию: спрос устремляется в северный коридор, в устоявшиеся районы, где покупатель видит большую гарантию сохранения стоимости. «Такие районы, как Палермо, Бельграно и Нуньес, лидируют по количеству сделок, в то время как юг города страдает от нехватки кредитов», — резюмирует он. «Тем не менее, также наблюдается «эффект перелива» в районы, прилегающие к самым востребованным, такие как Сааведра, Чакарита, Вилья-Креспо и Колехиалес. «Если говорить о цифрах, то в 2025 году на Палермо пришлось 19,2 % сделок». За ними следуют Реколета (13,3 %) и Бельграно (17 %), по данным Васкеса Бланко, который выделяет Кабаллито, Вилья Уркиса и Альмагро как районы с высокой оборачиваемостью в сегменте квартир с двумя и тремя комнатами. «На другом конце спектра находятся районы на юге и в отдаленных западных районах — Лугано, Парке Авельянеда, Ла-Бока, Нуэва-Помпея — где объем сделок меньше, а время реализации недвижимости больше». Цена по-прежнему остается одним из самых решающих факторов при совершении сделок с недвижимостью. Поэтому рынок вторичного жилья сохраняет стабильную аудиторию и, как сходятся во мнении брокеры, является сегментом, который продается быстрее всего. «У него более выгодная относительная цена, в него можно заселиться сразу и он дает больше возможностей для переговоров», — отмечает Казес. «С другой стороны, объекты, находящиеся на стадии строительства, имеют свои преимущества и недостатки. Этот сегмент демонстрирует «значительное восстановление, стимулируемое покупателями, которые стремятся получить рассрочку и делают ставку на будущий рост стоимости», — утверждает Флексер. Однако это может вызвать неопределенность относительно того, какую окончательную сумму в итоге заплатит клиент, предупреждает Фернандес Бериссо. «Совершенно новые квартиры находятся в промежуточном положении. «Многое зависит от стоимости и от того, можно ли оформить право собственности на них для получения кредита», — объясняет Голдзер. «По данным Васкеса Бланко, с января 2024 года запас строящихся квартир сократился на 83 %, в то время как запас подержанных объектов недвижимости старше 50 лет вырос на 36 %». Это свидетельствует о том, что предложение новой недвижимости сокращается, а рынок вторичного жилья по-прежнему задает тон рынку. «Объявлений о продаже недвижимости множество, и зачастую именно начальная цена, указанная в объявлении, определяет успех сделки. Поэтому разрыв между объявлением и фактической ценой заслуживает отдельного анализа. «Вопреки тому, что можно было бы предположить на рынке с обильным предложением, специалисты утверждают, что пространство для переговоров значительно сократилось». « «Эта разница находится на историческом минимуме и продолжает сокращаться», — отмечает Васкес Бланко, предупреждая, что в четвёртом квартале 2025 года процент снижения цены в сегменте вторичного жилья оказался даже ниже показателей первого квартала 2019 года. «Средняя скидка по сравнению с последней опубликованной ценой снизилась с 12 % в 2020 году до примерно 6 % к концу 2025 года», — уточняет специалист и отмечает, что по некоторым данным разница в первом квартале 2026 года составила всего 4,3 %. По мнению эксперта, это один из самых явных признаков того, что рынок начинает нормализоваться. В этом контексте брокеры подчеркивают важность правильной оценки, особенно на рынке с большим предложением. «Когда цена установлена правильно, разница невелика; когда нет — недвижимость просто не продается», — резюмирует Казес. Матео Гарсия объясняет это явление изменением динамики: «Сегодня инициатива принадлежит продавцам». По его словам, это приводит к тому, что многие сделки заключаются по цене, ближней к объявленой, а в некоторых случаях даже выше нее». В этой ситуации размещение объявления по конкурентоспособной цене имеет решающее значение для того, чтобы объект недвижимости не простоял на рынке слишком долго и не вызвал подозрений у покупателей, объясняет Фернандес Бериссо. «Тем не менее процесс ещё не завершился: в марте этого года цены на 25 % объявлений, размещённых на Zonaprop, были снижены в среднем на 5,9 %. Это свидетельствует о том, что часть предложений по-прежнему не соответствует рыночной конъюнктуре».