Что делать, если арендодатель не возвращает залог за аренду: что говорит закон и как добиться возврата

Самое важное изменение для арендаторов заключается в том, что действующее законодательство не обязывает возвращать залог с учетом индексации. Это не означает, что арендодатель может просто так оставить себе эти деньги, но подразумевает, что порядок возврата должен быть четко оговорен в договоре. «Сегодня действует принцип договорной свободы. Действительным является то, о чём стороны свободно договорились в договоре», — пояснил Абатти. Поэтому, если залог был внесен в песо, в договоре должно быть указано, возвращается ли он в первоначальном размере, с учётом инфляции или в размере, эквивалентном последнему месяцу аренды. «Специалист предупредил, что договоры, в которых залог в песо возвращается в том же номинальном размере без учёта инфляции, «являются несправедливыми». В договорах, которые он составляет, как он пояснил, обычно оговаривается, что залог возвращается в размере, соответствующем стоимости последней арендной платы, действующей на момент сдачи объекта недвижимости. «Разница не мала. В стране с инфляцией залог, внесенный в начале срока действия договора, может обесцениться, если через два года или более он будет возвращен в том же номинальном размере. Для арендодателя это может быть просто ещё одним условием соглашения. Для арендатора — значительная потеря». Гарантийный залог предназначен для покрытия возможных убытков, задолженностей или невыполнения обязательств со стороны арендатора. Поэтому по окончании срока действия договора арендодатель может проверить состояние объекта недвижимости и выяснить, нет ли неоплаченных коммунальных платежей, сборов или счетов. «При передаче объекта недвижимости как арендодатель, так и арендатор должны проверить общее состояние объекта в соответствии с условиями договора», — рекомендовал Абатти. На практике во многих договорах оговаривается, что залог возвращается в течение 30 дней после передачи ключей. По словам юриста, этот срок обычно считается разумным, поскольку могут быть счета или коммунальные платежи, которые ещё не выставлены. «Если в договоре указано, что залог будет возвращён через 30 дней, арендодатель имеет право удерживать его в течение этого срока на случай возникновения каких-либо нерешённых вопросов», — отметил он. Однако он уточнил один ключевой момент: срок должен быть оговорено. Если в договоре ничего не сказано о сроках возврата залога, а арендатор подтверждает, что все обязательства выполнены, он может потребовать возврата залога сразу же при сдаче объекта недвижимости. «Если объект недвижимости был сдан в хорошем состоянии, задолженностей нет и срок, предусмотренный договором, истек, арендодатель обязан вернуть залог. Если он этого не делает, у арендатора есть средства для подачи претензии. Первый шаг — направить арендодателю предписание и потребовать возврата залога. Это можно сделать посредством заказного письма или через способ связи, оговоренный в договоре, например, по электронному адресу, если он был указан сторонами. «» «Если он не возвращает залог просто потому, что ему не хочется, без каких-либо обоснованных причин, арендатор должен объявить его в просрочку и направить ему предупреждение с требованием вернуть залог под угрозой возбуждения судебного разбирательства», — пояснил Абатти. «После этого претензия может быть рассмотрена в рамках гражданского судопроизводства. Это наиболее распространённый путь: на арендодателя подаётся иск за нарушение договора с требованием возврата залога, плюс проценты и, при необходимости, возмещения убытков». «Также существует возможность обращения в уголовный порядок, хотя это происходит гораздо реже. Абатти отметил, что в случае умышленного неправомерного поведения арендодателя можно рассмотреть вопрос о применении состава «неправомерное удержание», предусмотренного пунктом 2 статьи 173 Уголовного кодекса. В любом случае он пояснил, что это «происходит крайне редко» и что на практике большинство дел разрешается в гражданском порядке. «Если арендодатель не возвращает залог в установленный срок, арендатор может требовать выплаты процентов. «Существуют договоры, в которых оговаривается, что в случае невозврата арендодателем залога по истечении всех установленных сроков вступает в силу штрафная оговорка, предусматривающая уплату определённых процентов в месяц или в день», — пояснил Абатти. «Если такая штрафная оговорка не была предусмотрена, судебный иск может включать соответствующую индексацию, проценты и, в случае необходимости, возмещение убытков. Однако последние должны быть доказаны». По словам Абатти, во многих судебных решениях применяется процентная ставка, привязанная к кредитной ставке Банка Насьон. «Чтобы избежать споров, арендатору следует к моменту расторжения договора подготовить всю документацию в полном порядке. Ему необходимо иметь при себе: договор, подтверждение внесения залога, квитанции об оплате аренды, подтверждения оплаты коммунальных расходов, услуг, налогов, которые он обязан уплачивать, а также, по возможности, фотографии или видеозаписи состояния объекта недвижимости на момент передачи». «Также целесообразно составить акт передачи ключей, в котором будет зафиксировано состояние объекта недвижимости и указано, имеются ли какие-либо нерешенные вопросы. Этот документ может сыграть ключевую роль, если впоследствии возникнет необоснованное удержание средств». «Владелец, со своей стороны, не может удерживать залог как кассу на любые расходы. Если он вычитает расходы на ремонт, он должен обосновать, о каких именно ремонтах идет речь, какой ущерб был нанесен и почему его следует возложить на арендатора».