Фаусто Споторно, экономист: «Сегодня покупка квадратных метров — лучший вариант из всех возможных инвестиций»

Сегодня рост заработных плат затрудняется по сравнению с большей частью товаров в экономике. Однако есть одно исключение: квадратный метр. «Раньше для покупки квадратного метра требовалось шесть зарплат, а сейчас — половина», — пояснил Споторно, опираясь на отчет «Рынок недвижимости и индекс реальной заработной платы», подготовленный Университетом UADE, в котором используется средний уровень заработной платы зарегистрированных работников частного сектора, предоставленный Министерством труда. «Принимая за ориентир районы Бельграно, Нуньес, Палермо и Реколета, исследование приходит к выводу, что в настоящее время для приобретения одного квадратного метра нового жилья требуется 3,3 зарплаты, а подержанного — 2,5. В частности, одна средняя зарплата позволяет сегодня приобрести 30,2 % одного квадратного метра нового жилья в северной части города по сравнению с 28,6 %, зафиксированными год назад. Если же учитывать квадратный метр на вторичном рынке, то покупательная способность за год выросла с 33,5% до 39,6%. «В чем причина? Согласно отчету, зарплаты, измеряемые в долларах, выросли на 9,2 % в годовом исчислении, в то время как за тот же период цены на подержанные квартиры в северной части города упали на 7,7 %, что сделало ситуацию более выгодной для покупателей». «На международном уровне видно, что цены в Аргентине низкие. Зарплата опередила только цену за м², как бы из-за спекуляции», — подытожил Споторно. «В Буэнос-Айресе выставлено на продажу более 113 000 объектов недвижимости». В этом контексте возникает парадокс: в отличие от других столиц, где жилья не хватает, в этом городе наблюдается избыток недвижимости. По мнению экономиста, истоки этого явления уходят корнями в 2022 и 2023 годы, когда валютные ограничения стимулировали строительство. «В те годы строили очень много, потому что это был способ получить доллары в будущем, используя песо», — пояснил он. Столкнувшись с трудностями при конвертации излишков наличности в доллары, многие инвесторы решили направить эти средства в недвижимость, что привело к строительному буму как в самом городе, так и в Большом Буэнос-Айресе. «До сих пор остаётся много непроданной недвижимости», — отметил Споторно и предупредил, что, хотя известно количество опубликованных объявлений о продаже объектов, реальное число неизвестно и может оказаться выше видимого, поскольку есть владельцы, которые предпочитают дождаться восстановления цен, прежде чем выставлять свои объекты на рынок. «Чтобы предложение было полностью реализовано, потребуется время, хотя точно определить сроки сложно», — отметил экономист, который подсчитал, что рынок переживет один или два года постепенного роста цен. По его мнению, сначала необходимо распродать запасы вторичного жилья, чтобы спрос вновь поддержал цены на строящиеся объекты. «Условия для формирования спроса на квадратный метр существуют, но для этого не хватает двух ключевых элементов: «Финансирования и желания вкладчиков достать доллары из-под матраса, чтобы купить недвижимость». «Хотя он признал, что рынок уже находится на стадии восстановления, он уточнил, что исторический средний показатель пока не достигнут. «Одним из ключевых факторов оживления рынка недвижимости являются ипотечные кредиты. «Объем кредитования в Аргентине очень мал по сравнению с любой другой страной аналогичного масштаба», — отметил экономист, который прогнозирует рост на уровне около 30 % к 2027 году. Хотя этот процент кажется высоким, он не приводит к кардинальному изменению показателей: доля ипотечного кредитования в ВВП вырастет с 0,9% до 1,3%. «Аргентинская финансовая система растет так быстро не потому, что она идеальна, а потому, что она настолько мала, что у нее есть пространство для роста», — пояснил он. «Не существует волшебной формулы для оживления этого финансового инструмента». Тем не менее экономист выделил ключевую переменную: инфляцию. «По мере того как правительству удастся снизить инфляцию, интерес к кредитам будет расти», — уточнил он и подчеркнул важность кредитов UVA — инструмента, который, по его словам, показал хорошие результаты и низкий уровень просроченной задолженности. «Строительная отрасль переживает иную динамику». Затраты продолжают расти и оказывают давление на рентабельность строительных проектов. По данным Индекса затрат на строительство города Буэнос-Айрес, в апреле затраты выросли на 3,1 % по сравнению с предыдущим месяцем. Стоимость квадратного метра достигла 1 463 247 песо плюс НДС. «При среднем курсе «голубого» доллара в 1373,5 песо за этот период стоимость строительства составила около 1065 долларов США за квадратный метр плюс НДС. В реальном выражении стоимость строительства, измеряемая в долларах, выросла почти на 6 % всего за один месяц. «Важно уточнить, что стоимость, которую фиксирует администрация города Буэнос-Айреса, не включает стоимость земельного участка, а также ряд важных статей расходов, таких как налоги, гонорары специалистов, маркетинговые расходы и прибыль застройщика. По данным застройщиков, опрошенных газетой LA NACION, текущая стоимость с учетом всех дополнительных статей составляет около 1435 долларов США за м²». «Объяснение простое: когда курс доллара падает или остается стабильным, а затраты в песо растут, стоимость строительства, измеряемая в долларах, как правило, увеличивается». В этом контексте Споторно выразил оптимизм в отношении будущего сектора. Прежде всего за счет инноваций: «Снижение затрат за счет объемов. Поскольку в настоящее время объемы невелики, экономия за счет масштаба отсутствует», — отметил он. Импорт также мог бы способствовать снижению затрат, хотя, по его мнению, он пока не оказал реального влияния. «По мнению экономиста, главным ограничением является то, что отрасль пока не работает на полную мощность. Для достижения значительного снижения затрат необходимы большие объемы строительства, большее финансирование и более масштабная деятельность отрасли». В то же время, хотя он и ожидает, что стоимость снизится или стабилизируется, он исключил возможность резких изменений: «Цена не обрушится», — заявил он. Он также подчеркнул, что единственными решениями являются время и кредитование. «Стабильность в экономике означает, что предприниматель, вместо того чтобы думать о курсе доллара, думает о том, как строить более эффективно», — заключил он. «У мелких инвесторов появляется всё больше альтернатив для вложения своих сбережений. Уже не требуются большие суммы денег, чтобы получить доступ к инструментам, приносящим доход. И в этой ситуации рынок недвижимости представляется привлекательным вариантом. «Недвижимость — это рынок для долгосрочных инвестиций с определенной степенью безопасности, хотя доходность здесь невысока», — отметил Споторно. «Учитывая этот последний момент, эксперт заявил, что доходность в ближайшие годы вряд ли вырастет. В настоящее время соотношение между стоимостью покупки и арендной платой составляет около 5 % в год в долларах, «что типично для активов с низким уровнем риска». Он даже высказал мнение, что доходность может снизиться, если ситуация на рынке недвижимости улучшится: «Чем стабильнее рынок и чем больше его объём, тем ниже доходность», — резюмировал он. «Главным конкурентом рынка недвижимости, по мнению экономиста, является фондовый рынок. Но риск там выше. Это „более волатильный“ сектор с более высокими рисками, требующий специальных знаний для инвестирования». В этом контексте на первый план выходят инвестиционные фонды недвижимости — инструмент, призванный сочетать стабильность сектора с более низким порогом входа. «Это более безопасный продукт, поскольку средства фондов вкладываются в аренду, хотя он и не будет сверхприбыльным». «Данный инструмент оказывается особенно привлекательным в стране, где, по мнению экономиста, преобладают волатильные активы, а альтернативы с низким риском — в дефиците».