Ипотечные кредиты: неожиданный выход, который может снизить ставки и увеличить предложение

Ипотечное кредитование в Аргентине переживает возрождение после почти пяти лет. Возвращение кредитных линий с плавающей ставкой UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, единица покупательной способности) с середины 2024 года возобновило долгое время неудовлетворенный спрос среди тех, кто мечтал обрести собственное жилье. Но за энтузиазмом скрывается структурная проблема: в финансовой системе, где подавляющее большинство депозитов являются краткосрочными, банки сталкиваются с серьезным несоответствием при предоставлении кредитов на 20 или 30 лет. Вопрос заключается в том, как поддерживать этот поток кредитов, не сталкиваясь с этим ограничением: новое предложение может дать ответ. «В недавнем отчете экономиста Рамиро Мойи, подготовленном по запросу основных банковских ассоциаций (ADEBA, ABA и ABAPPRA), предлагается четкий путь: секьюритизация ипотечных кредитов». Что это означает? Секьюритизация — или титулизация — позволяет банкам продавать свои ипотечные кредиты финансовому трасту, который, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Это механизм, который преобразует неликвидные кредиты в торгуемые инструменты на рынке капитала. «Эта модель позволяет банкам выдавать кредиты и, после их выдачи, делить эту ответственность с другими инвесторами через инструменты рынка капитала. Это позволяет финансовым учреждениям продолжать кредитование большего числа людей и компаний, поскольку им не нужно держать всю сумму кредита в своих балансах, что дает им необходимую ликвидность для продолжения деятельности. Какую выгоду это принесет? Для банков: они восстанавливают ликвидность, снижают кредитный риск и освобождают регуляторный капитал для продолжения кредитования. Для инвесторов это означает доступ к активам, индексированным по инфляции, с потенциально более привлекательной доходностью, чем суверенные облигации. В отчете отмечается, что для того, чтобы эта схема работала в Аргентине, необходимы якорные инвесторы. Фонд гарантирования устойчивости (FGS) мог бы направить часть своего портфеля на эти инструменты, что лучше соответствовало бы его пенсионным обязательствам. Банк инвестиций и внешней торговли (BICE) также мог бы сыграть центральную роль, используя свой капитал и связи с международными организациями для приобретения этих ценных бумаг». При поддержке этих игроков и участии страховых компаний и паевых инвестиционных фондов, по оценкам Мойи, можно было бы мобилизовать до 18 млрд долларов США, профинансировав более 300 000 жилых домов и доведя объем ипотечного кредитования до уровня около 6% ВВП (сегодня он составляет 0,2%). Это предложение появляется на фоне все более сложной ситуации с предоставлением ипотечных кредитов. В последние месяцы банки начали повышать процентные ставки по своим кредитным линиям, что привело к удорожанию финансирования. И, как объясняют в секторе, нет возможности продолжать выдавать кредиты на 20 или 30 лет с депозитами, которые истекают каждые 30 или 60 дней. Однако в предложении, которое стремится пойти дальше, Pala Blockchain предлагает дополнить эту концепцию секьюритизации технологией блокчейн, утверждая, что традиционная модель, хотя и является жизнеспособной, имеет структурные ограничения, которые препятствуют массовой масштабируемости и полной интеграции. «Предложение Мойи — это однополосная автомагистраль, а токенизация с помощью блокчейна — ключ к ее преобразованию в 10-полосную автомагистраль, способную выдержать гораздо больший и более эффективный поток ипотечных операций», — заявила Паула Вильяно, соучредитель компании. Идея компании не заключается в замене текущей модели, а в оцифровке всего процесса от договора купли-продажи до последнего платежа, инкапсулировании контрактов, данных и отслеживаемости в аудируемые токены с юридической поддержкой. По словам Паулы Вильяно, они уже встречались с ассоциациями банков и рассказывали им о предложении с технической и юридической точки зрения: «Банки уже обсуждают это, ища ответ на федеральном уровне, чтобы вся страна могла это реализовать». «Если нам удастся масштабировать эту модель, процентные ставки должны снизиться, и доступ к жилью перестанет быть привилегией». И добавили: «Не нужно принимать новое законодательство, мы просто адаптируем технологию к существующей нормативной базе». Но если этот же траст будет токенизирован, любой инвестор в любой точке мира сможет купить его часть, как если бы он приобретал акции или облигации. Результатом является благотворный круг: «Если бы банки могли продавать свой портфель токенизированных ипотечных кредитов на глобальном рынке, у них было бы больше капитала для кредитования, и они могли бы снизить процентные ставки за счет уменьшения риска и диверсификации инвесторов». «Когда у вас есть реальный актив, под который можно дать в кредит деньги, у вас есть большая защита. А если вы еще и застрахуете его в блокчейне, то будете точно знать, что покупаете. Это язык, который понимают все банки: больше безопасности, больше ликвидности, больше рынка», — пояснил Вильяно. «Кто выигрывает? По мнению компании, «все». Банки могут ротировать портфель и высвобождать капитал, инвесторы проводят аудит в режиме реального времени и снижают риски; регулятор получает нормативное соответствие, «встроенное» в каждый токен, с отслеживаемостью и автоматическими контрольными механизмами AML KYC; а конечный пользователь может получить доступ к более конкурентоспособному и прозрачному кредиту. «Это не крипто-мода и не финансовый маркетинговый трюк», — подчеркнул Родольфо Вильяно. «В США MERS сократил затраты и сроки; в Германии Pfandbrief является синонимом надежности; в Сингапуре и Швейцарии уже торгуют токенизированной недвижимостью. В Аргентине скачок будет еще больше, потому что мы боремся с двумя хроническими проблемами: отсутствием стандартизации документов и невозможностью масштабирования без увеличения затрат». Риски? Эта модель не лишена рисков: просрочки платежей, которые влияют на субординированные транши, предоплаты, которые изменяют потоки, отсутствие начальной ликвидности на вторичном рынке или необходимость правовой защиты для предотвращения оспаривания. Однако, по мнению Pala Blockchain, это известные проблемы с проверенными решениями. «Аргентина, пятый по величине блокчейн-хаб в мире, имеет уникальную возможность объединить прочность Гражданского кодекса с эффективностью надежной цифровой инфраструктуры. Задача состоит в том, чтобы перейти от бумаги к пилотному проекту с помощью межведомственных соглашений, которые позволят стандартизировать технику и документацию».