Пять ключевых признаков, позволяющих понять, в каком направлении движется рынок недвижимости

Сегодня рост заработных плат затрудняется по сравнению с большей частью товаров в экономике. Однако есть одно исключение: квадратный метр. «Раньше для покупки квадратного метра требовалось шесть зарплат, а сейчас — половина», — пояснил Споторно, опираясь на отчет «Рынок недвижимости и индекс реальной заработной платы», подготовленный Университетом UADE, в котором используется средний уровень заработной платы зарегистрированных работников частного сектора, предоставленный Министерством труда. «Принимая за ориентир районы Бельграно, Нуньес, Палермо и Реколета, исследование приходит к выводу, что в настоящее время для приобретения одного квадратного метра новой недвижимости требуется 3,3 зарплаты, а подержанной — 2,5. В частности, одна средняя зарплата позволяет сегодня приобрести 30,2 % одного квадратного метра новой недвижимости в северной части города по сравнению с 28,6 %, зафиксированными год назад. Если же учитывать квадратный метр на вторичном рынке, покупательная способность выросла с 33,5 % до 39,6 %. «В чем причина? Согласно отчету, зарплаты, измеряемые в долларах, выросли на 9,2 % в годовом исчислении, в то время как за тот же период цены на подержанные квартиры в северной части города упали на 7,7 %, что сделало ситуацию более выгодной для покупателей». В том же ключе Броди согласился с тем, что недвижимость значительно отстает по отношению к другим активам, измеряемым в долларах. В последние годы значительная часть финансовых и реальных активов пережила период значительного роста стоимости; в то же время значительная часть аргентинского рынка жилой недвижимости отставала от этой тенденции. «Хотя эта проблема затрагивает сектор, он не считает, что она будет сохраняться бесконечно: «Рынки склонны устранять дисбалансы и восстанавливать исторические соотношения между сопоставимыми активами». Это явление, при котором цены на недвижимость находятся в стагнации, приводит к тому, что иностранцы начинают интересоваться аргентинской недвижимостью. «На международном уровне видно, что цены в Аргентине низкие. Зарплата опередила только стоимость квадратного метра — из-за инфляции», — подытожил Споторно. Прежде всего интерес наблюдается на рынке элитного жилья в Буэнос-Айресе: «Все больше международных инвесторов и застройщиков считают эти возможности уникальными, которые трудно найти в других городах мира», — отметил Броди и пояснил, что квартиры с высоким архитектурным качеством, отличным расположением и удобствами международного уровня можно приобрести по ценам, значительно ниже тех, которые были бы запрашиваемы за аналогичные объекты в таких городах, как Майами, Мадрид, Лиссабон, Лондон или Нью-Йорк». В Буэнос-Айресе выставлено на продажу более 113 000 объектов недвижимости. В этом контексте возникает парадокс: в отличие от других столиц, где жилья не хватает, в этом городе наблюдается избыток предложения на рынке недвижимости. По мнению экономиста, истоки этого явления уходят корнями в 2022 и 2023 годы, когда валютные ограничения стимулировали строительство. «В те годы строили очень много, потому что это был способ заработать будущие доллары, используя песо», — пояснил он. Столкнувшись с трудностями при конвертации излишков наличности в доллары, многие инвесторы решили направить эти средства в недвижимость, что привело к строительному буму как в самом Буэнос-Айресе, так и в Большом Буэнос-Айресе. «С этим согласился Сантьяго Леврио, операционный директор девелоперской компании Unbox Devs, который пояснил, что в тот период сложилось сочетание дешёвой земли из-за изменений в законодательстве и очень низких затрат на строительство в долларах. Эти факторы стимулировали волну строительства. В 2025 году было сдано более 1 300 000 м², что стало самым большим объемом за последние шесть лет. «Этот огромный объем предложения во многом стал причиной того, что цены оставались относительно стабильными, даже при высоком спросе», — отметил Леврио и добавил, что в очередной раз предложение выступило в роли регулятора». Однако в беседе с LA NACION он признал наличие проблемы: с 2023 года затраты на строительство неуклонно растут, а с 2024 года стоимость земли вновь начала повышаться. Результат налицо: «Меньше новых проектов и, следовательно, меньше предложения в будущем», — резюмировал он и пояснил, что уже начал замечать признаки сокращения предложения, которое, по его мнению, будет продолжать снижаться. «Несмотря на то, что в будущем это может стать проблемой, в настоящее время нехватка предложения не является проблемой. «Ещё остаётся много непроданной недвижимости», — подчеркнул Споторно и предупредил, что, хотя известно количество опубликованных объявлений о продаже недвижимости, реальное число неизвестно и может оказаться больше видимого, поскольку есть владельцы, которые предпочитают дождаться восстановления цен, прежде чем выставлять свои объекты на рынок». « «Чтобы предложение было полностью реализовано, потребуется время, хотя точно определить сроки сложно», — отметил экономист, который подсчитал, что рынок переживет один или два года постепенного роста цен. По его мнению, сначала необходимо поглотить запас вторичного жилья, чтобы спрос мог вновь поддержать цены на строящиеся проекты. «Условия для спроса на квадратный метр существуют, но для этого не хватает двух ключевых элементов: «Финансирования и желания вкладчиков достать доллары из-под матраса, чтобы купить недвижимость», — пояснил Споторно. «Одним из ключевых факторов оживления рынка недвижимости являются ипотечные кредиты. «Объем кредитования в Аргентине очень невелик по сравнению с любой другой страной аналогичного масштаба», — отметил экономист, прогнозируя рост на уровне около 30 % к 2027 году. Хотя этот процент и кажется высоким, он не приводит к кардинальному изменению показателей: доля ипотечного кредитования увеличится с 0,9 % ВВП до 1,3 %. «Финансовая система Аргентины растет так быстро не потому, что она какая-то чудесная, а потому, что она настолько мала, что у нее есть пространство для роста», — пояснил он. «Не существует волшебной формулы для возрождения этого финансового инструмента». Тем не менее экономист выделил ключевую переменную: инфляцию. «По мере того как правительству удастся снизить инфляцию, интерес к кредитам будет расти», — уточнил он и подчеркнул важность кредитов UVA — инструмента, который, по его словам, показал хорошие результаты и низкий уровень просроченной задолженности». Броди согласился с этой посылкой и сформулировал следующее уравнение: «Стабилизация макроэкономических показателей, снижение инфляции, повышение экономической предсказуемости и постепенное возобновление ипотечного кредитования способствуют восстановлению доверия покупателей и инвесторов». Таким образом, он подчеркнул, что на рынке недвижимости доверие является главной движущей силой процессов роста стоимости. «Строительная отрасль переживает иную динамику. Затраты продолжают расти и оказывают давление на рентабельность девелоперских проектов. В апреле затраты выросли на 3,1 % по сравнению с предыдущим месяцем, согласно Индексу затрат на строительство города Буэнос-Айреса». Стоимость квадратного метра достигла 1 463 247 песо плюс НДС. «При среднем курсе «голубого» доллара в 1 373,5 песо за этот период стоимость строительства составила около 1 065 долларов США за квадратный метр плюс НДС. В реальном выражении стоимость строительства, измеренная в долларах, выросла примерно на 6 % всего за месяц». Важно уточнить, что стоимость, о которой сообщает город Буэнос-Айрес, не включает стоимость земельного участка, а также ряд важных статей расходов, таких как налоги, гонорары специалистов, маркетинговые расходы и прибыль застройщика. По данным застройщиков, опрошенных газетой LA NACION, текущая стоимость с учётом всех этих статей составляет около 1 435 долларов США. Объяснение простое: когда курс доллара падает или остается стабильным, а затраты в песо растут, стоимость строительства, измеряемая в долларах, как правило, увеличивается. «Строительство качественных квадратных метров обходится всё дороже», — резюмировал Броди и пояснил, что сегодня строительство здания в Буэнос-Айресе сопряжено с затратами на землю, строительство, налоги, сборы, гонорары специалистов, финансирование и регуляторные риски, которые значительно превышают показатели десятилетней давности. В этом контексте Споторно выразил оптимизм в отношении будущего сектора. Прежде всего за счет инноваций: «Снижение затрат за счет объемов. Поскольку в настоящее время объемы невелики, экономия от масштаба отсутствует», — отметил он. Импорт также мог бы способствовать снижению затрат, хотя, по его мнению, он пока не оказал реального влияния. «Главным ограничением, по мнению экономиста, является то, что отрасль пока не работает на полную мощность. Для достижения значительного снижения затрат необходимы большие объемы строительства, большее финансирование и работа отрасли в более широких масштабах». В то же время, хотя он и надеется, что стоимость снизится или стабилизируется, он исключил возможность резких изменений: «Цена не обрушится», — заявил он. И он подчеркнул, что единственными решениями являются время и кредитование. «Стабильность в экономике означает, что предприниматель, вместо того чтобы думать о курсе доллара, думает о том, как строить более эффективно», — заключил он. «У мелких инвесторов появляется всё больше альтернатив для вложения своих сбережений. Уже не требуются большие суммы денег, чтобы получить доступ к инструментам, приносящим доход. И в этой ситуации рынок недвижимости представляется привлекательным вариантом. «Недвижимость — это рынок для долгосрочных инвестиций с определенной степенью безопасности, хотя доходность здесь невысока», — отметил Споторно. «Учитывая этот последний момент, эксперт заявил, что доходность в ближайшие годы вряд ли вырастет. В настоящее время соотношение между стоимостью покупки и арендной платой составляет около 5 % в год в долларах, «что типично для активов с низким уровнем риска». Он даже высказал мнение, что доходность может снизиться, если ситуация на рынке недвижимости улучшится: «Чем стабильнее рынок и чем больше его объемы, тем ниже доходность», — резюмировал он. «Основным конкурентом рынка недвижимости, по мнению экономиста, является фондовый рынок. Но риск здесь выше. Это «более волатильный» сектор с более высокими рисками, требующий специальных знаний для инвестирования. В этом контексте появляются инвестиционные фонды недвижимости — инструмент, призванный сочетать стабильность сектора с более низким порогом входа. «Это более безопасный продукт, поскольку средства фондов вкладываются в аренду; хотя он и не будет сверхприбыльным». Этот инструмент оказывается особенно привлекательным в стране, где, по словам экономиста, преобладают волатильные активы, а альтернативы с низким риском — в дефиците. «Если эти механизмы сумеют укрепиться, они могут запустить благотворный цикл с огромным эффектом», — отметил Броди, который охарактеризовал эти инвестиционные инструменты как средства, позволяющие направлять частные сбережения в реальную экономику, профессионализировать инвестиции в недвижимость и расширить источники финансирования, доступные для сектора. «Больше финансирования для новых проектов, больше экономической активности, больше рабочих мест, большее предложение жилья и новые альтернативы для тех, кто хочет инвестировать в реальные активы», — заключил он.