Какой процент стоимости я должен рассчитать, если продаю недвижимость, чтобы купить другую?

Покупка недвижимости — одно из самых важных финансовых решений в жизни человека, и на таком нестабильном рынке, как аргентинский, необходимо учитывать все факторы, влияющие на это решение. «На рынке недвижимости часто наблюдается четкая тенденция: многие владельцы сначала выставляют свою недвижимость на продажу, чтобы затем «перепрыгнуть» на более выгодную. Однако следует учитывать, что при совершении любой сделки существуют дополнительные расходы, которые необходимо оплатить при купле-продаже и которые в конечном итоге увеличивают стоимость операции. «Первое, что нужно знать, — это цена недвижимости. Как только эта информация будет известна, необходимо рассчитать сумму, необходимую для полной продажи недвижимости и покупки новой. В эти расходы входят: комиссия риэлтора, налоги и процесс оформления документов. «Единственный способ для человека убедиться, что он является владельцем недвижимости, — это публичный договор, оформленный нотариусом. В свою очередь, это самый надежный способ убедиться в отсутствии долгов, арестов и в том, что продавец является реальным владельцем объекта. «Однако оформление документа о праве собственности на недвижимость влечет за собой ряд расходов, которые могут составлять значительную долю от стоимости объекта. От гонорара нотариуса до налогов и сборов, взимаемых государством, каждая из сторон — покупатель и продавец — должна нести различные расходы для завершения сделки. Эти суммы варьируются в зависимости от местоположения недвижимости и действующих норм в каждой юрисдикции. В Автономном городе Буэнос-Айрес (CABA) расходы включают гербовый сбор, предварительные сертификаты и отчеты, нотариальные сборы и регистрацию в реестре недвижимости. Как продавец, так и покупатель должны нести расходы, связанные с процессом оформления документов. Первый оплачивает все расходы, предшествующие оформлению документов, а также гонорар нотариуса, а второй — последующие расходы. Важно отметить, что комиссия риэлтора может быть снижена, если обе сделки осуществляются через одну и ту же риэлторскую компанию. «Обычно расходы снижаются, но это остается на усмотрение риэлторской компании. Ведь этот клиент облегчил вам путь к обеим сделкам», — утверждает Марта Лиотто, президент Коллегии риэлторов города Буэнос-Айрес (Cucicba). Что касается процента, взимаемого как с покупателя, так и с продавца, Лиотто добавляет, что он всегда исходит из установленного процента. «Однако для заключения сделки мы часто должны приспосабливаться к реалиям рынка, даже если это означает снижение нашей комиссии до 3% или 3,5%». С точки зрения агентства недвижимости, нашей приоритетной задачей всегда будет обеспечение успешного завершения сделки купли-продажи». «Свидетельства: продавец должен взять на себя расходы, связанные с оформлением документов, необходимых для совершения сделки, таких как свидетельство о праве собственности или отчет об отсутствии ограничений. Стоимость оформления этих отчетов может достигать 0,2% от цены недвижимости». Налог на доходы: хотя налог на передачу недвижимости (ITI) был отменен, если продаваемая недвижимость была приобретена после 1 января 2018 года и не является единственным жильем, продавец уплачивает 15% налога на доходы, но он не удерживается нотариусом, а уплачивается продавцом в налоговый орган. Если продающей стороной является юридическое лицо, у него удерживается 3% в качестве аванса по налогу на прибыль. «Гербовый сбор: этот налог применяется как в Буэнос-Айресе, так и в других 23 провинциях страны. Поскольку он носит местный характер, каждая юрисдикция устанавливает базу и налогооблагаемый факт. В Буэнос-Айресе ставка составляет 3,5%, но со следующего года она будет составлять 2,7% (после утверждения бюджета на 2026 год), которая делится между сторонами; таким образом, продавец платит 1,75%, если речь идет о второй или последующих жилых недвижимостях. Поскольку для первого жилья существует 100% освобождение от налога для сделок стоимостью менее 226 100 000 песо. «Удостоверение подписей: продавец должен оплатить соответствующую сумму за удостоверение подписей у нотариуса. Эта стоимость варьируется в зависимости от нотариальной конторы. «Долги: если имеются неоплаченные коммунальные платежи или задолженность по налогам, таким как ABL или другим услугам, связанным с недвижимостью, продавец должен их оплатить до оформления документов». Изучение титулов: изучение титулов — это тщательное исследование правового статуса недвижимости, в ходе которого нотариус или адвокат анализирует историю собственности за последние 20 лет, в основном с целью предотвращения мошенничества. Эта проверка обходится в 0,2% от стоимости сделки. «Комиссионные риэлторской компании: в Буэнос-Айресе комиссионные, которые продавец платит риэлторской компании, составляют 3% от стоимости недвижимости плюс НДС, хотя их обычно взимают до подписания договора купли-продажи». Прочие расходы: некоторые дополнительные расходы продавца могут включать обновление планов, освобождение недвижимости и т. д. «Гербовый сбор: так же, как и продавец, покупатель должен уплатить 1,75% от стоимости договора купли-продажи. Если приобретенная недвижимость является единственным жильем, семейным жильем и жильем для постоянного проживания, этот налог не взимается. «Регистрационные сборы: представляют собой переменный сбор, который уплачивается в связи с правом регистрации недвижимости в реестре собственности. Положительным нововведением 2024 года стало снижение этой пошлины в соответствии с Декретом 902 2024, который уменьшает пошлину за регистрацию недвижимости (RPI) почти вдвое, в некоторых случаях до 0,5‰. Профессиональные сборы: покупатель недвижимости должен уплатить 2% профессиональных сборов плюс НДС. Оплата может производиться в песо или долларах по курсу MEP. Комиссия риэлтора: покупатель оплачивает 4%. Гонорары риэлторов регулируются законом и Профессиональной ассоциацией риэлторов. Как и в случае с продавцом, эти расходы обычно оплачиваются до подписания договора купли-продажи. Нотариальный сбор: как правило, составляет не более 0,1%.